🤔 ธุรกิจอพาร์ทเม้นท์/หอพัก ยังรับรายได้แบบเสือนอนกินจริงไหม?

เมื่อประมาณ 30 ปีก่อน
ธุรกิจอพาร์ทเม้นท์/หอพัก
เก็บค่าเช่าเหมือนมีรายได้ที่แน่นอนทุกเดือน
หลายคนมองว่าเหมือนเป็นเสือนอนกิน

แท้จริงแล้วเป็นอย่างนั้นจริงมั้ย
ในยุคนี้ยังคงสามารถเรียกแบบนั้นได้อยู่รึเปล่า
ถ้าใช่...แล้วทำไมตอนนี้

ดูเหมือนเจ้าของหอพักแห่กันทยอยขายออกกันหมด

มันเกิดอะไรขึ้น
และในอนาคตธุรกิจนี้จะเป็นอย่างไรต่อไป
เรามาลองมาดูรายละเอียดในหลายๆมุมกัน

สมัยนั้นทำไมธุรกิจหอพักถึงบูม
เมื่อประมาณ20-30ปีก่อน
กิจการหอพัก
ถือว่าเป็น 1 ในโมเดล
ที่สามารถสร้าง passive income ได้อย่างดี

ใครที่มีหอพักเป็นของตัวเองช่วงนั้น
ถูกมองว่าเป็นคนมีฐานะในระดับนึงเลย
และเนื่องจากยังไม่มีการให้ความรู้ที่แพร่หลาย
เป็นเพียงธุรกิจวงในที่เข้าถึงกันในวงแคบเท่านั้น
ว่าง่ายๆยังไม่ค่อยมีคู่แข่ง

จึงถือว่าเป็นช่วงพีคที่ผู้ประกอบการสามารถมีรายได้เป็นกอบเป็นกำ

แต่เมื่อผ่านมาอีกประมาณ 15 ปี
ได้มีบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
พัฒนาที่ดินให้เป็นการอยู่อาศัยในรูปแบบคอนโด
ซึ่งเข้ามาทดแทนการอยู่หอพักแบบเดิม

สามารถทำ profit ได้มากกว่าและ turn ไวกว่าหอพักมาก
เรียกได้ว่าคอนโดมา disrupt หอพักก็ไม่ผิดนัก

ถึงแม้ว่าคอนโดจะมีแต้มต่อที่ดีกว่า
ไม่ว่าจะเป็นเรื่องคุณภาพชีวิตของการอยู่อาศัยที่ดีขึ้น

การรักษาความปลอดภัยที่มีมาตรฐาน
ส่วนกลางที่สวยอลังการขึ้นทุกวัน
แต่รายได้ของประชากรส่วนใหญ่
ก็ยังไม่สามารถเอื้อมถึง

สมัยก่อนเรตค่าเช่าหอพักจะอยู่ที่ 2,000-4,000 บาท/เดือน

และคอนโดเริ่มต้นที่ 7,000-8,000/เดือน
ถือว่ายังเป็น gap ที่ห่างกันอยู่มาก
หอพักจึงยังสามารถรักษาฐานลูกค้าชั้นล่างได้อยู่

แต่ทุกวันนี้
หอพักใหม่ๆบางหลังเริ่มต้นที่ 6,000 บาท/เดือนแล้ว
ถึงแม้ว่าจะมีการบริการหรือการอำนวยความสะดวกที่ดีขึ้น

แต่ก็ยังมีปัจจัยที่ผู้พักอาศัยมองแล้วว่า
เพิ่มอีกนิดไปอยู่คอนโดดีกว่า
ปัจจัยนั่นคือเรื่องของ"ค่าน้ำ/ค่าไฟ"

ค่าน้ำ/ค่าไฟ ในหอพัก
จะแพงกว่าเรตที่รัฐเรียกเก็บทั่วไป
นั่นเป็นเพราะกำไรที่ได้จากการทำหอพัก
ไม่ใช่รายได้จากค่าเช่า
แต่เป็นส่วนต่างของค่าน้ำ/ค่าไฟ
ที่ทำให้ธุรกิจหอพักยังคงพออยู่ได้

จุดคุ้มทุนของการทำธุรกิจหอพัก
จะอยู่ที่6-10ปี
ถึงแม้ว่าจะได้ค่าเช่าห้อง
ซึ่งถือว่าเป็นรายได้หลักแล้ว

