12 เคล็ดวิธีทำบ้านคอนโดฯ ขายไม่ออก ให้ขายได้ จาก​ "The​ Complete​ Real​ Estate​ Encyclopedia" อาจารย์ อนุชา

ปัญหาการลงทุนอสังหาฯ ที่พบเจอกันบ่อยๆ ช่วงนี้ ก็คือลงทุนซื้อบ้าน คอนโดฯ ไว้ แต่พอถึงคราวต้องขายทำกำไร กลับขายไม่ได้ ซึ่งทำให้นอกจากจะไม่ได้กำไรใดๆ แล้ว เงินยังจมอีกต่างหาก

ผู้ที่ตกอยู่ในสถานการณ์เช่นนี้ ก็อย่าเพิ่งตีโพยตีพายไป เพราะศาสตร์การลงทุนอสังหาฯ มีเคล็ดวิธีที่อาจใช้ช่วยให้กลับมาขายได้ อยู่ถึง 12 วิธีด้วยกัน ดังต่อไปนี้

1.#ใช้นายหน้าหรือเปลี่ยนนายหน้าที่ใช้อยู่เดิมใหม่

จะเชื่อหรือไม่ว่านี่แหละคือสาเหตุสำคัญที่ทำให้บ้าน/คอนโดฯ ส่วนใหญ่ขายกันไม่ได้ คนมักชอบคิดว่า “การขาย” เป็นเรื่องง่ายๆ ที่ใครๆ ก็ทำได้ แต่จริงๆ แล้วผิดถนัด การขายเป็นเรื่องที่ต้องอาศัยทักษะเฉพาะด้านและเครือข่ายจากนายหน้ามืออาชีพ เข้ามาเป็นตัวช่วยก่อน จึงจะทำให้ขายได้

2.#ลดราคาขายลง

เป็นกลยุทธ์ที่ทำแล้ว มักได้ผลดีสุด ทั้งนี้ไม่ใช่ลดแบบสุ่มสี่สุ่มห้า แต่ลดราคาภายใต้กำไรที่ตัวเองมีอยู่ จากการศึกษาพบว่าจำนวนลูกค้าที่สนใจซื้อ ขึ้นอยู่กับราคาขายที่ตั้งเป็นสำคัญ หากตั้งต่ำกว่าราคาตลาด 10% ก็จะส่งผลให้ลูกค้าที่สนใจเพิ่มขึ้นจาก 60% ของลูกค้าที่คาดหวัง มาเป็น 75% ถ้าตั้งต่ำกว่าตลาด 15% จะเพิ่มได้เป็นถึง 90%

3.#ปรับเงื่อนไขชำระราคาให้ยืดหยุ่นขึ้น

เงื่อนไขชำระเงินดาวน์ หรือค่าซื้อ คืออุปสรรคสำคัญหนึ่งที่ปิดกั้นทำให้ขายไม่ได้ การปรับเปลี่ยนเงื่อนไขให้ยืดหยุ่น และเกื้อหนุนกับลูกค้า จะช่วยให้บ้านและคอนโดฯ ขายออกได้ ตัวอย่างเช่นยอมให้จ่ายดาวน์หลังทำประโยชน์หรือขายต่อได้แล้ว ให้จ่ายดาวน์น้อยลงและผ่อนยาวขึ้น หรือให้ดาวน์เป็นทรัพย์สินฯลฯ

4.#โอนก่อนที่เหลือจ่ายทีหลัง

โดยให้จ่ายดาวน์ หรือเงินค่าซื้อบางส่วนก่อน ที่เหลือค่อยเคลียร์หรือชดใช้คืนแก่กันภายหลังเมื่อเข้าทำประโยชน์หรือเมื่ออสังหาฯ มีรายได้เข้ามาแล้ว ซึ่งสามารถทำแบบไม่เสี่ยงได้ โดยตอนโอนเพียงแจ้ง จนท.ที่ดินให้ระบุในสัญญาขายอสังหาฯ เลยว่ายังชำระไม่ครบถ้วน คงค้างอีกจำนวนเท่าใด พร้อมๆ กับขอให้จดทะเบียนบุริมสิทธิ์ในรูป“ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ (Charge on Immovable Property)” ตามจำนวนเงินที่ค้างชำระไว้

5.#ขายโดยใช้ลีสออปชั่น “Lease Options” หรือ “สัญญาให้เช่าเพื่อซื้อในอนาคต”

พูดง่ายๆ ก็คือขายบ้าน ภายใต้เงื่อนไขให้เช่าช่วงหนึ่งก่อน อาจเป็น 2-3 ปี แล้วให้สิทธิผู้เช่า สามารถซื้อบ้านหลังนั้นได้ ตามราคาและเวลาที่กำหนด โดยยอมให้นำเงินมัดจำ และค่าเช่าบางส่วนมาคิดเป็นค่าซื้อบ้านได้

