AgentAble A Perfect Partner of Real Estate Agent

AgentClub

ติดตาม

กำลังติดตาม

โพสที่สร้าง

โพสต์ที่ matching สร้าง (75)

ความรู้

"เปลี่ยนต้นไม้ปุ๊ป ขายได้ปั๊ปเลย" เรื่องเล่าจาก หมอเอ๊กซ์ Matching นายหน้าจิตสัมผัส

**เรื่องนี้เป็นนิทาน/เรื่องแต่ง อ่านเพื่อความบันเทิงเท่านั้น**
.
มีบ้านหลังนึงย่านใจกลางเมืองสุขุมวิท
เห็นจากในรูปคือสวยมากกก
และราคาก็ดีมากกกด้วย
เรียกว่าเป็นบ้านในฝัน
ของใครหลายๆคนเลยก็ว่าได้
คิดว่าหลังนี้ไม่นานก็คงขายได้
.
แต่ผ่านมาเกือบครึ่งปี
บ้านหลังนี้ยังค้างอยู่ในลิสต์
แปลกใจว่าทำไมยังปล่อยไม่ออก
.
เท่าที่คุยกับเจ้าของ
มีคนมาดูเยอะมาก
แต่ก็ไม่มีใครตัดสินใจวางจองซะที
เลยเกิดคำถามในใจหลายอย่าง
ว่าหลังนี้มันต้องมีอะไรแล้วแหละ
จึงขอทำการนัดหมายเข้าไปดูบ้าน
แบบที่ยังไม่มีลูกค้า
.
เมื่อมาถึงที่หมาย
บ้านหลังนี้สภาพใหม่มาก ตรงปกสุดๆ
เข้ามาคือบรรยายดีสุดๆ
แต่นั้นเป็นแค่สิ่งตาที่เราเห็น
.
ในส่วนของมิติทับซ้อนนั้น
มีวิญญาณเร่ร่อน
เข้ามาแฝงอยู่ตามหลืบบ้านในจุดต่างๆ
อันนี้ไม่น่ากังวลเท่าไหร่
แผ่เมตตาให้น่าจะไปได้
.
ในตัวบ้านมีเจ้าที่หลักๆอยู่ 2 ตน
ชั้นล่างเป็นหญิงไทย
นิสัยใจดีน่ารัก ดูมีความเมตตา
อยู่กลางบ้านเลย
.
แต่ปัญหาอยู่ที่ห้องนอนชั้นบนฝั่งสระว่ายน้ำ
เป็นเจ้าที่อิสลามที่แรงมากๆดื้อสุดๆ
ต้องการให้บ้านหลังนี้เป็นของคนในศาสนาเดียวกันเท่านั้น
เลยเป็นเหตุผลว่าทำไมถึงยังปล่อยไม่ได้ซะที
.
ตอนแรกนั่งสมาธิในห้องที่มีพลังงานแรงที่สุด
และอุทิตแผ่บุญกุศลให้
ไม่เอาครับ!!! “ศาสนาชั้นไม่ต้องการบุญ”
เลยถามว่าต้องการอะไร
ตอนแรกไม่ยอมคุยด้วยเลย
เพราะไม่ต้องการให้ใครมาอยู่ที่นี่
จนสุดท้ายคายออกมาว่า
“ต้องการฟังบทสวด”

matching 3 ปีที่แล้ว

863

matching 3 ปีที่แล้ว

ความรู้

นายหน้า ใครที่คิดว่า ดีลเก่ง เจอเจ้าของ เจอลูกค้า ยากแค่ไหนก็จบได้หมด ความจริงแล้ว อาจไม่ใช้เช่นนั้น เพราะยังมีคนคุมอีกคนที่มองไม่เห็น !!!

