“ที่ดินตาบอด” จะขอทางออกต้องทำยังไง?

เชื่อว่าใคร ๆ ก็อยากมีที่ดินเป็นของตัวเองกันทั้งนั้น เพราะจะสร้างที่อยู่อาศัย หรือเปิดธุรกิจก็ได้ อีกทั้งที่ดินยังเป็นหนึ่งในสินทรัพย์ที่น่าลงทุนทั้งสำหรับให้เช่าหรือขาย เนื่องจากมีราคาเพิ่มขึ้นอยู่ตลอด แต่ถ้าที่ดินที่เรามีอยู่ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ หรือที่เรียกว่า “ที่ดินตาบอด” ก็คงหนักใจอยู่ไม่น้อย เพราะจะต้องขอทางเข้า-ออกบนที่ดินของคนอื่น หรือครั้นจะขายก็ไม่รู้ว่าจะขาดทุนไหม ซึ่งวันนี้เราได้รวบรวมข้อมูลมาฝากค่ะ

การขอทางออกจากที่ดินตาบอด

หากใครมีที่ดินตาบอด สามารถขอทางออกไปสู่ทางสาธารณะได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1349 โดยการทำทางผ่านบนที่ดินที่ล้อมอยู่แปลงใดแปลงหนึ่ง เรียกว่า “ทางจำเป็น” ซึ่งไม่ต้องมีนิติกรรมหรือทำสัญญา แต่เจ้าของที่ดินตาบอดจะต้องจ่ายค่าทดแทนให้กับเจ้าของที่ดินแปลงที่ทำทางจำเป็นผ่าน ตามจำนวนที่เจ้าหน้าที่ประเมิน หรือที่ทั้งสองฝ่ายตกลงกัน ส่วนจะจ่ายเป็นก้อนไปเลยทีเดียว แบ่งจ่ายรายเดือน หรือรายปี ก็แล้วแต่ความสะดวกของทั้งสองฝ่าย

ยกเว้นกรณีที่เป็นการแบ่งแยกหรือแบ่งโอนที่ดิน จนทำให้กลายเป็นที่ดินตาบอด เจ้าของที่ดินแปลงที่ถูกล้อม มีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินเฉพาะบนที่ดินแปลงที่แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกัน โดยไม่ต้องเสียค่าตอบแทนได้ตามมาตรา 1350

ทั้งนี้ การทำทางจำเป็นจะทำเป็นแค่ทางเดิน หรือถนนสำหรับรถยนต์ก็ได้แล้วแต่ความจำเป็น แต่จะต้องสร้างความเสียหายให้กับที่ดินแปลงที่ล้อมอยู่ให้น้อยที่สุด โดยอาจเลือกทำทางออกผ่านที่ดินแปลงที่ใกล้กับทางสาธารณะมากที่สุดก็ได้ อย่างไรก็ตาม คนที่จะขอใช้ทางจำเป็นได้มีเพียงเจ้าของที่ดินตาบอดเท่านั้น ผู้เช่าหรือใครก็ตามที่ไม่ได้มีชื่อในโฉนดไม่สามารถขอได้

ทางจำเป็นต่างจากภาระจำยอมอย่างไร

พอพูดถึงทางจำเป็นแล้วจึงถือโอกาสพูดถึง “ภาระจำยอม” ด้วยเลย เพราะเชื่อว่าหลายคนยังสับสนระหว่างสองอย่างนี้ โดยภาระจำยอมหมายถึงการได้สิทธิผ่านที่ดินแปลงอื่นเพื่อออกไปสู่สาธารณะ หรือไปที่ไหนก็ได้ ซึ่งต่างจากทางจำเป็นที่เป็นทางออกสู่ทางสาธารณะเท่านั้น และไม่จำเป็นต้องเป็นที่ดินตาบอด แม้จะเป็นที่ดินที่ไม่ได้ถูกล้อมก็สามารถใช้ทางภาระจำยอมได้ ทั้งนี้ การได้สิทธิภาระจำยอมนั้นมาจาก 2 สาเหตุด้วยกัน

