นายหน้าจำเป็นต้องรู้ Yield คืออะไร ทำไมลูกค้าที่ซื้ออสังหาฯลงทุนถึงสนใจ

ถ้าพูดถึงการลงทุนอสังหาฯ หนึ่งในสามวิธีการลงทุนยอดฮิตของการลงทุนอสังหาฯ นี้ก็คงหนีไม่พ้น การลงทุนปล่อยเช่าคอนโดฯ นั่นเอง นี่เป็นอีกหนึ่งวิธีที่จะช่วยสร้างรายได้ในแบบ Passive Income อย่างที่หลายคนรู้กันดี แน่นอนว่าถ้าพูดถึงการปล่อยเช่าคอนโดฯ แล้วเชื่อว่าหลายคนต้องเคยได้ยินคำว่า Yield กันผ่านหูมาบ้างแล้ว ซึ่งสำหรับนักลงทุนอสังหาฯ รุ่นเก๋าแล้วอาจจะคุ้นเคยกันเป็นอย่างดีแล้ว

แต่สำหรับนักลงทุนรุ่นใหม่ที่อาจจะเคยได้ยินคำว่า Yield ผ่านหูกันมาแล้ว แต่ยังไม่รู้ว่ามันคืออะไร แล้วเกี่ยวอะไรกับการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดล่ะ? วันนี้เรามาทำความรู้จักกับ Yield กันครับ สำหรับนักลงทุนรุ่นใหม่ที่กำลงคิดจะลงทุนปล่อยเช่าคอนโด นี่เป็นสิ่งที่ควรต้องรู้เลย

Yield คืออะไร ?

แน่นอนว่าการลงทุนปล่อยเช่าต้องได้รับผลตอบแทนที่ได้จากการเช่าจริงไหมครับ ใช่แล้ว Yield (ยิลด์) นั่นก็คือผลตอบแทนที่ได้จากการลงทุนปล่อยเช่านั่นเอง และยังเป็นเครื่องมือที่ช่วยให้นักลงทุนสามารถตั้งราคาค่าเช่าให้เหมาะสมกับราคาตลาดรวมถึงเหมาะสมกับทำเลที่ตั้งของโครงการ

Yield แบ่งออกเป็น 2 แบบ

1.Rental Yield (อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า) เป็นการคำนวณต้นทุนของราคาคอนโดฯ ที่ซื้อมา รวมถึงคำนวณราคาที่คาดว่าจะปล่อยเช่าได้ โดย Rental Yield จะแบ่งเป็น 3 ประเภท คือ

Gross Rental Yield : อัตราผลตอบแทนจากการเช่าเบื้องต้น

Net Rental Yield : อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ

Cash on Cash Rental Yield : อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี

2.Yield Guarantee (การการันตีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าโดยผู้ประกอบการ) เรียกได้ว่าเป็นการการันตีผลตอบแทนในการปล่อยเช่า เป็นกลยุทธ์ทางการตลาดที่ทางโครงการนำมาเพื่อรับประกันว่าถ้าหากมาลงทุนกับโครงการนี้จะสามารถปล่อยเช่าได้ เพื่อให้นักลงทุนมีความมั่นใจที่จะลงทุนกับโครงการนั้นๆ ซึ่งส่วนใหญ่โครงการที่มีการการันตีในรูปแบบนี้ด้านทำเลจะต้องมีปริมาณผู้เช่ามากกว่าผู้ปล่อยเช่า ส่วนใหญ่จะอยู่ในทำเลท่องเที่ยว หรือในจุดที่มีชาวต่างชาติอยู่รวมกันเป็นจำนวนมาก เป็นต้น

สูตร Rental Yield คำนวณยังไง?

Gross Rental Yield เหมาะกับ นักลงทุนที่มีเงินสดในการลงทุน ไม่ต้องกู้เงินจากธนาคารมาลงทุนเพราะเป็นสูตรที่ไม่ได้นำค่าใช้จ่ายต่างๆ มาคิด เป็นการคำนวณค่าเช่าเบื้องต้นที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีและราคาคอนโดฯ ที่ซื้อมา แต่ในส่วนนี้ยังไม่รวมต้นทุน หรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ ครับ

สูตร : Gross Rental Yield = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100

ตัวอย่าง : ซื้อคอนโดฯ มาในราคา 2,500,000 บาท ปล่อยเช่าเดือนละ 13,000 บาท และคาดว่าผู้เช่าจะเช่าอย่างน้อย 1 ปี ซึ่งก็คือเท่ากับ 12 เดือน เท่ากับว่า ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับต่อปี จะอยู่ที่ 13,000 x 12 = 156,000 บาท แล้วนำตัวเลขนี้มาคำนวณ Gross Rental Yield ตามสูตรคือ

(156,000 ÷ 2,500,000) x 100 = 6.24% ต่อปี ซึ่งนี่แหละครับคืออัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าต่อปี

