📝ลูกค้าอยากเช่าตึก 10 ปี แต่ทำเป็นสัญญา 3+3+3 ปี แบบนี้ทำได้มั้้ย?🤔

สัญญา 3+3+3 ปี แบบนี้ทำได้มั้้ย?🤔

🐮: พี่ Ex ลูกค้าผมเค้าอยากเช่าตึก 10 ปี แต่ทำเป็นสัญญา 3+3+3 ปี แบบนี้ทำได้มั้้ยครับ
Ex: ถามว่าทำได้มั้ย...ทำได้แต่ไม่แนะนำ
🐮 : ทำไมอ่ะพี่
Ex : มีเวลาสัก 5-10 นาทีมั้ยล่ะ จะเล่าให้ฟัง

ในการทำสัญญาเช่าระยะยาว
มักจะเจอในรูปแบบทรัพย์เชิงพาณิชย์
เช่น ตึกแถว,โชว์รูม,สำนักงานออฟฟิส,โฮมออฟฟิส
หรือช็อปที่ทำการค้าต่างๆ

ที่ต้องทำเป็นระยะยาว
เพราะผู้เช่าที่หวังเอาสถานที่มาทำเชิงพาณิชย์
- ไหนจะการตกแต่ง
- ไหนจะอุปกรณ์/เฟอร์นิเจอร์
- ไหนจะการวางระบบร้านหลังบ้าน

ถ้าเป็นหน้าร้าน
กว่าจะให้ลูกค้ามารู้จักร้านเรา
การย้ายสถานที่ไปมาเหมือนการย้ายที่อยู่อาศัย
อาจจะไม่ใช่การทำการค้าที่ดีนัก

ดังนั้นผู้เช่ามุ่งหวังมักจะเริ่มต้นการเช่า
อย่างน้อยขั้นต่ำอยู่ที่ 3 ปี
เพื่อลองตลาด
หรือบางคนที่ survey ทำการบ้านกับทำเลมาแล้ว
ก็อาจจะตัดสินเช่ายาว 10-30 ปีเลย

ปกติในการทำสัญญาระยะยาวเกิน 3 ปีขึ้นไป

ผู้ให้เช่าและผู้เช่า
จะต้องจูงมือกันไป
จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
เพื่อสลักหลังโฉนดว่ามีการเช่าระยะยาวจำนวน x ปี

แต่การสลักหลังโฉนดนั้น
จะมีค่าธรรมเนียมอยู่ที่ 1 %
ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญาเช่า
ถ้ามีค่าหน้าดินระบุอยู่ในสัญญาเช่าระยะยาว
ก็จะต้องคิดรวมเข้าไปด้วย

และมีอีก 0.1%
คือค่าอากรสแตมป์
ค่าธรรมเนียมทั้งหมดจะเป็น 1.1%

กล่าวคือ
ถ้าสัญญาเช่าเดือนละ 50,000 บาท/เดือน
มีสัญญาเช่า 10 ปี
ค่าเช่าตลอดอายุสัญญาคือ 50,000 x 12 x 10 = 6,000,000 บาท
ค่าธรรมเนียมคือ 1% ของ 6MB = 60,000
ค่าอากรสแตมป์อีก 0.1% = 6,000
ทั้งหมดรวมเป็น 66,000 บาท

โดยค่าธรรมเนียมที่ต้องเสียนั้น
ส่วนใหญ่ผู้เช่ามักจะเป็นผู้รับผิดชอบ
แต่สามารถช่วยกันชำระ
หรือเป็นเงื่อนไขอื่นได้
ก็แล้วแต่การตกลง

ด้วยความที่ต้องเสียค่าธรรมเนียมนี่แหละ
ทำให้หลายคนคิดวิธีการเลี่ยงภาษี
โดยเกิดการทำสัญญาเช่าแบบ 3+3+3... แทน