แต่ถ้าต้องหักลบกับบุคลากรที่ต้องว่าจ้าง
เช่า แม่บ้าน รปภ คนที่ประจำใต้ตึก

รวมถึงการที่ต้องจ้างช่างมาซ่อมบำรุงแต่ละห้อง

หลังจากที่มีการเช่าอยู่ไปแล้วระดับนึง

margin ที่น้อยนิด
จึงไม่สามารถเลี้ยงชีพได้
แบบหายใจหายคอได้เท่าที่ควร
หรือถ้าจะขยับค่าเช่า
เป็นสิ่งที่ทำได้ยากยิ่ง

เพราะกลุ่มตลาดที่เล่นอยู่
เป็นกลุ่มที่ price sensitive มาก
ถ้าเพิ่มราคาค่าเช่าเพียง 500 บาท/เดือน
ผู้เช่าก็มีสิทธิ์ย้ายไปอยู่ที่อื่นได้ทันที
ไม่มีคำว่า Brand Royalty กับกลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้

และปัญหาหลักของการทำธุรกิจหอพัก
คงหนีไปพ้นเรื่องของ"คน"
ไม่ว่าจะเป็นคุณภาพชีวิตของผู้เช่า
ปัญหาชีวิตส่วนตัวของผู้เช่า
ส่งผลไปถึงเรื่องการชำระค่าเช่าของผู้เช่า

ปัจจุบันรายได้ของผู้เช่าในแต่ละเดือน
ที่ไม่เพียงพอกับการดำรงชีพของผู้เช่าในปัจจุบัน

เกิดปัญหาหนี้สินครัวเรือน
จนลามมาถึงการเรียกเก็บค่าเช่าได้ไม่ตามที่หวัง

ซ้ำร้ายถ้าเกิดมีการทะเลาะวิวาท
หรือการก่อเหตุจนเป็นข่าว

ยิ่งเป็นเหมือนการกระทืบซ้ำของหอพักหลังนั้น

ให้ล้มทั้งยืนไปได้เลย

ผมรู้จักเจ้าของหอพักอยู่หลังนึง
มีข่าวที่ผู้เช่ากระโดดตึกฆ่าตัวตายถึง 2 ครั้ง (โคตรซวย)

จนเป็นที่กล่าวขานกันอยู่ช่วงนึง
ทำให้เค้าเสียรายได้ทางธุรกิจมหาศาล

จนต้องแก้เกมส์
โดยการรีโนเวทตึกใหม่
เปลี่ยนสี เปลี่ยน facade
ให้ลบภาพจำของเดิมของคนทิ้งให้หมด
จนสามารถกลับมารันธุรกิจต่อได้
แต่ก็แลกมากับการลงเงินตัวเองในระดับนึงเช่นกัน

ดังนั้น
ธุรกิจหอพัก/อพาร์ทเม้นท์
ที่หลายคนมองว่าง่าย
เป็นเสือนอนกินเก็บค่าเช่าทุกเดือน

แท้จริงแล้วไม่ได้ง่ายอย่างที่ใครหลายคนเข้าใจ
ถึงแม้ว่าตอนนั้นอาจจะทำ yield ได้มากถึง 10%
แต่ก็ต้องแลกกับการจัดการธุรกิจแบบหนูถีบจักร

การบริหารจัดการ การวางระบบ การตลาด
การจัดการด้านบุคลากร
และการบริการ
การซ่อมบำรุงรักษา

สิ่งเหล่านี้ต้องใช้เวลาในการดูแลพอสมควร
เพราะถ้าปล่อยปละละเลย
ปล่อยให้ลูกน้องทำงานเอง
โอกาสที่จะเกิดความสูญเสียค่อนข้างสูง

ปัญหาจุกจิกกวนใจมากมาย
อาจจะไม่คุ้มค่ากับยารักษาโรคประสาทและสุขภาพจิต

บางคนชอบสร้าง
สร้างเสร็จแล้วขาย
ไม่ชอบบริหาร

บางคนชอบบริหาร
ไม่ชอบสร้าง
ชอบแบบสำเร็จรูป ฉีกซอง พร้อมทำเงินได้เลย
เลยยังคงเห็นธุรกิจนี้เปลี่ยนมือกันอยู่บ่อยๆ

