อีกไม่กี่วันจะสิ้นปีแล้ว ขอสรุปเรื่องราวที่ผ่านมาทั้งหมดคร่าวๆละกัน

matching

เวลาสร้าง 1 มกราคม 2567 20:14

ติดตาม

เรื่องอสังหาฯ ยังเป็นสิ่งเดียวที่ผมยังสามารถอยู่กับมันได้ทุกวัน ลงหน้างานจริงทุกวัน เก็บข้อมูลไปเรื่อยๆไม่มีเบื่อ เพราะของแบบนี้ต้องใช้เวลากับมันพอสมควร
.
มองภาพรวมของทิศทางที่จะขยับไปก่อน
ได้เห็น Dev เริ่มขยายพื้นที่การพัฒนาออกไปเรื่อยๆ
ทำให้รู้ว่าบ้านเราจะเริ่มเจริญไปทางไหน
.
ผังเมืองที่จะประกาศใช้ในปี 2568
ดูภาพรวมแล้วมีผลดีกับคนทั่วไปแน่นอน
แต่เจ้าของก็อย่าตั้งราคาดาวอังคารนัก
เราขายให้ชาวโลก…ไม่ใช่มนุษย์ต่างดาว
.
ที่ดินส่วนของตัวเมือง
ถ้ามีแปลงไหนหมดสัญญาเช่า
หรือมีการเปิดขายขึ้นมา
ราคาตึงเปรี๊ยะทุกแปลง
แต่ก็ยังมีบริษัทบางราย
ที่ยอมสู้ราคา
.
การพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยเท่านั้น
อาจจะไม่ได้คุ้มค่ากับการลงเงินอีกต่อไป
การทำเป็น Mix-used
กลับกลายเป็นสิ่งที่ตอบโจทย์
และคุ้มค่ากับการลงทุนมากกว่า
.
หรือจะเป็นเส้นรถไฟฟ้าที่มีส่วนต่อขยายไปอีกไกลโข
ก็แอบดีใจว่าความเจริญเริ่มกระจายออกไปบ้างแล้ว
ไม่อยากให้ทุกอย่างมากระจุกอยู่ที่ตัวเมืองทั้งหมด
ทุกวันนี้รถติดจะแย่
เดินไปก็ไม่ค่อยเจอคนไทย
เจอแต่นักท่องเที่ยวเต็มไปหมด
รถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย
สายไหนจะปังหรือแป่ก
ก็ต้องดูกันต่อไป
.
ทั้งหมดนั้นเป็นสิ่งที่เราเฝ้ามองอยู่ห่างๆ
นั่งเก็บข้อมูลไปเรื่อย
แล้วดูว่าข้อมูลพวกนี้
เราสามารถใช้ประโยชน์
หรือทำอะไรกับมันได้บ้าง
และสามารถสร้างรายได้
ให้กับตัวเองได้อย่างไร
.
.
.
ในมุมของเอเจ้นท์
ส่วนนี้ขอเป็น main หลักของบทความนี้
.
จำไว้อย่างนึงนะ
อาชีพนี้จะทำงานง่าย
ถ้าคุณสร้าง connection ที่ดีได้ไปเรื่อยๆ
ยิ่งคนรู้จักคุณ ยิ่งคนเชื่อถือคุณ
คุณจะทำงานง่ายขึ้นมาก
.
แต่การโคเอเจ้นท์ทุกวันนี้
ก็แทบจะเหยียบหัวกันอยู่แล้ว
ไม่สน relation ใดๆ
ขอแค่กูได้เงินเต็มจำนวน
ไม่ต้องแบ่งใคร…เป็นพอ
.
แต่ระหว่างที่พวกคุณกำลังขัดขากันเองอยู่
ก็ยังถือว่าเป็นส่วนแบ่งที่น้อยมากๆ
มันเหมือนคุณแย่งเนื้อติดกระดูกกันอยู่
แล้วเนื้อจริงๆมันอยู่ที่ไหน?
.
ระหว่างที่คุณแย่งเนื้อติดกระดูกกันอยู่นั้น
เนื้อติดมันฉ่ำๆนุ่มๆ
กลับกลายเป็นของเอเจ้นท์ต่างชาติไปแล้ว
.
ตลาดจริงๆของอสังหาทุกวันนี้
เอเจ้นท์ต่างชาติ
แย่งสัดส่วนของพวกคุณไปกว่า 70%
