ซื้อขายที่ดินยังไงไม่ให้โดนหลอก? พี่ก้อยจึงได้รวบรวมที่ดินแต่ละประเภท มาให้ดูกัน ว่าที่ดินแบบไหนสามารถทำธุรกรรมอะไรได้บ้าง มาดูกันค่ะ

ทุกวันนี้พี่มิจฯ มาทุกรูปแบบ
นายหน้าอย่างเราต้องรับมือกับกลโกง ในรูปแบบใหม่ๆ แต่ยังไงก็แล้วแต่ ถ้าเรารู้และเข้าใจว่าประเภทของเอกสารที่ดินแบบไหนสามารถซื้อขายได้มั้ยเพราะการซื้อขาย จำนอง ขายฝากที่ดิน ไม่สามารถทำได้กับที่ดินทุกประเภท เพราะเอกสารสิทธิ์ในแต่ละประเภทมีการใช้ประโยชน์ที่ดินแตกต่างกันไป เพื่อป้องกันไม่ให้ถูกพี่มิจฯ หลอกจากความไม่รู้ ไม่เข้าใจ จากการทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดิน

พี่ก้อยจึงได้รวบรวมที่ดินแต่ละประเภท มาให้ดูกัน ว่าที่ดินแบบไหนสามารถทำธุรกรรมอะไรได้บ้าง มาดูกันค่ะ

เอกสารสิทธิที่ดินที่สามารถซื้อขายโอนจำนองได้

🔹น.ส.3 ก. (ครุฑสีเขียว) เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (สิทธิครอบครองทำประโยชน์) ที่ทางราชการออกให้เพื่อรับรองว่าเจ้าของสามารถทำประโยชน์ในพื้นที่นั้นๆได้ ที่ดินจะมีระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจน และมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศไว้เป็นหลักแหล่ง (นายอำเภอท้องถิ่นเป็นผู้รับรอง) ถึงแม้จะมีขอบเขตชัดเจน แต่ น.ส.3 ก. ก็ยังไม่ใช่โฉนด ยังไม่มีกรรมสิทธิ์ แต่สามารถซื้อขาย โอน จำนองธนาคารได้

🔹น.ส.3 , น.ส.3 ข. (ครุฑสีดำ) เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (สิทธิครอบครองทำประโยชน์) ที่ทางราชการออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินทั่ว ๆ ไป พื้นที่จะไม่มีระวางภาพถ่ายทางอากาศ มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอยๆ อาจใช้การอ้างอิงวัตถุหรือต้นไม้ในบริเวณนั้นเพื่อเขียนร่างแผนที่ ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน หรือบางกรณีใช้ออกในพื้นที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ข้อแตกต่างของ น.ส.3 และ น.ส.3 ข. คือ น.ส.3 นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกหนังสือรับรองให้ ส่วน น.ส.3 ข. เจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้ออกหนังสือรับรองแสดงถึงสิทธิ์การครอบครองให้ แต่ยังไม่ได้รับการรับรองอย่างเป็นทางการ

🔹โฉนดครุฑแดง โฉนดที่ดิน น.ส.4 (ครุฑสีแดง) เป็นหนังสือที่ทางราชการออกให้ตามประมวลกฎหมายเพื่อแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินของผู้ที่เป็นเจ้าของ หากผู้ใดมีโฉนดไว้ในครอบครองก็ถือได้ว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์และชัดเจนที่สุด เจ้าของที่มีชื่อหลังโฉนดสามารถใช้สิทธิประโยชน์จากที่ดินนั้นได้อย่างเต็มที่ มีสิทธิถูกต้องตามกฎหมาย สามารถซื้อขาย โอน จำนอง ค้ำประกันได้

เอกสารสิทธิที่ดินที่ไม่สามารถซื้อขายโอนจำนองได้

🔻ส.ป.ก.4-01 ครุฑแดง/ครุฑน้ำเงิน
เป็นเอกสารสิทธิ์ให้คนเข้าทำประโยชน์ในเขตปฎิรูปที่ดิน เป็นสิทธิในการทำเกษตรกรรม และการจัดที่อยู่อาศัยในที่ดินเพื่อเกษตรกรรม เจ้าของมีเพียงสิทธิในการครอบครองเพื่อใช้ประโยชน์ในการเกษตรเท่านั้น ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ออกโฉนดไม่ได้ ห้ามซื้อห้ามขาย ห้ามโอนขายสิทธิ์ให้คนอื่น ที่ไม่ใช่ทายาทของเจ้าของสิทธิ์ และถ้าทายาทได้รับเป็นมรดกตกทอดไปแล้วก็ต้องใช้ประโยชน์โดยการทำเกษตรกรรมเท่านั้น
~ใช้เฉพาะงานเกษตรเท่านั้น จะใช้ทำประโยชน์อื่นไม่ได้
~ผู้ครอบครอบทำประโยชน์ในที่ดิน ส.ป.ก.4-01 เป็นผู้มีรายได้น้อย
~ได้ครอบครัวละไม่เกิน 50 ไร่
~สามารถโอนได้ แบ่งแยกได้ มรดกตกทอดได้ ภายในครอบครัว (ตามเงื่อนไขของรัฐ)
~ห้ามซื้อ-ขายจ่ายโอน
~ให้เช่าได้ เพื่อการเกษตรเท่านั้น (ตามเงื่อนไขของรัฐ)
~ไม่สามารถจำนองได้ เว้นแต่เป็นโครงการของรัฐที่อนุญาตให้ใช้เอกสารสิทธิ์ ส.ป.ก 4-01 เป็นประกันได้
~มีสิ่งปลูกสร้างเพื่อการเกษตรได้ตามสมควร
~สามารถคืนให้รัฐได้ ถ้าไม่ต้องการใช้งานแล้ว
~เลิกทำการเกษตรต้องคืนรัฐ
~ถ้าทำผิดเงื่อนไขรัฐยึดคืน
ข้อควรระวัง เอกสารสิทธิ์ ส.ป.ก. 4-01 จะมีทั้งที่เป็น ตราครุฑสีน้ำเงิน และตราครุฑสีแดงคล้ายกับโฉนดที่ดิน วิธีสังเกต คือ ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 ครุฑแดง ข้อความที่หัวเอกสารสิทธิ์ คือ #หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฎิรูปที่ดินส่วน โฉนดที่ดิน น.ส.4 ครุฑแดง ข้อความที่หัวเอกสารสิทธิ์ คือ #โฉนดที่ดิน

