วิเคราะห์อสังหาฯจริงจัง...ยาวนิดนึงนะครับ มีคนมาปรึกษา อสังหาฯมันขาลงแล้ว ทำไมถึงยังลงทุนอยู่?

ซื้อมาปล่อยเช่า !!! บางคนบอกว่า มันหมดยุคลงทุนแบบนี้แล้ว

ปล่อยเช่าก็ได้พอๆกับกองทุน Reit หรือ หุ้นกู้ หรือหุ้นบางตัวในตลาด ตอนขายก็ยาก บางทีขาดทุน กำไรก็ไม่เยอะแบบแต่ก่อนแล้ว Cap gain ปีละ 3-5% เต็มที่

ที่พูดมาจริงหมดเลยครับ แต่มันต่างกันตรงที่อสังหามัน Leverage ได้

ในขณะที่ กองทุน หุ้น หุ้นกู้ ถ้าคุณเน้น ดอก เน้นปันผล มัน Leverage ไม่ได้ มี 2 แสน ก็ได้แค่ 10% ของ 2 แสน ( ในขณะที่คอนโดคุณมี 2 แสน แต่คุณสามารถได้รับ 10% จาก 2 ล้าน 5 ล้าน ได้ พอคิดกลับมา มันคือ 100-300% ของเงิน 2 แสนเลย ตรงนี้แหระ Power of Leverage )

ถามว่ากองทุนหรือหุ้นเป็น Choice ที่แย่มั้ย ก็ต้องอยู่ที่สำหรับใคร ถ้าเราไม่อยากเหนื่อย อยากให้เงินทำงานแทนเราแบบแทบ 100% ถือว่าเป็น Choice ที่ดีครับ

แต่สำหรับอสังหา ต้องบอกว่าตอนนี้ลงทุนยากกว่าแต่ก่อนเยอะมากกก ไม่ว่าจะสั้น กลาง ยาว แต่สำหรับคนที่ยังมี Passion มีเวลา เลือกอสังหาเป็น มี Connection ในการต่อรองราคา ปล่อยเช่า ขายต่อ ผมว่ามันยังลงทุนได้ และก็ผลตอบแทนค่อนข้างดีมากด้วย

ผมยกตัวอย่างเงิน 2 แสนบาทเท่าๆกัน

จริงๆเงินเท่านี้ไม่สามารถซื้อคอนโดได้อยู่แล้วครับ แต่สิ่งที่ต้องมีอีก 1 ข้อคือ เครดิต ( หลายๆคนมีเครดิตที่ดี แต่ไม่เคยคิดจะใช้ เพราะมองว่าไม่มีหนี้คือดีที่สุด ) แต่สำหรับหนทางเส้นนี้ ไม่ใช้ไม่ได้ครับ มีเท่าไหร่ ใช้ให้คุ้ม แต่ต้องใช้แบบมีสติ มีความรู้ด้วยนะ 😂

ยกตัวอย่างคอนโดหรือบ้านราคา 2 ล้าน สมมติเป็นหลังแรก เรากู้ธนาคาร 100% ที่ 2 ล้าน พยายามเลือกดอกเบี้ย 3 ปีแรก ถูกๆ ช่วงนี้ได้ Fix 2 ปีคือดี ล่าสุดที่เพิ่งกู้ไป ได้ดอกเฉลี่ย 3 ปี 2.8% fix ด้วย งงมากๆ

สรุปกู้ 2 ล้าน เสียดอกให้แบงค์กลมๆ ปีละ 56000

ปกติคอนโดถ้า 2 ล้าน จะแต่งกันที่ 10% ตีไป 2 แสน( เงินสดของเรานั่นเอง ) ทุนรวมจะเป็น 2.2 ล้าน

แล้วเราต้องรีบแต่งรีบปล่อยเช่าให้ไวที่สุด ความยากอยู่ตรงนี้ ( คอนโดทุกที่ผมจะแพลนแต่งให้เสร็จใน 7-10 วันหลังโอน ให้พร้อมปล่อยเช่าไวที่สุด ผมโชคดีที่ตัวเองแต่งเองมาหลายที่

