ความเสี่ยงในการซื้ออสังหาฯไทย...สำหรับชาวต่างชาติ

หากแก้ไขได้ ประเทศไทยจะดึงดูดเม็ดเงินในการลงทุนได้อีกมหาศาล

หากตัวคุณเอง จะตัดสินใจลงทุนอสังหาฯในต่างประเทศ คนที่คุณต้องไปพบก่อนเป็นคนแรก คือ ใครคะ?

Real estate agent?
Developer?

คำตอบ จากที่ได้จากการทำงานกับนักลงทุนอสังหาฯ ที่มีประสบการณ์ในการลงทุน international real estate เขาจะตอบว่า Lawyer ค่ะ

และ Lawyer ไทย กฏหมายไทย ก็มีชื่อเสียงโด่งดัง ในทางไม่ค่อยสวยเท่าไหร่ Experience investors จึงจำเป็นต้องจ่ายค่าทนายในเรทที่สูงกับ Law firm ทีมีชื่อเสียง เพื่อปกป้องเงินลงทุนของเขา

เคยขายคอนโดให้ลูกค้าชาวอังกฤษที่อยู่ฮ่องกง ขนาดซื้อตรงกับ Developer สัญญาก็เป็นชุดมาตรฐาน ดูแล้วไม่น่าจะมีอะไรต้องกังวลมาก เหมือนซื้อขายรีเซล แต่เขาก็ยินดีจ่าย 1 แสน เป็นค่าบริการ จ้าง Law firm ชือดังมารีวิวสัญญาและมาดูแลการโอนที่กรมที่ดินด้วย

ตัวผู้เขียนเองก็เคยคิดว่าขายกับ Dev ไม่น่ามีอะไร โดยเฉพาะ Dev ที่มีชื่อเสียง ทำ High rise ในเมืองมาหลายแท่ง แต่หลังจากเจอเคส Dev โกงลูกค้าตัวเอง เลยเหมือนถูกตบหน้าอย่างแรงให้ตื่นว่า คนชั่ว มีในทุกระดับ เราต้องทำงานให้รัดกุมขึ้นเพื่อปกป้องลูกค้าและธุรกิจของเราเอง

นักลงทุนมีประสบการณ์ เขาจะหาข้อมูลเกี่ยวกับทำเล ราคา ผลตอบแทนมาคร่าวๆ อาจติดต่อ local เอเจน พาไปดูบ้างเพื่อ Get idea และหากเห็นความเป็นไปได้ในการลงทุน ก็จะนัดทนายมาคุย เพื่อดูขั้นตอนการโอน การถือครองกรรมสิทธิ์ ความเสี่ยง ภาระทางภาษี หากดูแล้วน่าจะซื้อเยอะก็อาจคุยกับนักบัญชีด้วย

สิ่งที่ลูกค้าฟีดแบ็คแล้วผู้เขียนก็ไม่เก็ทมาหลายปีก่อนหน้านี้ คือเรื่อง Escrow account โดยเฉพาะลูกค้าฝั่งยุโรป อเมริกา ออสเตรเลีย

ลูกค้าแม้ในระดับซื้ออยู่ทั่วไป ไม่ได้ซื้อ Big lot ก็มีความกังวลเรื่องความเสี่ยงในการเสียเงินมัดจำ และมักมีคำถามว่า

หากเจ้าของไม่ยอมมาโอน หรือเตะถ่วงไปต่างๆนาๆ แล้วเอาเงินไปหมุนก่อน จะทำอย่างไ?

ทำไมกฏหมายไทย ไม่บังคับใช้ Escrow account ให้คนกลางที่ไว้ใจได้เป็นผู้ถือเงิน? แต่กลับเปิดช่องให้ผู้ขายรับเงิน และเอาไปหมุนได้ก่อน?

