มีลูกค้าคนนึงบอกว่าขอเช่าพื้นที่ทั้งหมด รวมสิ่งปลูกสร้าง 20 ปี ต้องคำนวณค่าหน้าดินกับค่าเช่ายังไงให้ทั้งคู่ได้ประโยชน์ ... 😵

matching

เวลาสร้าง 30 มิถุนายน 2565 18:03

ติดตาม

พี่เอ็กซ์ๆ
พอดีมีคนมาเช่าที่ดินยาวๆสัก 20ปีแปลงนึง
แล้วเจ้าของก็ไม่รู้ราคาที่ดิน
Q1 : วิธีหาค่าเช่าที่ดินระยะยาว
ควรคิดค่าเช่าอย่างไร
Q2 : เห็นเค้าบอกว่าต้องมีค่าแปะเจี๊ยะกินเปล่าด้วย
มันต้องคิดยังไง
.
สมมติที่ดินขนาด 2 ไร่ (800 ตร.วา)
.
A1 : หาราคาที่ดินตลาด"สำหรับขาย"ในโซนนั้นๆ
แล้วคำนวนเฉลี่ยออกมาเป็น xx บาท/ตรวา
โดยการเช็คราคาที่ประกาศขายอยู่
ในทำเลใกล้เคียงกัน
จากพวกเว็บขายที่ดิน
.
สมมติเราหาราคามาแล้ว
ราคาขายที่ดินตก ตรวาละ 300k
เราก็เอา 300k x 800(2ไร่) = 240 ล้าน
240 ล้านคือราคาขายของแปลงนี้(แต่เราไม่ได้ขายไง)
.
ค่าหน้าที่ดินสำหรับเช่าระยะยาว
คิดที่ 40-60 % (ยิ่งเช่ายาวยิ่ง % มากขึ้น)
อย่าง 20 ปี ก็ตีกลางๆ 50% = 120ล้าน
120 ล้าน คือเงินที่ได้ภายใน 20 ปี
ตกปีละ 120mb/20 = 6 ล้านบาท
.
ถ้าต่อเดือนก็เอามาหาร 12 (1ปีมี 12 เดือน)
6 ล้าน / 12 = คิดเดือนละ 5 แสนบาท
สรุปแปลงนี้ คิดค่าเช่าที่ 5 แสนบาท/เดือน
.
**สูตรค่าเช่ารายเดือน = (ราคาขาย/ค่าหน้าดิน40-60%) / ระยะเวลาการเช่า(จำนวนปี) / 12(จำนวนเดือน) ***
.
A2 : คำนวนหาค่าแป๊ะเจี๊ยะ
ค่าแป๊ะเจี๊ยะหรือค่าหน้าดินคือ
ค่าเสียโอกาสที่เจ้าของไม่สามารถเอามาทำประโยชน์ได้
ระหว่างที่มีผู้เช่าเข้ามาใช้ประโยชน์กับที่ดินที่ปล่อยเช่า
.
แป๊ะเจี๊ยะส่วนใหญ่ไม่มีกฏตายตัว
แต่ส่วนใหญ่จะเป็นค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 10 % ของราคาขาย
อย่างข้อ A1 เราคำนวนราคาขายแล้วว่าเป็น 240 ล้าน
10% = 24 ล้าน
.
*** สูตรการหาค่าแป๊ะเจี๊ยะ = 10% ของราคาขาย ***
.
สรุป A1 และ A2 คือ
จ่ายค่าหน้าดินในวันทำสัญญาอยู่ที่ 24 ล้าน
แล้วคิดค่าเช่าเดือนละ 5 แสนบาท/เดือน
.

#ลืมเรื่องค่าคอมมิสชั่น
สำหรับค่าคอมมิสชั่น
เคสเช่าที่ดินระยะยาว
ที่มีค่าหน้าดิน
ให้คิดค่าคอมที่ 5% จากค่าหน้าดิน
+ เรตค่าเช่าอีก 2 เดือน
.
อย่างเคสข้างบนเราจะได้ค่าคอมมิสชั่นอยู่ที่
5% ของ 24 ล้าน = 1,200,000
ค่าเช่า 5 แสน 2 เดือน = 1,000,000
1,200,000 + 1,000,000 = 2,200,000 บาท
.
ถ้าไม่มีค่าหน้าดิน
มีแต่การเก็บค่าเช่า
ให้เรียกเก็บค่าคอม
2% ของค่าเช่าxระยะเวลาทั้งหมด
โดยมีการตกลงทยอยจ่าย
หรือจ่ายรวดเดียวในวันทำสัญญา
.
ยกตัวอย่างเคสข้างบน
ค่าเช่า 500,000x12(เดือน)x20(ปี)
.
[สมมติว่าค่าเช่าไม่ขึ้นเลยตลอด20ปี
เพื่อจะได้คำนวนง่ายๆนะครับ]
.
120,000,00x2% = 2,400,000 บาท
.
จะเห็นว่าค่าคอมที่ได้
ค่อนข้างใกล้เคียงกัน
.
ทั้งนี้ทั้งนั้น
ขึ้นอยู่กับการตกลงกับเจ้าของที่ดินเป็นหลัก
เพราะในแต่ละรูปแบบ
การเสียภาษีที่ดินก็จะต่างกัน
.
เพราะการเช่าที่ดินระยะยาว
จะต้องจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน
เพื่อสลักหลังโฉนดว่าเช่าระยะยาว
และเพื่อให้มีผลทางกฏหมาย
.
ซึ่งการจดทะเบียนเช่าระยะยาวนั้น
จะเสียค่าธรรมเนียม1%
ของค่าเช่าทั้งหมดรวมกัน
.
การจะเช่าระยะยาวนั้น
ไม่แนะนำให้จด 3+3+3 เพื่อเลี่ยงค่าธรรมเนียม
เพราถ้าเกิดมีการฟ้องร้องขึ้นมา
กฏหมายจะมีผลบังคับใช้
เพียง 3 ปีแรกเท่านั้น
.

#จบ🙂
คำนวนค่าหน้าดิน