แต่หลายคนอาจไม่รู้ว่า
การทำสัญญาเช่าแบบ 3+3+3... นั้น

ที่เขียนวันที่ให้ต่อกัน
แล้วเอามาเซ็นทีเดียว

#แบบนี้อย่าหาทำ

เวลามีเรื่องถึงขั้นฟ้องร้องกัน
จะมีผลบังคับใช้ได้แค่สัญญาฉบับแรกฉบับเดียว

#ฉบับอื่นเป็นโมฆะทั้งหมด

นั่นก็คือมีผลทางกฏหมายแค่ 3 ปีแรกนั้นแหละ
ปีที่ 4 เป็นต้นไป
ไม่สามารถนำมาฟ้องร้องได้

มันคือการหลีกเลี่ยงมาตรา 538 แห่ง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ถึงแม้บางคนจะบอกว่า
ให้เพิ่ม"คำมั่น"ลงไปในสัญญา
บรรจุข้อความที่มีคำมั่นว่า

" เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาของสัญญาเช่าฉบับนี้
ผู้ให้เช่าตกลงให้คำมั่นแก่ผู้เช่าว่า
จะให้เช่าต่อไปอีกเป็นระยะเวลา x ปี
ภายใต้เงื่อนไขเดิมของสัญญานี้ทุกประการ

ถ้าจะให้ต่ออายุกันหลายได้หลายครั้ง
ก็ระบุจำนวนครั้งที่จะต่อสัญญากันให้ชัดเจน

รวมถึงเงื่อนไขข้อตกลงอื่นๆ
อย่างเช่น ผลต่างตอบแทนพิเศษ
เช่นผู้ให้เช่าสามารถเพิ่มค่าเช่าได้ในเรต x% ทุกๆ Y ปี "

และรายละเอียดอื่นๆไว้ให้ครบ
โดยเมื่อถึงกำหนด
มีการเสนอสนองกันครบแล้ว
ก็ใช้สัญญาเก่าบังคับต่อไปได้เลย
โดยไม่ต้องใช้สัญญาใหม่

แต่ "คำมั่น" ในสัญญาเช่านี้
ถ้าจะไม่ไปจดทะเบียน
ก็บังคับได้ไม่เกิน 3 ปี

ก็คือสัญญาแรก 3 ปี
แล้วก็เขียนบังคับคำมั่นให้เช่าต่อได้อีก 3 ปี
แบบนี้ไม่ต้องจดทะเบียน

แต่ถ้าสัญญาแรก 3 ปี
แล้วคำมั่นเขียนว่า
ให้เช่าต่อเกิน 3 ปี
แบบนี้ต้องไปจดทะเบียน

เมื่อมีการเสนอสนองตามคำมั่น
ถ้าฝ่ายคนให้เช่าไม่ยอมไปจดทะเบียน
ฝ่ายผู้เช่าฟ้องบังคับ
ให้คนให้เช่าไปจดทะเบียนได้

ดังนั้นง่ายสุดคือจะเช่ากันกี่ปี
ถ้าเกิน 3 ปีไปจดทะเบียนให้มันจบๆ
ไม่ต้องวุ่นวาย

การจะมีเล่นกับช่องว่างกฎหมาย
หาทางผูกพันยาวๆเกิน 3 ปี
มันไม่ใช่เรื่องง่าย
ถ้าพลาดขึ้นมาสัญญาก็ไม่มีผลบังคับ

ในฐานะที่ขึ้นศาลแพ่งมาเยอะ
อย่าไปคาดหวังกับช่องว่างทางกฏหมายมากนัก
คุณใช้ได้ อีกฝ่ายก็ใช้ได้
แล้วเดี๋ยวคุณจะเห็นสันดานความหน้าดาน
และความตอแหลของคน
เพื่อให้ตัวเองพ้นผิดในชั้นศาล

#ขึ้นศาลไม่สนุกหรอก

#กันไว้ดีกว่าแก้ดีกว่า

ประโยชน์ของการระบุการเช่าระยะยาวหลังโฉนด

มักจะเป็นสิทธิ์การคุ้มครองกับผู้เช่า
ให้ผู้เช่าให้มีเอกสิทธิดีกว่า

วันนึงที่ผู้เช่าลงทุนไปหลายล้าน
ธุรกิจกำลังไปได้สวย
จะได้ไม่ต้องกังวลเรื่องการสะดุดของสัญญาเช่า