**โพสนี้เป็นนิทาน/เรื่องแต่ง โปรดอ่านเพื่อความบันเทิงเท่านั้น**
.
“คุณเอ็กซ์ วันนี้เราไปดูบ้านแถวสุขุมวิทกันนะ”
ลูกทีมรุ่นพี่โทรมาชวนให้ไปดูเคส
ใจกลางเมืองย่านอโศก
.
เมื่อไปถึงแปลงที่ดินดังกล่าว
เป็นที่ดินสี่เหลี่ยมสวยเลยครับ
เนื้อที่น่าจะประมาณไร่ครึ่ง
หน้ากว้าง 40 เมตรขึ้น
สร้างอะไรก็ได้ สวยงามหมด
.
พื้นที่ด้านหน้าเป็นลานกว้าง
น่าจะจอดรถได้ถึง 10 คัน
จริงๆที่ดินแปลงนี้ควรขายแต่ที่ดิน
ไม่ต้องบอกว่าขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างหรอก
เพราะบ้านเก่ามาก
เป็นสไตล์กึ่งปูนกึ่งไม้
อายุไม่น่าต่ำกว่า 30 ปี
.
พื้นที่มีบ้านอยู่ 2 หลัง
หลังใหญ่ขวามือกับหลังเล็กซ้ายมือ
สภาพเก่าพอๆกันทั้งคู่
.
บ้านขวามือมี2ชั้น
ดูโปร่งโล่งสบาย
คิดว่าน่าจะเป็นบ้านหลัก
เลยแวะเข้ามาดูหลังนี้ก่อน
.
ชั้นแรกเป็นพื้นที่ของคนดูแลที่ดิน
พักอาศัยอยู่คนเดียว ณ ปัจจุบัน
.
พอขึ้นมาชั้นสองเป็นบันไดโค้ง
มีห้องนอนอยู่2 ห้อง
พอกำลังจะเข้าห้องนอนหลักเท่านั้นล่ะ....

matching 3 ปีที่แล้ว

1.3K

matching 3 ปีที่แล้ว

ความรู้

มีลูกค้าคนนึงบอกว่าขอเช่าพื้นที่ทั้งหมด รวมสิ่งปลูกสร้าง 20 ปี ต้องคำนวณค่าหน้าดินกับค่าเช่ายังไงให้ทั้งคู่ได้ประโยชน์ ... 😵