6.#ขายส่งให้กับนักลงทุน (Wholesaling)

เป็นการขายต่อเปลี่ยนมือไปให้กับนักลงทุนรายอื่นในราคาถูก เพื่อเคลียร์อสังหาฯ ที่ไม่มีสภาพคล่องออก เพื่อไปลงทุนในเคสอื่นๆ ที่คล่องตัวกว่า

7.#เข้าร่วมลงทุนกับผู้ซื้อ (Offer a “Soft” Joint Venture)

ใช้ได้ดีกับการขายที่ดินเปล่า ภายใต้ข้อตกลงขายที่ดินให้ในราคาต่ำเป็นพิเศษ ขณะที่ผลประโยชน์อีกส่วนหนึ่งอยู่ในรูปส่วนแบ่งผลกำไรจากการทำประโยชน์อสังหาฯ แปลงนั้นๆ ซึ่งอาจพัฒนาเป็นคอนโดฯ หรือพื้นที่เชิงพาณิชย์อื่นๆ ตามแต่จะตกลงกัน อีกลักษณะหนึ่งที่นิยมทำกันมากในการขายบ้านมือสอง ก็คือเจ้าของบ้านร่วมลงทุนกับนักลงทุนให้เข้ามาตกแต่งบ้านและทำตลาดให้ ได้กำไรเท่าไหร่ค่อยนำมาแบ่งกัน

8.#ขายแล้วเช่ากลับคืน (Sales & Leaseback Strategies) หรือ “ขายแบบการันตีผลตอบแทน(Sales with Guaranteed Rental Yields)”

ใช้ได้ดีกับอสังหาฯ ขายยากทุกประเภท โดยเจ้าของจะนำอสังหาฯ เหล่านั้น มาจัดการในรูปโรงแรม หรืออพาร์ตเม้นต์ เพื่อหารายได้ นำมาจ่ายผลตอบแทนให้ผู้ซื้อในรูปค่าเช่า

9.#ขายพร้อมสิทธิขายกลับคืนได้ (Sell Option) โดยให้สิทธิผู้ซื้อขายกลับคืนให้กับผู้ขายได้ในอนาคต

ในราคาที่มีกำไรตามที่ตกลงกัน ผู้ซื้อมีสิทธิเลือกที่จะขายคืน หรือขายเองในตลาดก็ได้หากได้ราคาที่สูงกว่า มักนิยมนำมาใช้ควบคู่กับกลยุทธ์ขายแล้วเช่ากลับคืน ซึ่งเท่ากับว่าผู้ซื้อจะได้รับการการันตีทั้ง Income และ Capital Gain ในเวลาเดียวกัน

10.#ข้อเสนอแลกเปลี่ยน (Offer an Exchange)

เป็นเทคนิคที่ช่วยให้ตัวเองเปลี่ยนจากผู้ขาย มาเป็นผู้ซื้อแทน โดยการแลกเปลี่ยนอาจเป็นระหว่างอสังหาฯประเภทเดียวกัน หรือคนละประเภท หรือแลกเปลี่ยนกับทรัพย์สินประเภทอื่นก็ได้

11.#ปรับปรุงจัดแต่งแล้วนำมาขายใหม่

จากการศึกษาในต่างประเทศพบว่าแรงจูงใจหลักในการตัดสินใจซื้อบ้านของคนส่วนใหญ่มักเกิดขึ้นจากความประทับใจเมื่อแรกเห็น(First Impressions) ทั้งนี้การรีโนเวท(Renovate)และจัดแต่งบ้านขาย(Staging) อย่างเหมาะสม จะช่วยร่นระยะเวลาขายลงได้ถึงครึ่งหนึ่ง แถมทำให้ได้ราคาสูงขึ้นอีก 10-15%

12.#เปลี่ยนการใช้ประโยชน์(Convert the Use)

แต่ละห้วงเวลา อสังหาฯ คนละประเภทจะดีร้ายแตกต่างกัน ดังนั้นการปรับการใช้ประโยชน์เพื่อปรับเปลี่ยนไปเป็นอสังหาฯ ที่ตลาดกำลังต้องการแทน เป็นวิธีการหนึ่งที่ช่วยให้บ้านขายได้ เช่นเปลี่ยนบ้านเป็นห้องแบ่งเช่า จากบ้านเป็นร้านค้า จากร้านค้ามาเป็นอยู่อาศัย หรือจากสำนักงานเป็นอพาร์ตเม้นต์ ฯลฯ

ข้อคิดดีๆจากคุณ สหพัฒนา ศูนย์กลางที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์

ที่มา https://bit.ly/3GB0Q1E
Credit by อาจารย์อนุชา