ประกอบกับเจ้าของธุรกิจหลายคน
เริ่มมีอายุมากขึ้น
ดูแลธุรกิจไม่ไหว อยากพักผ่อน
ก็อยากจะส่งต่อให้อีกรุ่น

แต่ในรุ่นปัจจุบัน
ตั้งแต่ Gen X เป็นต้นไป
กลับไม่อินกับธุรกิจนี้สักเท่าไหร่

คนที่โตมากลับธุรกิจนี้ตั้งแต่เกิด
เห็นพ่อแม่ทำมาตลอด
ก็ไม่ได้สนใจธุรกิจของพ่อแม่
ซึ่งถือเป็นเรื่องปกติมากๆ
ที่รุ่นลูกมักไม่ค่อยสืบต่อกิจการจากพ่อแม่

หรือถ้าเป็นรุ่นใหม่ที่ครอบครัวไม่เคยทำธุรกิจหอพักมาก่อน

ด้วยผลตอบแทนปัจจุบัน
อาจจะไม่เร้าใจเหมือนธุรกิจอื่น
จึงไม่สนใจที่จะเข้ามาร่วมวงกับธุรกิจนี้

และคู่แข่งทางตรงอย่างคอนโด
บางโครงการก็เริ่มเห็นราคาที่พอจับต้องได้
ถ้ามองแต่ค่าเช่า...คอนโดอาจจะแพงกว่า

แต่ถ้ามองเรื่ององค์ประกอบอื่นด้วย
เช่น ถ้าเอาค่าไฟ/ค่าน้ำ/ค่าอินเตอร์เนต
ที่จอดรถ ระบบรักษาความปลอดภัย
รวมถึงภาพลักษณ์ทางสังคม
มาเป็นปัจจัยร่วมด้วย
จะเห็นว่าคอนโดมีแต้มต่อที่ดีกว่าอย่างชัดเจน

เหตุผลทั้งหมดเหล่านี้
จึงเป็นสาเหตุที่ทำให้เห็น
คนเริ่มเทขายกิจการหอพักมากขึ้น
เพราะกิจการนี้
ไม่ใช่กิจการที่น่าดึงดูด
และผลตอบแทนไม่น่าเร้าใจอีกต่อไป

ถ้ามองว่าหอพักอาจจะได้ yield ที่ดีกว่า
อาจจะมองได้ไม่รอบด้าน
เพราะถ้าให้ตีว่า
หอพักกับคอนโดได้ yield ที่ 8% เหมือนกัน

ระหว่าง 8% ของคอนโดที่จัดการคนเพียงไม่กี่คน
กับ 8% ของหอพักที่ต้องจัดการคนทั้้งตึก+พนักงาน
รวมถึงสภาพคล่องการ exit ขายสินทรัพย์ออกไป
คุณจะสามารถตอบตัวเองได้อย่างทันที
ว่าแบบไหนมันคุ้มค่ากว่ากัน

แต่ถ้าถามว่ากิจการหอพักจะหายสาบสูญไปมั้ย
ก็ต้องตอบได้เต็มปากว่ายังคงอยู่ไปอีกนาน

หอพักยังเป็นเหมือนที่พึ่งยามยากให้กับคนมีรายได้น้อย
และยังคง popular ในบางทำเล

เช่น ใกล้โรงเรียน ใกล้มหาวิทยาลัย ใกล้สถานศึกษา
ใกล้ที่ทำงาน ใกล้หน่วยงานราชการ

รวมถึงใกล้แรงงานจำพวกโรงงานตามต่างจังหวัด

กลุ่มลูกค้าเหล่านี้
ถือว่าเป็นกลุ่มที่ยังมี demand ตลอด
และไม่ค่อยย้ายไปไหน
ตราบใดที่ยังคงทำงานหรือศึกษาอยู่แถวนั้น

#ทางรอดของธุรกิจหอพัก

1.ถ้าโชคดีเป็นทำเลแหล่งท่องเที่ยว
Prime Area พื้นที่เศรษฐกิจ
ใกล้รถไฟฟ้าหรือสนามบิน
สามารถนำหอพัก

มาปรับเปลี่ยนให้เป็นรูปแบบ Hostel หรือ Airbnb

เพื่อรองรับนักท่องเที่ยวและลูกค้าขาจร
ผสมๆไปกับลูกค้าประจำ
ก็ยังสามารถพอไปต่อได้

เพราะรายได้ของการทำ Hostel หรือ Airbnb นั้น
ค่าเฉลี่ยได้มากกว่าค่าเช่ารายเดือนถึง 3 เท่า