ผู้ให้เช่าเห็นธุรกิจผู้เช่ากำลังเฟื่องฟู
เกิดอยากฮุบกิจการเอาไว้ทำเอง
ไม่ยอมต่อสัญญาเช่า

หรือเห็นธุรกิจกำลังดี
พอจะต่อสัญญาเช่าอีกฉบับ
ผู้ให้เช่าดันขึ้นค่าเช่าแบบหฤโหดขึ้นมา
แล้วผู้เช่าจะทำอย่างไร?

หรือผู้เช่าเช่าพื้นที่อยู่ดีๆ
ผู้ให้เช่าเกิดร้อนเงินอยากได้เงินก้อน
แอบเอาไปขายจนเกิดการเปลี่ยนมือขึ้นมา

แล้วเจ้าของคนใหม่
ต้องการใช้ประโยชน์พื้นที่เอง
ไม่ให้ผู้เช่ามาใช้ประโยชน์แล้ว
ก็จะเกิดปัญหารุงรังกันเข้าไปอีก

แต่ถ้ามีการสลักหลังโฉนดแล้ว
ถึงแม้จะมีเจ้าของรายใหม่เข้ามา
สิทธิ์การเช่าก็จะยังเป็นของผู้เช่า
จนกว่าจะครบกำหนดตามสลักหลังโฉนดอยู่ดี

การสลักหลังโฉนด
เพื่อคุ้มครองผู้ถือครองเอกสิทธิอื่น
เช่น จำนอง สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน ภาระจำยอม

หากทำสัญญาระยะยาว
แบบสลักหลังโฉนด
จะคุ้มครองผู้มาซื้อต่อ
เพราะทุกอย่างจะระบุที่หลังโฉนด
ให้ผู้จะซื้อได้เห็นด้วยว่า
มีข้อผูกพันการเช่าระยะยาวอยู่

วันที่ทำสัญญาทุกอย่างดูหวานชื่นไปหมด
แต่ไม่มีใครรู้เลยว่า
อนาคตจะเกิดเรื่อง
จนถึงขั้นขึ้นศาลหรือไม่

วันทำสัญญาไม่จูงมือกันไปกรมที่ดิน
สุดท้ายก็จูงมือกันขึ้นศาล

อย่าพยายามหลีกเลี่ยงกฎหมาย
จะได้ไม่มีปัญหาในภายหลัง
เพราะปัญหาที่เกิดส่วนมาก
เกิดจากการเลี่ยงกฎหมาย

ดังนั้นจึงแนะนำให้จดทะเบียนต่อหน้า
เจ้าหน้าที่กรมที่ดินจะดีกว่า
เพราะเวลาขึ้นโรงขึ้นศาลมา
ค่าเสียหายอาจจะมากกว่า 1.1 %
ของค่าธรรมเนียมที่ควรจะต้องจ่ายตั้งแต่แรกก็ได้

ในฐานะเอเจ้นท์
ควรให้ความรู้และคำแนะนำ
แก่ผู้ให้เช่าและผู้จะเช่าอย่างตรงไหนตรงมา
ว่าการเช่าระยะยาวแบบจดทะเบียนกับไม่จดทะเบียน
มีข้อดีข้อเสียอย่างไร
แล้วให้ทั้ง 2 ฝ่ายเป็นคนตัดสินใจกันเอง

ปริณวัชญณ์ คณะภัควรรษณ์ (เอ็กซ์)
ผู้บริหาร บริษัท แมทชิ่ง พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
.
เอเจ้นท์ฟิวแฟนแห่งดินแดนห้วยขวาง
อสังหา / ลงทุน / การตลาด / การขาย
กฏหมาย / บัญชี / ภาษี / มู
.
ปรึกษาได้ทุกอย่างยกเว้นยืมเงิน
เตรียมบัตร Starbuck ไว้ด้วยนะ 🫦