🔻น.ส.2 (ใบจอง)
เป็นหนังสือที่ทางราชการออกให้ เพื่ออนุญาตให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว ว่าราชการยินยอมให้เราครอบครอบที่ดินได้(เป็นการชั่วคราว) ตามประมวลกฎหมายการจัดสรรที่ดินทำกินให้กับประชาชน
แต่มีข้อแม้ว่าผู้มีใบจองจะต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินภายใน 6 เดือนหลังราชการให้ใบจอง และต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจอง โดยจะต้องทำประโยชน์ในที่ดินเกิน 75% ของที่ดิน

ข้อควรระวัง ใบจองนี้จะโอนซื้อขายให้แก่บุคคลอื่นไม่ได้ แต่สามารถตกทอดทางมรดกให้กับลูกหลานได้ ผู้ได้รับสิทธิมีสิทธินำใบจองมาขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 / น.ส.3 ก. / น.ส.3 ข) หรือโฉนดที่ดินได้ แต่หนังสือรับรองสิทธิ์ที่ดินที่ออกมานั้นจะต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอนตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด

🔻ภ.บ.ท.5 ใบชำระภาษีบำรุงท้องที่
เป็นแบบยื่นภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ใช่เอกสารสิทธิแสดงการครอบครองที่ดิน ที่ดินลักษณะนี้มักเป็นที่ดินมือเปล่า ที่ไม่มีเอกสารสิทธิใดๆทั้งสิ้น เป็นลักษณะของการอยู่อาศัย หรือใช้ประโยชน์สืบทอดกันมาเป็นรุ่นต่อรุ่น เจ้าของที่ดินตัวจริง คือ รัฐ โดยอาจมีการให้ใช้สิทธิอยู่อาศัยหรือทำประโยชน์ชั่วคราว อาจมีการขอเรียกเก็บภาษีบำรุงท้องถิ่น หรือภาษีอื่นๆจากผู้อยู่อาศัยเป็นการตอบแทน

🔻สทก. สิทธิทำกิน
เป็นหนังสือที่ราชการออกให้เพื่อให้ประชาชนมีสิทธิทำกินในพื้นที่เขตป่าไม้ ซึ่งทางกรมป่าไม้จะเป็นผู้ออกให้ แต่หากประชาชนผู้ได้รับสิทธิไม่ทำประโยชน์ในพื้นที่ ปล่อยรกร้างติดต่อกันเกิน 2 ปี ทางกรมป่าไม้สามารถยึดคืนได้ทันที ที่ดินประเภทนี้ออกโฉนดไม่ได้ ซื้อขายหรือโอนสิทธิกันไม่ได้ ทำได้เพียงตกทอดให้ทายาททำเกษตรต่อไปเท่านั้น

สิทธิในที่ดิน ตามความหมายของประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497

กรรมสิทธิ์ คือ การแสดงความเป็นเจ้าของที่ดินต้องมีหนังสือ “แสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน”

สิทธิครอบครอง จะเป็นสิทธิครอบครองในฐานะเป็นเจ้าของ โดยการทําประโยชน์ หรือการถือครอง แต่ไม่มีหนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ โดยรัฐจะออกหนังสือรับรองการทําประโยชน์ หรือหลักฐานที่เรียกชื่ออย่างอื่นให้ใช้ประโยชน์ต่างๆ จากที่ดินขึ้นอยู่กับความต้องการ ความจำเป็น ซึ่งจะต้องคำนึงสิทธิในที่ดินที่เป็นเจ้าของอยู่ด้วย

และทั้งหมดนี้ก็เป็นเรื่องจำเป็นในการที่นายหน้ามืออาชีพ จะต้องรู้และเข้าใจในสิทธิการใช้ประโยชน์ในที่ดิน

เพื่อแนะนำทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ว่าที่ดินแบบไหนซื้อขายได้ หรือ ไม่สามารถซื้อขายได้ จะได้ไม่ถูกหลอกและเสียเวลาทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย และนายหน้า