.
เชื่อว่าทุกคนต่างก็เฝ้ารอ
ให้อาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
เป็นอาชีพสงวนอย่างที่ประเทศเราประกาศไว้
ให้เป็นอาชีพที่ต้องเข้าระบบ
มีการสอบ License
ไม่ใช่ใครก็ได้ก็มาเป็นเอเจ้นท์ได้
.
อาชีพนี้ยังคงย้ำอยู่เสมอ
มันไม่ใช่อาชีพที่จับเสือมือเปล่า
อย่างที่โค้ชหลายๆคนชักชวนให้คุณเข้ามาวงการนี้
.
อาชีพนี้ต้องใช้ Service Mind
และความอดทนที่สูงมาก
เพื่อรับมือกับความผีบ้าของลูกค้าในแต่ละเคส
.
ค่าการตลาดที่สูงขึ้นกว่า 3 เท่า เกือบทุกเจ้า
ทำให้เอเจ้นท์เบี้ยน้อยหอยน้อย
ต้องปรับกลยุทธ์การตลาดกันใหม่
ใครที่ไม่มีลูกค้าเก่าอยู่ในมือ
หรือไม่ได้มี port เหมือง
ในการทำเงินเป็นประจำให้กับตัวเอง
ผมเชื่อว่าอีก 3 ปีข้างหน้า
เอเจ้นท์กลุ่มนี้จะอยู่ยากมาก
.
เพราะบริษัทต่างชาติ
ต่างเข้ามาทุ่มเงินเพื่อแย่งส่วนแบ่งการตลาดทางธุรกิจนี้
ไปแบบไม่ทันได้ตั้งตัว
.
วันนี้ถ้าคุณสามัคคีกัน
ไม่ตีกันเอง
ยึดหลักในความถูกต้อง
ไม่สนับสนุนหรือยินดีกับการทำงานที่ไม่ถูกต้อง
กลุ่มคนเหล่านั้นก็ไม่สามารถทำงานได้ง่ายอย่างทุกวันนี้
ผลประโยชน์มันจะวนกลับมาหาคุณแน่นอน
.
กลุ่มที่น่าเป็นห่วงที่สุด
ในความคิดผม
คือกลุ่มตลาดเช่าคอนโด segment ล่างสุด
.
นั่นคือกลุ่มปล่อยเช่าที่ไม่เกิน 12,000 บาท( typeไม่เกิน 1 นอน)
หรือการขายช่วง length ราคา 2-3ล้าน
.
กลุ่มนี้เรียกว่าแดงเดือด
รบราฆ่าฟันกันสูงมาก
เจาะได้เจาะ แทงได้แทง
ใครกำลังเซๆ จะโดนผลักให้ล้ม
และโดนย่ำกับพื้นแบบงงๆ
ไม่มีมิตรแท้ในหมู่เอเจ้นท์จริงๆ
.
สรรหาวิธีการเจาะหาเจ้าของ
การฉกลูกค้าในรูปแบบต่างๆ
จนใครที่อ่อนแอหรือไม่สู้คน
อยู่ไม่ได้แน่นอน
.
อีกกลุ่มนึงที่น่ากลัวคือ
กลุ่มนายหน้าที่ดินตามต่างจังหวัด
โดยเฉพาะที่ดินแปลงใหญ่ๆ
.
เหมือนเป็นวัฒนธรรมอะไรบางอย่าง
ที่ทำงานกันบนโต๊ะไม่เป็น
ต้องเจาะ ต้องแย่ง ขัดขา ข้ามหัวกัน
ความสัมพันธ์ของเอเจ้นท์กับลูกค้าถ้าไม่แน่นพอ
แผลเต็มหลังแน่นอน
.
กลุ่มที่ดูปลอดภัยสุด
ดูจะเป็นกลุ่มที่เป็นตลาดบน
(ค่าเช่า 100k ขึ้นไป/ราคาขายมากกว่า20 ล้านบาท)
.
กลุ่มนี้ส่วนใหญ่มักจะมีความเป็นมืออาชีพ
ให้เกียรติซึ่งกันและกัน
เพราะเป็นทรัพย์ที่ต้องมี relation ระหว่างกัน
ไม่ว่าจะเอเจ้นท์กับเจ้าของทรัพย์
หรือเอเจ้นท์กับลูกค้า
.
ดังนั้นกว่าจะจบเคส
อาจจะใช้เวลาหน่อย
แต่ทำงานแล้วค่อนข้างโล่งใจและสบายใจกว่า
.
ผมไม่ได้กำลังบอกว่า