อย่างแรกคือการได้มาโดยอายุความ หมายถึงมีการใช้ทางนั้นเข้า-ออกอย่างเปิดเผยมาเป็นเวลา 10 ปี โดยที่ไม่มีใครคัดค้าน แต่ก็ไม่ใช่ไปถือวิสาสะหรือเห็นว่าคุ้นเคยกันแล้วจะไปใช้ได้ ต้องเป็นการใช้ทางโดยเจตนาจะให้ได้มาซึ่งสิทธิในการใช้ทางนั้น

ส่วนอย่างที่สองเป็นการได้มาโดยนิติกรรมสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 คือมีการทำความตกลงกันเพื่อขอใช้ทาง และต้องไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินด้วย ทั้งนี้ กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าจะต้องเสียค่าทดแทนให้กับเจ้าของที่ดินที่เราใช้ทางภาระจำยอม แต่ก็ขึ้นอยู่กับข้อตกลงของทุกฝ่าย ซึ่งแตกต่างจากทางจำเป็นที่ไม่ต้องไปจดทะเบียน และมีกฎหมายว่าจะต้องจ่ายค่าทดแทน

นอกจากนี้ ความแตกต่างระหว่างทางจำเป็นและภาระจำยอมก็คือ ทางจำเป็นไม่ใช่สิทธิที่ติดกับที่ดิน การขายที่ดินตาบอดและโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้อื่นไป ไม่ได้แปลว่าเจ้าของใหม่จะสามารถใช้สิทธิทางจำเป็นได้อย่างภาระจำยอม

ที่ดินตาบอดขายได้ไหม

แน่นอนว่าไม่ได้มีกฎหมายมาตราใดกำหนดว่าไม่สามารถทำการซื้อขายที่ดินตาบอดได้ แต่การจะขายต่อก็ไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะการไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะคือจุดด้อยที่จะเปิดโอกาสให้นักลงทุนหรือคนที่จะมาซื้อต่อกดราคาได้ เพราะคนที่ซื้อไปจะต้องจ่ายค่าทดแทนให้กับเจ้าของที่ดินที่จะทำทางจำเป็นออกสู่ทางสาธารณะอีกต่อหนึ่ง ดังนั้นจึงต้องยอมรับราคาขายที่อาจจะไม่ได้เป็นไปตามที่คาดหวังไว้

แต่หากไม่ได้ต้องการขายที่ดินในเร็ว ๆ นี้ และมองถึงการลงทุนในอนาคต ก็อาจจะลองติดต่อขอซื้อที่ดินแปลงที่อยู่ติดกันซึ่งมีทางออกสู่ทางสาธารณะมาเป็นของเราเอง ก็จะทำให้ที่ดินที่เคยตาบอดมีทางออกสู่ทางสาธารณะไปโดยปริยายแบบไม่ต้องจ่ายค่าทดแทน หลังจากนั้นก็ประกาศขายที่ดินทั้งสองแปลงแบบไม่แบ่งขายต่อไป

อย่างไรก็ตาม การทำแบบนี้ต้องลงทุนซื้อที่ดินแปลงที่อยู่ติดกันก่อนแล้วค่อยเก็งกำไรขายในอนาคต จึงเหมาะกับคนที่มีงบประมาณพอสมควร นอกจากนี้หากที่ดินแปลงดังกล่าวมีการปลูกสร้างที่อยู่อาศัย หรือใช้ประโยชน์ในทางใดทางหนึ่ง หรือเจ้าของไม่ได้ต้องการขาย วิธีนี้ก็อาจจะไม่ได้ผล

แม้จะมีที่ดินตาบอดก็หาทางออกสู่ทางสาธารณะได้ด้วยการขอทางจำเป็น แต่ถ้าใครเจอเคสที่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ไม่อนุญาต ก็สามารถฟ้องศาลขอเปิดทางจำเป็นได้ตามกฎหมาย ส่วนในเรื่องของการขายที่ดินตาบอด ก็อาจจะต้องหาวิธีเพิ่มมูลค่าให้กับที่ดิน แต่ถึงอย่างไรก็ต้องยอมรับว่าราคาขายอาจไม่ได้เป็นไปตามที่คาดหวังเท่าไรนัก