ใครมีอสังหาฯ แต่ร้อนเงินต้องรู้ไว้ ยุคนี้กำลังฮิตเลย ไม่รู้ไม่ได้ ขายฝาก VS จำนอง คืออะไร? ใครไม่รู้มาดูกัน

การซื้อบ้านหรือคอนโด เป็นการเพิ่มภาระเพิ่มหนี้สินให้ตัวเองก็จริง แต่ข้อดีมีมากกว่านั้น เพราะนอกจากเราได้ที่อยู่อาศัยแล้ว ยังเป็นทรัพย์สินที่สามารถช่วยเราได้ในยามคับขัน

ซึ่งไม่ใช่แค่การขายหรือปล่อยเช่าอย่างเดียว แต่ยังนำที่อยู่อาศัยนี้ไปขายฝากหรือจำนองได้อีกด้วย โดยมีความหมายและวิธีการที่แตกต่างกันออกไป

ขายฝาก หมายถึงอะไร?

จริงๆ รูปแบบคล้ายกับการที่เราเอาของมีค่าไปจำนำ คือ การทำสัญญากู้เงินโดยนำบ้านหรือคอนโด หรืออาจเป็นร้านและที่ดินมาขายให้กับผู้รับซื้อฝาก

นั่นหมายความว่าสินทรัพย์นั้นจะเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที โดยเราจะได้เงินกลับไปแทน แต่ว่าดีกว่าขายขาดตรงที่ถ้าอยากได้สินทรัพย์กลับมา เราสามารถไถ่ถอนคืนได้ภายในเวลาที่กำหนด

จำนอง หมายถึงอะไร?

ยังต้องทำสัญญากู้เงินเหมือนเดิม เพื่อเป็นหลักประกันของทั้งสองฝ่าย เพียงแต่ว่าทรัพย์สินที่ว่าจะยังเป็นของผู้กู้เหมือนเดิม แล้วถ้าเราเกิดเบี้ยวไม่ชำระเงินตามที่กำหนด ผู้ให้จำนองจะต้องไปฟ้องร้องเพื่อให้ได้สินทรัพย์นั้นมาเอง

โดยที่ไม่สามารถยึดได้เลยทันที ซึ่งก็ใช้เอกสารจากการทำสัญญามาเป็นหลักฐานในการดำเนินเรื่อง

ความเหมือนและต่าง ของการขายฝากและการจำนอง

มีความแตกต่างอยู่พอสมควร ทั้งในเรื่องของระยะเวลาในการชำระ ถ้าขายฝากสามารถไถ่ถอนได้สูงสุดไม่เกิน 10 ปี แต่การจำนองขึ้นอยู่กับข้อตกลงตอนทำสัญญา รวมไปถึงวงเงินซึ่งที่จริงก็อยู่ที่การตกลง

แต่ส่วนมาก การขายฝากจะได้เงินมากกว่า วงเงินอยู่ที่ประมาณ 40-70% ของราคาประเมิน ด้านจำนองวงเงินอยู่ที่ประมาณ 30% ของราคาประเมิน แต่มีเรื่องที่เหมือนกันคือดอกเบี้ย ที่ไม่เกิน 15% ต่อปี หรือเท่ากับ 1.25% ต่อเดือน

ค่าใช้จ่ายส่วนอื่น

ถ้าเป็น ขายฝากจะต้องเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน 2% อากรแสตมป์ 0.5% รวมถึงภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามที่กฎหมายกำหนด ส่วนจำนองเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน 1% จากวงเงินที่นำมาจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท โดยการทำสัญญาทั้งสองรูปแบบ จะต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่พนักงาน ณ กรมที่ดินเท่านั้น

ข้อดีข้อเสียของขายฝาก

เริ่มที่ข้อดีก่อนเลยคือ สามารถตกลงกันได้อย่างรวดเร็วและได้เงินไวกว่ากู้ธนาคารมาก เพราะขึ้นอยู่แค่กับคนๆ เดียวคือผู้ซื้อฝาก ไม่มีการเช็กแบล็กลิสหรือสเตจเม้นท์ ได้วงเงินที่มากกว่าการจดจำจอง

ขณะเดียวกันก็ มีข้อเสียที่ค่าใช้จ่ายมากกว่าจดจำนองตามที่บอกไปข้างต้น หรือถ้าครบกำหนดไถ่คืนแต่อยากขอยื่นเวลาอีกหน่อย แล้วเจอนายทุนที่ต่อรองได้ยากก็อาจโดนยึดทรัพย์ทันที

ข้อดีข้อเสียของการจำนอง

ทรัพย์สินที่จำนองจะยังอยู่กับเราจนกว่าจะโดนฟ้องร้องให้ยึดทรัพย์ แถมยังเสียค่าใช้จ่ายในการดำเนินเรื่องที่ถูกกว่าขายฝาก ข้อเสียคือมีทั้งต่อตัวผู้กู้ ที่จะได้วงเงินน้อยกว่า

และถ้าถูกยึดทรัพย์เท่ากับเราขาดทุนโดยอัตโนมัติ ส่วนตัวผู้ให้กู้บอกเลยว่าค่อนข้างยุ่งยากพอสมควร ถ้าผู้กู้ไม่สามารถชำระหนี้ได้แล้ว ก็จะต้องเสียเวลาในการฟ้องศาลอีก และกว่าจะได้ยึดทรัพย์สินนั้นมาเป็นของตัวเองก็ใช้เวลานาน

เท่ากับว่าทั้ง ขายฝากและการจำนอง มีความเสี่ยงมากน้อยแตกต่างกันไป จึงต้องศึกษาให้ดีว่าเราเหมาะกับแบบไหนมากกว่า รวมถึงดูด้วยว่านายทุนที่เราไปกู้เป็นยังไง และจะจ่ายในแต่ละเดือนไหวไหมจะมีเงินไถ่ถอนรึเปล่า มองให้รอบด้านหรือปรึกษาผู้ที่มีความรู้ เพื่อให้เราเข้าใจรายละเอียดทั้งหมดอย่างถูกต้อง