Segment ล่างจะไม่มีมิตรแท้หรือคนดีๆ
Segment บนจะไม่เจอพวกเจาะหรือหักหลัง
ทุกอย่างไม่มีขาวสุด ดำสุด
แต่ % ที่ผมสัมผัสมา
มันมักไปในทางนั้นซะส่วนใหญ่
.
ใครได้ภาษาจีนจะได้เปรียบมาก
ภาษาอังกฤษอย่างเดียวอาจจะไม่พออีกต่อไป
คุณสามารถสร้างเนื้อสร้างตัว
ปลดหนี้ปลดสิน มีรถ มีบ้านได้เลยภายในปีเดียว
.
กำลังซื้อจากจีนสูงมาก
ค่าเงินก็แข็งกว่าบ้านเรา
คนจีนจำนวนมาก
ก็ค่อนข้างสนใจอสังหาในไทย
.
เพราะบ้านเค้า
ไม่สามารถถือครองแบบ freehold ได้
รัฐบาลสามารถเวนคืนได้ตลอดเวลา
.
จริงๆมีอีกหลายแง่มุมมาก
ในวงการเอเจ้นท์
แต่ขอพักไว้เท่านี้ก่อน
เพราะมันจะยาวมากกกก
.
และสิ่งที่พูดไม่ได้เลยสำหรับปีนี้
คือเรื่องของ #มิจฉาชีพ
โอ้ย!! ขยันคิดรูปแบบการโกงได้ล้ำแท้น่อ
พัฒนารูปแบบการโกงไปไกลมาก
.
ถ้า Ai พัฒนาไปได้ไกลกว่านี้
เราจะตกเป็นเหยื่อมันอีกเป็นจำนวนมาก
เพราะมันสามารถปลอมภาพ / เสียง / หน้ากันได้แล้ว
.
จนเราต้องใช้สติในการเสพ
และการคุยกันมากขึ้นเป็นอย่างมาก
.
สำหรับมุกที่ดังมาตลอดทั้งปี
และทุกคนต้องเคยเจอ
ไม่ว่าจะเป็นเอเจ้นท์หรือเจ้าของบ้าน
คือมุก #การแลกเงินหยวน
.
ซื้อบ้านแบบไม่ต้องดูของจริง
ไม่ต่อสักบาท
พูดอังกฤษหรือไทยไม่ได้
หน้า profile เป็นรูป super car,bigbike,บ้านหรูๆ,หมาแมว
เน้นพูดคุยเรื่องการแลกเงินเป็นหลัก
ทดไว้ก่อนเลยว่านั่นคือมิจฉาชีพจากจีน
.
ผมเองก็อยากรู้
ว่าปลายทางของมันคือต้องการอะไร
และวิธีการของมันคืออะไร
ผมทำบทความวิธีการต่างๆไว้หมดแล้ว
.
https://www.facebook.com/Ex.state/posts/10162891544863696
.
และมีรูปแบบกลโกงอีกหลายแบบ
ไม่ว่าจะเป็น
profile สาวสวยที่แอดคุณมา
แล้วคุยด้วยภาษา google translate
.
head hunter เรียกคุณไปทำงานจาก JobDBs
ด้วยค่าตัวหลักแสน
.
หรือแม้กระทั่งมิจไทยเอง
ที่แฝงตัวเป็นเจ้าของ
โพสห้องราคาถูกจัดๆ
แล้วเร่งรีบให้คุณโอนเงินจอง
.
กฏหมายบ้านเมืองเรา
มันทั้งอ่อนและช้า
ยิ่งกว่าเต่ากับหอยทาก featuring กัน
มันเลยทำให้มิจฉาชีพอยู่ในวงการเราเต็มไปหมด
.
ทุกวันนี้ทำได้แค่เพียง
เกาะกลุ่มกันไว้นะ
จับมือกันให้มั่น
มีอะไรผิดสังเกตุ
ลองแชร์ ลองปรึกษาดู
ไม่ว่าจะ inbox มาหาผม
หรือกลุ่ม Blacklist อสังหา
.
อย่าโลภ อย่าวู่วาม
ฝันหวานสวยหรูว่าเค้าจะยอมวางเงินก้อนโต
ภายในระยะเวลาอันสั้น
โดยไม่มีการลงรายละเอียดใดๆ
.
วิ่งในทุ่งลาเวนเด้อร์
แล้วมีค่าคอมหลักล้านตกใส่หัว