พี่เอ็กซ์ๆ
พอดีมีคนมาเช่าที่ดินยาวๆสัก 20ปีแปลงนึง
แล้วเจ้าของก็ไม่รู้ราคาที่ดิน
Q1 : วิธีหาค่าเช่าที่ดินระยะยาว
ควรคิดค่าเช่าอย่างไร
Q2 : เห็นเค้าบอกว่าต้องมีค่าแปะเจี๊ยะกินเปล่าด้วย
มันต้องคิดยังไง
.
สมมติที่ดินขนาด 2 ไร่ (800 ตร.วา)
.
A1 : หาราคาที่ดินตลาด"สำหรับขาย"ในโซนนั้นๆ
แล้วคำนวนเฉลี่ยออกมาเป็น xx บาท/ตรวา
โดยการเช็คราคาที่ประกาศขายอยู่
ในทำเลใกล้เคียงกัน
จากพวกเว็บขายที่ดิน
.
สมมติเราหาราคามาแล้ว
ราคาขายที่ดินตก ตรวาละ 300k
เราก็เอา 300k x 800(2ไร่) = 240 ล้าน
240 ล้านคือราคาขายของแปลงนี้(แต่เราไม่ได้ขายไง)
.
ค่าหน้าที่ดินสำหรับเช่าระยะยาว
คิดที่ 40-60 % (ยิ่งเช่ายาวยิ่ง % มากขึ้น)
อย่าง 20 ปี ก็ตีกลางๆ 50% = 120ล้าน
120 ล้าน คือเงินที่ได้ภายใน 20 ปี
ตกปีละ 120mb/20 = 6 ล้านบาท
.
ถ้าต่อเดือนก็เอามาหาร 12 (1ปีมี 12 เดือน)
6 ล้าน / 12 = คิดเดือนละ 5 แสนบาท
สรุปแปลงนี้ คิดค่าเช่าที่ 5 แสนบาท/เดือน
.
**สูตรค่าเช่ารายเดือน = (ราคาขาย/ค่าหน้าดิน40-60%) / ระยะเวลาการเช่า(จำนวนปี) / 12(จำนวนเดือน) ***
.
A2 : คำนวนหาค่าแป๊ะเจี๊ยะ
ค่าแป๊ะเจี๊ยะหรือค่าหน้าดินคือ
ค่าเสียโอกาสที่เจ้าของไม่สามารถเอามาทำประโยชน์ได้
ระหว่างที่มีผู้เช่าเข้ามาใช้ประโยชน์กับที่ดินที่ปล่อยเช่า
.
แป๊ะเจี๊ยะส่วนใหญ่ไม่มีกฏตายตัว
แต่ส่วนใหญ่จะเป็นค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 10 % ของราคาขาย
อย่างข้อ A1 เราคำนวนราคาขายแล้วว่าเป็น 240 ล้าน
10% = 24 ล้าน
.
*** สูตรการหาค่าแป๊ะเจี๊ยะ = 10% ของราคาขาย ***
.
สรุป A1 และ A2 คือ
จ่ายค่าหน้าดินในวันทำสัญญาอยู่ที่ 24 ล้าน
แล้วคิดค่าเช่าเดือนละ 5 แสนบาท/เดือน
.
#ลืมเรื่องค่าคอมมิสชั่น
สำหรับค่าคอมมิสชั่น
เคสเช่าที่ดินระยะยาว
ที่มีค่าหน้าดิน
ให้คิดค่าคอมที่ 5% จากค่าหน้าดิน
+ เรตค่าเช่าอีก 2 เดือน
.
อย่างเคสข้างบนเราจะได้ค่าคอมมิสชั่นอยู่ที่
5% ของ 24 ล้าน = 1,200,000
ค่าเช่า 5 แสน 2 เดือน = 1,000,000
1,200,000 + 1,000,000 = 2,200,000 บาท
.
ถ้าไม่มีค่าหน้าดิน
มีแต่การเก็บค่าเช่า
ให้เรียกเก็บค่าคอม
2% ของค่าเช่าxระยะเวลาทั้งหมด
โดยมีการตกลงทยอยจ่าย
หรือจ่ายรวดเดียวในวันทำสัญญา
.
ยกตัวอย่างเคสข้างบน
ค่าเช่า 500,000x12(เดือน)x20(ปี)
.
[สมมติว่าค่าเช่าไม่ขึ้นเลยตลอด20ปี
เพื่อจะได้คำนวนง่ายๆนะครับ]
.
120,000,00x2% = 2,400,000 บาท
.
จะเห็นว่าค่าคอมที่ได้
ค่อนข้างใกล้เคียงกัน
.
ทั้งนี้ทั้งนั้น
ขึ้นอยู่กับการตกลงกับเจ้าของที่ดินเป็นหลัก
เพราะในแต่ละรูปแบบ
การเสียภาษีที่ดินก็จะต่างกัน
.
เพราะการเช่าที่ดินระยะยาว
จะต้องจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน
เพื่อสลักหลังโฉนดว่าเช่าระยะยาว
และเพื่อให้มีผลทางกฏหมาย
.
ซึ่งการจดทะเบียนเช่าระยะยาวนั้น
จะเสียค่าธรรมเนียม1%
ของค่าเช่าทั้งหมดรวมกัน
.
การจะเช่าระยะยาวนั้น
ไม่แนะนำให้จด 3+3+3 เพื่อเลี่ยงค่าธรรมเนียม
เพราถ้าเกิดมีการฟ้องร้องขึ้นมา
กฏหมายจะมีผลบังคับใช้
เพียง 3 ปีแรกเท่านั้น
.
#จบ🙂
คำนวนค่าหน้าดิน

matching 3 ปีที่แล้ว

14K

matching 3 ปีที่แล้ว

ความรู้

“กลิ่น” นี่แหละ ตัวช่วยในการปิดการขายชั้นดีเลย

เทคนิคการขายอสังหาอย่างหนึ่ง คือการทำให้บ้านดู homey and cozy (อบอุ่น สงบ สบาย) ผู้เข้าชมอยากจะเข้ามาจับจองบ้านหลังใหม่ จนบัตรเครดิตในมือสั่นระรัว นอกจากเรื่องของการตกแต่งแล้ว