ในอดีต เคยทำสัญญาแบบมีค่าปรับ หากผู้ขายไม่โอน โอนไม่ได้ การถือแคชเชียร์เช็คมัดจำโดยคนกลาง แต่มันก็ยังเป็นการแก้ปัญหาที่ปลายเหตุ และไม่ครอบคลุม บางผู้ขายก็ยอม บางรายก็ไม่ยอม ปิดกันไม่ลงเพราะความไม่ไว้วางในกันเรืองนี้ก็หลายครั้ง

ในการซื้อขายอสังหาฯบ้านเรา ถึงแม้จะมีสัญญาจะซื้อจะขายกำกับ แต่เกิดอะไรขึ้นมา ผู้ซื้อก็ต้องเสียค่าใช้จ่าย และเวลาในการไปฟ้องเอาอยู่ดี บางเคสอาจต้องวางเงินกับศาลก่อนฟ้องด้วย ซึ่งมันน่าอึดอัดใจที่กระบวนการคุ้มครองผู้บริโภคบ้านเรามันอ่อน และชักช้าในการจัดการคนไม่ดีซะเหลือเกิน

ทำไมไม่ป้องกันก่อนเกิดปัญหาล่ะ?

มีโอกาสแวะไปดูอสังหาฯดูไบ ที่มาเปิดอีเว้นท์ดูดลูกค้าถึงกรุงเทพ ก็เข้าใจเลยว่า ทำไมเขากล้ามา และทำไมนักลงทุนจึงกล้าซื้อ ถึงแม้จะเป็น Off plan project ก็ตาม

ข้อมูลจากเอเจนซี่ดูไบ อธิบายว่า รัฐบาลดูแล คุ้มครองสิทธิและผลประโยชน์ของนักลงทุนอสังหาฯเต็มที่ เพราะเป็นแหล่งรายได้สำคัญเข้าประเทศ นักลงทุนไม่ต้องกังวล (ในที่นี้ยังจะไม่คุยถึงเรืองแพคเกจ Golden visa ของเขานะคะ ซึ่งบ้านเราก็ยังสะเปะสะปะ ไร้ทิศทาง และเอื้อประโยชน์แค่คนบางกลุ่มเช่นกัน😒)

โดยกระบวนการขึ้นทะเบียนออนไลน์กับสำนักงานที่ดินดูไบ เริ่มขึ้นตั้งแต่ทำสัญญา จอง มัดจำ ทำสัญญาปั๊บ รัฐบาลเข้ามาเกี่ยวข้องทันที เงินทุกบาท ทุกสตางค์จะถูกถือไว้ ที่ Escrow account ซึ่งรัฐบาลควบคุม ค่าธรรมเนียมใดๆ รัฐบาลก็หักไปเรียบร้อย

สัญญาเริ่มต้นและดำเนินไป เมื่อมีการชำระค่างวด ผู้ซื้อจะมีชื่อใน Title deed ตั้งแต่จ่ายครบ 20%

โดยระหว่างสัญญาจนก่อสร้างแล้วเสร็จ Developer ไม่มีสิทธิ์แตะต้องเงินนี้ จนกว่าจะดำเนินการ เสร็จสิ้น พร้อมส่งมอบตามสัญญา

ดังนั้น Developer จึงต้องมีเงินเพียงพอที่จะจบโครงการ จึงจะได้รับอนุมัติก่อสร้างได้

และถึงบ้านเขาจะก่อสร้างโครงการใหม่ๆอยู่ตลอด ประชากรแท้ๆมีแค่ 2 ล้านคน และเกือบร้อยเปอร์เซนต์คือการพึ่งพากำลังซื้อต่างชาติ ถึงจะมีข่าวเรื่องการเปลี่ยนแปลงเก็บภาษี และอาจไม่ใช่ Tax heaven อีกต่อไป

ก็ยังได้รับความมั่นใจจากนักลงทุนมากกว่า เพราะมั่นใจว่าโครงการจะสมบูรณ์ และรัฐบาลดูไบคุ้มครองเงินของเขาอยู่

หันมาดูประเทศไทย ดินแดนที่สวยงาม เต็มไปด้วยชีวิตชีวา และช่องโหว่ทางกฏหมาย People do whatever they want🙄

เงินที่ผู้ซื้อจ่ายค่างวด มันคือเงินหมุนของ Developers!