#ตลก
.
มีสติให้มาก
ทำงานอย่างมืออาชีพ
ก้าวไปทีละสเต๊ปอย่างระวังและรัดกุม
นวดกันไปเรื่อยๆ
แล้วคุณจะรู้ว่า
คนที่คุณคุยด้วยนั้น
เป็นมิตรแท้หรือมิจจริง
.
ทุกวันนี้ ผมจะบอกคนใกล้ตัวอยู่บ่อยๆ

#กูแทบจะเป็นหนุ่มกรรชัยในวงการอสังหาอยู่แล้ว
หลายเคสที่เข้ามาปรึกษา
มีแต่เรื่องหัวจะปวดทั้งนั้น
และส่วนใหญ่มักเกิดไปแล้ว
แล้วค่อยมาปรึกษา
.
ปรึกษาได้เสมอ (ถ้าผมว่าง)
แต่ช่วยเล่าแบบมีสตินิดนึง
เล่าเป็นลำดับขั้น 1-2-3-4
อย่ากระโดดไปกระโดดมา
ถ้าstage อารมณ์ตัวเองยังไม่นิ่ง
ไปสงบสติอารมณ์ก่อนแล้วค่อยมาคุยกัน
.
ใครที่เคยร่วมงานกับผม
คุณจะเห็นอย่างนึงว่า
ถ้าไม่มีเรื่องอะไรทึ่เป็นประเด็น
ผมจะอยู่นิ่งๆเงียบๆ
อ่านแต่ไม่ตอบ
เหมือนไม่ได้อยู่ในแชทกลุ่ม
.
แต่ถ้ามีเรื่องกรณีพิพาท
ระหว่างลูกค้าทั้ง 2 ฝ่าย
ผมจะเป็นคนนึง
ที่ไม่อยากเคลียร์ทางไลน์
หรือประชุมสามสาย
ผมพร้อมจะขับรถไปเคลียร์หน้างานให้ทุกครั้ง
.
วันไหนเห็นนุ่งขาสั้นลากแตะลงพื้นที่
เออ!!!วันนั้นแหละไม่ได้พร้อมเลย
แต่ก็ยินดีไปเคลียร์ให้
เพื่อให้เรื่องมันจบ
และมีทางออกที่ไปต่อได้
.
ผมคิดอยู่เสมอว่า
ถ้าคน 2 คนมีปัญหา
แล้วมีคนกลางในการไกล่เกลี่ย
และเจรจาพูดคุยด้วยสติ
ทุกอย่างมีทางออกที่ดีร่วมกันแน่นอน
.
ยังไม่ได้พูดถึงในมุมของนักลงทุน
ไม่ว่าจะเป็นวงการฟลิป / รีโนเวท / ขายฝากจำนอง / การลงทุนและพัฒนา
.
รวมถึงการซอย catagorie ย่อยลงไปอีก
ที่ดิน / คอนโด / บ้าน / ตึกแถว / โฮมออฟฟิส / พื้นที่ให้เช่า / สำนักงาน / โกดัง / หอพัก / โรงแรม / โรงงาน / ภาคอุตสาหกรรมอื่นๆในแต่ละจังหวัด
.
เพราะทุกวันนี้คือทำทุกอย่าง
เลยมีข้อมูลทั้งหมด
แต่ต้องค่อยๆเล่า
เพราะมันจะยาวมากกกกก
ถ้ามีอารมณ์และเวลา
เดี๋ยวทยอยเหลาให้ฟังเพิ่ม
.
ปีหน้ายังต้องฟาดฟันกันต่อ
สงครามยังไม่จบแน่นอน
ขอให้ทุกคนยังอยู่รอดปลอดภัยในวงการนี้
.
ไม่ว่าจะเป็นตัวลูกค้าเองทั้งซื้อ,ขายและเช่า
เอเจ้นท์ / นักลงทุน / Dev
จะไม่พูดให้ความหวังนะ
แต่บอกเลย

#ปีหน้าหนักกว่านี้แน่นอน
.
สวัสดีปีใหม่ครับ🙏
ผม เอ็กซ์ กรรเชียง หนึ่งวันพันเรื่อง
ผู้บริหารบริษัท แมทชิ่ง พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
ทำทุกอย่างในวงการอสังหาฯ