Net Rental Yield เหมาะกับ ผู้ลงทุนที่ใช้เงินสดซื้อคอนโดฯ แต่ยังมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเช่น ส่วนกลาง ค่าใช้จ่ายรายเดือน เพราะจะใช้ในการคำนวณในรูปแบบนี้ โดยส่วนนี้จะคำนวณค่าใช้จ่ายต่างๆ ไม่ว่าจะเป็น ส่วนกลาง ค่าใช้จ่ายรายเดือน มาเป็นส่วนหนึ่งในการคำนวณ โดยสูตรจะคล้ายกับ Gross Rental Yield แต่ต้องนำ ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี - ค่าใช้จ่ายตลอดปี = ค่าเช่าที่คาดว่าได้จะรับสุทธิ

สูตร : Net Rental Yield = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา ) x 100

ตัวอย่าง : ซื้อคอนโดในราคา 3,000,000 บาท ปล่อยเช่าในราคา 20,000 บาท ต่อเดือน เป็นเวลา 12 เดือน แต่นำมาประมาณการค่าเช่าเพียง 10 เดือน เท่ากับว่าค่าเช่าที่จะคาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี

(20,000 x 10) = 200,000 บาท

แต่ยังมีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ค่าใช้จ่ายรายเดือนเพิ่มอีกเดือนละ 3,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นปีจะเท่ากับ

(3,000 x 12) = 36,000 บาท

เท่ากับว่าค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีนั้น ต้องหักจากค่าใช้จ่ายรายเดือน ค่าส่วนกลาง

(200,000 - 36,000) = 164,000 บาท

จากนั้นนำมาเข้าสูตรคำนวณหา Net Rental Yield

(164,000 ÷ 3,000,000 ) x 100 = 5.64 % ซึ่งนี่คืออัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าสุทธิ นั่นเอง

Cash on Cash Rental Yield เหมาะกับ ผู้ที่ทำการกู้เงินมาซื้อคอนโดฯ โดยค่าใช้จ่ายทั้งหมดจะนำมาคำนวณไม่ว่าจะเป็น ค่าจอง ค่าดาวน์ ค่าตกแต่ง รวมถึงเงินผ่อนต่อเดือน ซึ่งการคำนวณจะคล้ายกับ Net Rental Yield แต่จะมีการหักส่วนของเงินผ่อนชำระสินเชื่อคอนโดทั้งปี รวมถึงตัวหารจะไม่ใช่ราคาคอนโดที่ซื้อมาเพราะเป็นการซื้อผ่านการกู้เงินจากธนาคาร ไม่ได้จ่ายเงินทั้งก้อน โดยตัวหารจะเปลี่ยนเป็น ค่าจอง ค่าดาวน์ ค่าตกแต่ง เครื่องใช้ไฟฟ้า ฯลฯ ที่เป็นเงินสดที่ผู้ลงทุนจ่ายไป

สูตร : Cash on Cash Rental Yield = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ - เงินผ่อนธนาคารทั้งปี ) ÷ (เงินจอง + เงินดาวน์ + ค่าตกแต่ง ) x 100

ตัวอย่าง : ปล่อยเช่าคอนโดในราคา 20,000 บาทต่อเดือนเป็นเวลา 1 ปี แต่นำมาประมาณการค่าเช่าเพียง 10 เดือน

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้ตลอดทั้งปี : (20,000 x 10) = 200,000 บาท

ค่าใช้จ่ายรายเดือน ค่าส่วนกลาง ตลอดทั้งปี : (3,000 x 12) = 36,000 บาท

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ : 200,000 - 36,000 = 164,000 บาท

เงินผ่อนธนาคารตลอดปี : (12,000 x 12) = 144,000 บาท

เงินจอง เงินดาวน์ ค่าตกแต่ง ค่าเครื่องใช้ไฟฟ้า =( 15,000 + 150,000 + 150,000 ) = 315,000 บาท

จากนั้นนำตัวเลขเหล่านี้มาเข้าสูตร Cash on Cash Rental Yield เพื่อคำนวณ

(164,000 - 144,000) ÷ (315,000) x 100 = 6.3% อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี

ผลตอบแทนกี่ % ถึงจะดี ?

อย่างที่ทุกคนรู้กันว่ายิ่ง Yield มีเปอร์เซ็นต์สูงเท่าไหร่ ก็ยิ่งมีผลดีต่อการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดมากขึ้นเท่านั้น โดยนักลงทุนรุ่นเก๋าหลายๆ คนอาจจะได้ผลตอบแทนสูงถึง 8% เลยทีเดียว แต่โดยทั่วไปแล้วการลงทุนที่ได้ผลตอบแทนอยู่ประมาณ 6% - 8% หรือควรอยู่ในอัตราที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ย 2% ก็ถือว่าน่าลงทุนครับ

Yield เป็นเครื่องมือที่ทำให้นักลงทุนได้รู้ภาพรวมของผลตอบแทนในการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดฯ บ้าน หรืออสังหาฯ ประเภทอื่นๆ ซึ่งการลงทุนปล่อยเช่านั้นก็ต้องอาศัยประสบการณ์ และปัจจัยหลายๆ อย่างรวมกัน ไม่ว่าจะเป็น ทำเล จำนวนผู้เช่า คู่แข่ง การลงทุนปล่อยเช่าจึงต้องศึกษาอย่างรอบคอบครับ