การมีนักพัฒนาเจ้าเล็ก เจ้าน้อย มากมาย ที่เงินไม่ถึง เงินไม่พอ แต่กล้าทำโครงการขายได้เพราะกู้แบงค์บ้าง และขายกระดาษเอาบ้าง เงินฝืด เงินติด หมุนไม่ทัน ก็ปิดไซท์หนีไปซะดื้อๆ คนซื้อต้องมาฟ้องร้อง สืบทรัพย์ เพื่อยึดหาเงินคืน เอาเอง!?

ในเมืองท่องเที่ยวของเรา มี Developer ตัวแสบที่เอาเงินมาฟอก มีทั้งมาจากประเทศที่กฏหมายเข้มงวด ซึ่งเขาทำะไรแบบนอกระบบไร้ใบเสร็จไม่ได้ มาสร้างโครงการที่ประเทศไทย ซื้อที่ดินได้ สร้างได้ ก็ขายไป เสร็จมั่ง ไม่เสร็จมั่งก็ไม่เป็นไร ถูกฟ้อง ก็หนีไปไม่กลับมาโอน ไม่มีอะไรให้ยึด ก็ไม่มีใครทำอะไรได้

...นี่มันบ้านป่า เมืองเถื่อน สิ้นดี!

หากวันนึงเราไม่มีผู้ซื้อชาวจีน ชาวพม่า รัสเซีย ที่มาซื้อเพราะหนีร้อนมาพึ่งเย็น ไม่แคร์ regulation อะไรมากนัก เราจะเติบโตเป็น Mature market ที่ดึงดูดนักลงทุนที่มีประสบการณ์เข้ามาได้ไหม? หาก regulation เรายังอ่อนแอขนาดนี้

เราและลูกหลานของเรา จะได้มีโอกาสลงทุนอสังหาฯ เพื่อเป็นทรัพย์สินที่ทำรายได้ในประเทศของตนเองได้หรือเปล่า? หรือตลาดมันจะเลอะเทอะ ไม่โปร่งใส และอยู่ในมือใครกลุ่มใดกลุ่มหนึ่งแบบนี้ไปเรื่อยๆ

ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง แต่อสังหาฯไทย มันเลยการเป็น Emerging market หรือตลาดเกิดใหม่ที่ High risk high return มาหลายปี ซึ่งมันควรจะดีกว่านี้ได้แล้ว!

แต่สิ่งที่เป็นอยู่ พัฒนาการเรื่องการดูแลผู้บริโภคและนักลงทุนต่างชาติ ที่เราหวังอยากให้เขามาเป็นกำลังขับเคลื่อนภาคอสังหาฯ กลับยังไม่ก้าวไปไหน ทั้งที่มันทำง่าย และประหยัดกว่าการลดค่าจดจำนอง หรือขุดลูกหนี้เสีย เพื่อลดระยะเครดิตบูโร เสียอีก

ทำให้เกิดความมั่นใจน่ะ ทำได้ไหมคะรัฐบาล?

ในฐานะคนซื้อขายอสังหาฯ กับชาวต่างชาติมาตลอดระยะเวลาอาชีพ บอกเลยว่า การรอฟ้าเปลี่ยน เราคงไม่ข้าวกิน เอเจนอสังหาฯ ที่ทำงานกับลูกค้าต่างชาติ ต้องจัดการระบบการทำงานตัวเองให้รัดกุมมากขึ้น ไม่ว่าจะซื้อขายกับผู้ขายรายไหนก็ตาม

โชคดีวันอาทิตย์ค่ะ