“กลิ่น” ก็เป็นเรื่องสำคัญ
ในการส่งต่อความรู้สึกให้กับผู้เข้าชมได้อย่างง่ายดาย
.
บางคนอาจจะใช้การวางน้ำหอมแอบไว้ตามมุมต่างๆ
แต่น้ำหอมมักจะอยู่ได้ไม่กี่วัน แถมการเปิดน้ำหอมไว้ตลอดเวลาโดยที่ยังไม่มีลูกค้าเข้ามาเยี่ยมชม ดูจะเป็นการสิ้นเปลืองมาก
.
ดังนั้นอีกวิธีนึงที่สามารถสร้างบรรยากาศได้ดี
คือการถ่ายทอดความรู้สึกด้วย “กลิ่นอาหาร” นั่นเอง

การอุ่นอาหารที่มีกลิ่นเข้ากับบรรยากาศนั้นๆ
ก่อนที่ลูกค้าจะเข้ามาชมทรัพย์สิน
.
เช่น กลิ่นชากาแฟสดที่คั่วใหม่ๆในตอนเช้า
การอบขนมปัง / ครัวซอง / หรือเบเกอรี่
ความหอมของเนยในบรรยากาศตอนกลางวัน
หรือการมีกลิ่นอาหารรสอ่อนๆให้ตอนกลางคืน
กลิ่นสบู่หรือแชมพูจางๆในห้องน้ำ
ได้กลิ่นน้ำยาปรับผ้านุ่มในห้องนอน
กลิ่นใบไม้ใบหญ้าและเสียงน้ำไหลในส่วนของ outdoor
.
เทคนิคนี้สามารถทำให้ผู้สนใจ
ได้รับรู้ฟิลลิ่งของบรรยากาศในตอนนั้น
เหมือนกับตัวเค้ากำลังอยู่ในบ้านหลังนั้นจริงๆ
เมื่อเค้าอินกับความรู้สึกนี้แล้ว

อย่าปล่อยให้ลูกค้าออกจากบ้านไปมือเปล่านะจ๊ะ
ให้ออกไปพร้อมกับใบจองด้วยเลย ❤️❤️

matching 3 ปีที่แล้ว

1.5K

matching 3 ปีที่แล้ว

ความรู้

เจอผู้เช่ามีปัญหา (เสียงดัง / ค้างจ่าย / เลี้ยงสัตว์ / สูบบุหรี่ ฯลฯ) อยากยกเลิกสัญญาเช่า เจ้าของก็ใจดีเกิ๊นส์ ไม่ยอมไล่ แต่คนปวดหัวคือเอเจ้นท์อย่างเรา

ที่ต้องคอยตามเคลียร์ปัญหาทุกเดือนได้ค่าคอมมาต้องซัดยาพาราแทนอาหารกลางวัน คือถ้าต้องการ move ผู้เช่าออกจากที่พักอาศัย

แบบปลอดภัยต่อเจ้าของทรัพย์สิน และเอเจ้นท์เองก็ทำแทนเจ้าของได้ง่ายๆ ทำตามนี้นะจ๊ะ

matching 3 ปีที่แล้ว

1.7K

matching 3 ปีที่แล้ว

AgentAble

สำหรับเอเจนท์

เพิ่มเติม

"เปลี่ยนต้นไม้ปุ๊ป ขายได้ปั๊ปเลย" เรื่องเล่าจาก หมอเอ๊กซ์ Matching นายหน้าจิตสัมผัส

“กลิ่น” นี่แหละ ตัวช่วยในการปิดการขายชั้นดีเลย

เซสชั่นหมดอายุ