ตอนนี้คือ ไวมากๆๆ อย่างทาวน์โฮมปกติต้อง 1-2 เดือน พร้อมปล่อยเพราะต้องทำครัวหลังบ้าน ทำกันสาด ผมใช้เวลา 1-2 อาทิตย์ )

แล้วสำหรับคนที่ยังเลือกคอนโดไม่เป็น จะมาตายข้อนี้กันเยอะครับ

คอนโด 2 ล้านเดี๋ยวนี้ 99% ปล่อยเช่าได้แค่ 8000 +-

( พูดง่ายๆคือเอาคอนโดทั้งตลาดมายำรวมๆๆกัน 100 ห้อง 99 ห้องจะได้แค่นี้แหระ โอกาสที่คุณจะเจอเรทสวยๆมีแค่ 1% ความยากของการลงทุนแบบนี้คือดูยังไง หายังไง ถึงเจอ 1% ที่ว่า )

มาต่อ ถ้าค่าเช่าได้ 8000 แต่ยอดผ่อนธนาคารจะอยู่ที่ประมาณ 10000 เท่ากับว่า Cashflow เราจะติดลบทุกเดือนๆๆๆ แบบนี้ไม่เหมาะกับมือใหม่ครับ ทำเอาท้อและมีอคติกับการลงทุนอสังหาได้ง่ายๆ

แต่ถ้าท่านที่เลือกคอนโดเป็น คอนโด 2 ล้านจะปล่อยได้ที่ 10000 ขึ้นไป ( ใช้หลักการล้านละ 5000 ) แต่ส่วนตัว ตอนนี้ดอกเบี้ยขาขึ้น ถ้าที่ไหนไม่ได้ล้านละ 6000 ผมจะยังไม่ซื้อครับ อย่างที่ล่าสุดที่ลงไปได้ล้านละ 7000

อะต่อสมมติเราได้ค่าเช่าที่ 12000 ปีนึงเราจะเสียค่านายหน้า 1 เดือน ค่าส่วนกลางประมาณเท่าค่าเช่า 1 เดือน เหลือ 10 เดือน แปลว่าได้ค่าเช่าปีละ 120000 บาท ( ผมไม่เคยห้องว่างเกิน 1 อาทิตย์นะ ตรงนี้ก็สำคัญ การแต่งห้อง การซ่อมแซมห้อง บริหารจัดการ หาคนเช่าใหม่ ทุกอย่างมีผลหมด )

คำนวณต่อครับ

จำได้มั้ยว่าดอกเบี้ยเราเท่ากับปีละ 56000 แต่เราได้ค่าเช่าปีละ 120000
เพราะฉะนั้นส่วนต่างค่าเช่าที่ได้จะอยู่ที่ปีละ 64000

ปกติผมจะลงทุนปล่อยเช่าแต่ละที่ แค่ 3 ปีแล้วขาย เพราะ 3 ปีจะเป็นช่วงที่ดอกแบงค์ถูกที่สุด ( ต้องไล่เอาชื่อเข้าทุกที่ 1 ปีแล้วย้ายๆๆให้ครบด้วย สำคัญมากๆๆๆ )

แต่ความยากคือตอนขาย คนส่วนใหญ่ที่เลือกซื้อห้องมา จะไม่ได้ซื้อห้องที่ราคาพิเศษเท่าไหร่เมื่อเทียบกับตลาด แต่ถ้าคนที่ลงทุนเป็น จะมีเทคนิคในการเลือกห้อง ซื้อห้อง ต่อราคาห้อง จนได้ราคาถูกกว่าตลาด 10-20% มาตั้งแต่แรกๆ

ตรงนี้เป็นข้อได้เปรียบ เพราะเมื่อครบ 3 ปี ผมจะขายห้องที่ราคาตลาด แต่เรามั่นใจว่าห้องของเราดูดีกว่าตลาด

และ 90% ผมจะปล่อยขายได้ก่อน 3 ปีทุกที่ และ Capital gain หักค่าใช้จ่ายทุกอย่าง ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 10-15%

