กลัวแผ่นดินไหว อยากย้ายออกก่อนครบสัญญา…นายหน้าควรทำยังไง?

1 ในประเด็นที่เจ้าของห้อง/นายหน้า/คนเช่า มี conflict กันเกือบทุกเคส คือผลกระทบจาก “ความกลัว” ของผู้เช่ามากกว่าความเสียหายจริง

ในทางเทคนิคหรือกฎหมาย คำว่า “หลักมนุษยธรรม” (Humanitarian Grounds) เมื่อมาใช้ในบริบทการปล่อยเช่าควรพิจารณาอย่างเป็นระบบ เพราะการคืนเงินประกันก่อนครบสัญญา ไม่ใช่แค่ตามอารมณ์หรือความสงสาร แต่มีผลต่อความเชื่อมั่น ความยุติธรรมและความมั่นคงของระบบเช่าโดยรวม

มีน้อง FC คนนึงเคยมาถามผมเคยเห็นผมเขียนว่า

"ตามหลักก็ควรใช้ข้อตกลงตามกฏหมายแต่ก็ให้คำนึงถึงเรื่องมนุษยธรรมด้วย"

แล้วไอ่คำว่า #มนุษยธรรมของผม พิจารณายังไง

โอเค!!! เราสามารถวาง “หลักเกณฑ์พิจารณาด้านมนุษยธรรม” ไว้เป็นแนวทางประกอบการตัดสินใจได้ ดังนี้

✅ เกณฑ์พื้นฐานที่พอจะใช้พิจารณาได้

(อิงความสมเหตุสมผล ไม่ใช่แค่ความรู้สึกของผู้เช่า)

1. เหตุผลของการย้ายออก

“เกี่ยวข้องกับความไม่ปลอดภัยจริงหรือไม่”

มีข่าวสารหรือเหตุการณ์ใกล้เคียงที่เกี่ยวข้องกับห้อง/ตึก เช่น ไฟไหม้ แผ่นดินไหว โครงสร้างสั่น ฯลฯ
มีการรับรองจากนิติฯ หรือวิศวกรว่า "ปลอดภัยแน่นอน"

ถ้าหลักฐานยืนยันว่า "ปลอดภัย" แล้ว แต่ผู้เช่าไม่เชื่อ ตรงนี้ควรพิจารณาว่าเป็น "ความกลัวส่วนบุคคล" ไม่ใช่เหตุผลอันชอบธรรมในการ break สัญญาเช่า

2. ผู้เช่าได้รับผลกระทบทางจิตใจที่รุนแรงหรือไม่

(และสามารถแสดงหลักฐาน/อาการได้) เช่น มีใบรับรองแพทย์ด้านจิตเวช มีบันทึกเหตุการณ์ที่ทำให้เกิด PTSD

ถ้ามี -> อาจเข้าข่ายพิจารณาเป็น “เหตุผลด้านมนุษยธรรมพิเศษ”

3. ผู้เช่ามีพฤติกรรมรับผิดชอบและให้ความร่วมมือมาโดยตลอดหรือไม่

✅Profile ลูกค้า
✅จ่ายค่าเช่าตรงเวลา
✅ไม่ค้างค่าน้ำ ค่าไฟ
✅ระหว่างพักอาศัยไม่เคยสร้างปัญหา
✅ดูแลรักษาห้องสภาพดี
✅แจ้งล่วงหน้าและยอมเสียบางส่วนเพื่อให้ไม่เป็นภาระ

ถ้าใช่... อาจพิจารณาคืนเงินมัดจำบางส่วน หรือช่วยเหลือในรูปแบบอื่น

4. ระยะเวลาที่เช่ามาแล้วนานพอหรือยัง

✅ถ้าเช่าเกิน 1 ปี และดูแลห้องดี → อาจพิจารณายืดหยุ่น
✅ถ้าเพิ่งเช่าไม่ถึง 6 เดือน → ไม่คืนหรือไม่ควรคืนเต็มจำนวน

ส่วนเคสที่ "ไม่ควร" คืนเงินประกันตามหลักมนุษยธรรม

❌ผู้เช่าทำลายห้องแต่โยนความผิดให้ “ความกลัว”
❌แจ้งย้ายออกกะทันหัน ไม่ให้เวลาหาคนใหม่
❌ไม่ให้ความร่วมมือเรื่องการตรวจเช็คห้อง
❌ปฏิเสธการให้ข้อมูล/ข้อเท็จจริงอย่างไม่มีเหตุผล

📌 วิธีการบริหารจัดการที่ดี

ในฐานะคนกลาง ควรมีบันทึกการพูดคุยเป็นลายลักษณ์อักษร เช่น Line, Email ฯลฯ เพื่อประกอบการตัดสินใจอย่างโปร่งใส

ส่วนการเจรจาเพื่อหาบทสรุปตรงกลางที่อาจจะเป็นการถอยหลังคนละก้าวเสนอมาตรการประนีประนอม เช่น

✅คืนบางส่วน
✅ผู้เช่าเก่ารับผิดชอบในการหาผู้เช่าใหม่ในเวลาที่กำหนด
✅หักเฉพาะค่าทำความสะอาด + ค่าบริหาร

ทั้งหมดนี้คือการที่ผมใช้เป็นหลักพิจารณา ในการหารือร่วมกับเจ้าของห้อง เพื่อให้เจ้าของห้องตัดสินใจอีกที เพราะคนที่สามารถตัดสินใจได้อย่างเด็ดขาด คือเจ้าของทรัพย์สิน

เราในฐานะคนกลาง (เอเจ้นท์) อาจจะเป็นการให้คำปรึกษาและการให้หลักเกณฑ์การพิจารณาอย่างมีเหตุมีผล

อย่างเคสวันนี้ เป็นเคสที่คอนโดแห่งนึงย่านสาทร

เป็นตึกสูงตึกนึงที่แทบไม่ได้รับความเสียหายจากแผ่นดินไหวเลย ตรวจเช็คสภาพห้องแล้ว คือดีมาก!!!

ผู้เช่าเป็นชาวอินเดียทำงานอยู่ในบริษัทใหญ่แจ้งย้ายออก ให้เหตุผลว่า"ไม่สบายใจที่จะอยู่ตึกสูงอีกต่อไป"

เมื่อเรานำหลักเกณฑ์ข้างต้นมาพิจารณาปรากฏว่า

❌ห้องไม่มีรอยร้าวหรือความเสียหายใดๆเลย
❌ผู้เช่าไม่ขอใช้หลักพิจารณาตามสัญญาที่เซ็น ให้ใช้หลัก relation แทน
❌ระยะเวลาการเช่า 6 เดือน (จาก 1 ปี)
❌ค้างค่าไฟ 1 เดือน ค้างค่าน้ำ 6 เดือน
❌ไม่เคยเจอผู้เช่าจริงเลย เจอแต่ตัวแทนผู้เช่าตลอด
❌ถ้าหาผู้เช่าใหม่มาแทนได้แล้ว ต้องคืนเงินประกันผู้เช่าเก่า

ทุกอย่างต้องมีเกณฑ์พิจารณาเป็นหลักยึดถือ ถึงแม้อีกฝ่ายจะไม่พอใจขนาดไหน แต่เราก็ต้องใจแข็งและเด็ดขาดเพื่อให้ทุกอย่างมันจบ ทั้งหมดทั้งมวลเมื่อพิจารณาร่วมกับเจ้าของแล้ว

สรุป : ไม่คืนเงินประกัน