แต่การปรับเปลี่ยนจากหอพักในเป็น Airbnb นั้น
ต้องมาพร้อมเงินทุนที่จะต้องปรับปรุงให้ดูดีขึ้น
เพื่ออัพราคาได้มากขึ้น
ผู้ประกอบการหลายเจ้าไม่สามารถปรับปรุงได้
เพราะ profit ในแต่ละเดือน
ก็แทบไม่เหลืออะไรแล้ว

จะไปขอสินเชื่อแบงค์เพื่อมาทำ
ก็ดูจะเสี่ยงเกินไปสำหรับผู้ประกอบการ

เพราะกลุ่มลูกค้าหอพักกับ Airbnb
ถือว่าเป็นกลุ่มลูกค้าคนละกลุ่มกันโดยสิ้นเชิง

ถ้าผู้ประกอบการไม่ได้มีฐานลูกค้าของธุรกิจใหม่อยู่แล้ว

ก็มีความเสี่ยงค่อนข้างสูงเช่นกัน

แต่ก็ใช่ว่า hostel หรือ Airbnb จะไม่มีปัญหาอะไร
เพราะคนที่มาใช้บริการตรงนี้
ต้องเตรียมพร้อมกับการซ่อมบำรุงตลอดเวลา

ลูกค้ากลุ่มนี้
ถือว่าเสียเงินแล้วต้องใช้บริการให้เต็มที่
จะไม่ถนอมของสักเท่าไหร่
เปิดแอร์ทิ้งไว้ทั้งวันก็เยอะ

แต่ถ้าคุณจะถามว่า
แล้วหอพักของคุณที่ตั้งอยู่
ไม่ได้อยู่ใกล้พื้นที่ดังกล่าวเลย
จะทำอย่างไร?

ผมก็ต้องถามกลับว่า
แล้วตอนที่คุณคิดจะสร้างหอพัก
ตอนนั้นคุณคิดว่าลูกค้าคุณคือใคร
แหล่งงาน/แหล่งท่องเที่ยวมาจากไหน

ณ ตอนนี้คุณสามารถเพิ่มฐานลูกค้าได้มั้ย
ถ้าได้ แปลว่าคุณยังมีทางรอด
ปรับปรุงและรีโนเวท
ให้ Value หอพักคุณดูดีขึ้น
ทำการตลาดให้มากขึ้น
เพื่อดึงดูดลูกค้าเข้ามา

ถ้าไม่ได้?

คุณก็จำเป็นที่จะต้องขายตามราคาที่คุณได้มา
กำไรที่ได้มาตั้งแต่คุณประกอบกิจการมา
ถือว่าคุณได้กำไรแล้ว
อย่าคิดอะไรมาก

เสียน้อยเสียยาก เสียมากเสียง่ายเปล่าๆ
เพราะคุณเองก็น่าจะรู้ข้อจำกัดของหอพักคุณเอง

2.การขายต่อ
แต่ต้องเป็นการขายที่ให้เจ้าใหม่มารับช่วงไป
สามารถไปต่อได้

เจ้าเก่าต้องยอมรับสภาพอย่างนึง
คือไม่สามารถอัพราคาได้เท่าไหร่
หรืออาจจะต้องจำใจขายขาดทุนด้วยซ้ำ

เพราะถ้าคุณอิงกับราคาที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างในปัจจุบัน

คนที่มารับช่วงต่อ
ถ้าเคาะตัวเลขออกมาแล้ว
ไม่สามารถไปต่อได้เลย
ใครจะมาซื้อ

ขนาดจุดคุ้มทุนของคุณยังอยู่ที่ 10 ปี
เจ้าใหม่เข้ามาแล้วจุดคุ้มทุนอยู่ที่ 20-30ปี
ใครจะเอาเงินมาจมกับ....ตรงนี้ถูกมั้ย ?

มาถึงตรงนี้

คุณพอจะเข้าใจธุรกิจหอพักมากขึ้นแล้ว
มันเป็นธุรกิจที่คนในอยากออก คนนอกอยากเข้า
แต่ถ้าที่จะเข้ามาทำธุรกิจนี้
บทความนี้อาจจะช่วยเตือนสติอะไรคุณได้
ไม่มากก็น้อย

#ขอให้โชคดี
😘

ปล.ภาพประกอบจาก Bing AI