อย่างถ้าคอนโดเรา 2.2 ล้าน ก็จะอยู่ที่ประมาณ 2-3 แสนบาท

เมื่อรวมผลตอบแทนทั้งหมด จะเป็นส่วนต่างค่าเช่าปีละ 64000 ( สามปี 192000 ) รวมกับกำไรตอนขายทำให้ผลตอบแทนทั้งหมดอยู่ที่ 4-5 แสนบาท

เมื่อคิด Roi เราต้องคิดจากเงินสดที่เราลงไปนั่นคือ 2 แสนบาท จะอยู่ที่ 200-250% ในระยะเวลา 3 ปี

แต่ถ้าเราเอาเงิน 2 แสนก้อนนี้ไปลงกองทุน หุ้นกู้ หรือหุ้นอะไรก็ตาม ปันผลหรือดอก 3 ปีจะอยู่ที่ 20-30% เท่านั้นเองครับ ต่างกัน 10 เท่า !!!

อันนี้คือผลตอบแทนจากคอนโด 1 ห้องนะครับ แล้วก็เป็นแค่คอนโด 2 ล้าน แต่คนที่ลงทุนอสังหาปล่อยเช่า ขายต่อจริงๆ ใช้เครดิตกันทีคุ้มครับ 3-5 หลังทั้งนั้น บางคนหลังละ 5-10 ล้าน ( ผลตอบแทนสูงปรี๊ด )

ที่สำคัญบางที่กู้เกินได้ 10% ก็คือไม่ต้องใช้เงินสดตัวเองเลย ใช้เงินแบงค์ที่เสียดอก 3% แต่ได้ ROI 100% ( อย่างที่ล่าสุดก็ไม่ได้ลงเงินเลยครับ )

ทั้งหมดนี้ผมอยากจะสื่อว่า การลงทุนอสังหามันยังไม่ตาย!!!!! ถ้าเป็นการลงทุนระยะยาว 3-5 ปี แต่มัน Require สกิล ความขยัน passion ค่อนข้างเยอะ แต่ที่ตายหรือใกล้ตายนั่นคือการลงทุนระยะสั้นแบบจองวันนี้ ขายพรุ่งนี้ จอง 10000 ขายดาวน์ 100000 ตอนนี้มันตายไปแล้ว 99.99%

แต่ระยะกลางนี่ก็ยังมีคนลงทุนได้อยู่พอสมควรนะครับ แบบ จองแล้วผ่อนดาวน์ไป 1-3 ปี แล้วขายใน Timing ที่เหมาะสม ก็ยังได้กำไรกันพอสมควร ไม่เยอะเหมือนแต่ก่อน แต่ Roi ก็ยังดีมาก ถ้าเลือกห้องเป็น

ช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาส่วนตัวก็ยังมีคอนโดนึงที่ซื้อมาช่วงโควิดค่อนข้างเยอะ ด้วยราคา Dev ตกใจ ขายทุกราคา ผ่อนไปห้องละ 3-4 แสน แต่ก็ขายดาวน์ได้กำไรเท่าตัว จนตอนนี้ราคาโครงการแพงกว่าเราไปเกือบล้านแล้ว คงจะกอดไว้แน่นๆ เจอกันตอนโอนเลยดีกว่า

ตอนนี้หลายๆคนที่เคยลงทุนอสังหาก็น่าจะไปทำอย่างอื่นกันเยอะแล้ว แต่เรายังหลุดไม่พ้นซักที ก็ต้องหาทาง หาเทคนิค ดิ้นรนอยู่กับมันให้ได้

ถ้าเจอหนทางไหนที่ดีกว่าก็อยากเปลี่ยน Field อยู่เหมือนกันนะครับ ตอนนี้อยากปลูกต้นไม้ขาย แต่ปลูกยังไงให้รวย น่าจะยากกว่าอสังหามากเลย 😂😂😂

ขอบคุณที่อ่านมาจนจบนะครับ

เครดิต ความรู้ดีๆจาก สหายนักลงทุนอสังหาฯท่านนึง