5 ข้อ คัดกรองผู้เช่าดี ไม่มีเจ็บ

คนที่ทำบ้านเช่ามานาน ๆ น่าจะเคยเจอผู้เช่าที่ทำเรา "เจ็บ" มาไม่น้อย วันนี้ผมเอาวิธีคัดกรองผู้เช่าที่ผมใช้อยู่จริงมาเล่าให้ฟังครับ

ถ้าถามว่าใครอยู่บ้าน (ที่เราปล่อยเช่า) มากที่สุด ? คำตอบย่อมไม่ใช่ตัวเรา แต่เป็นผู้เช่า และแน่นอนว่าการที่เราจะเข้าไปตรวจสอบบ่อย ๆ ก็คงจะไม่เหมาะ ทำได้อย่างมากแค่สอดส่องเวลาไปเยี่ยม ซึ่งถ้าว่ากันตามตรง เราไม่ค่อยได้เห็นห้องเราหรอกครับ สุดท้ายสภาพห้องจะเป็นยังไง ขึ้นอยู่กับผู้เช่าล้วน ๆ

นอกจากเรื่องการดูแลห้อง ยังมีเรื่องการละเมิดกฎของคอนโด รวมถึงการจ่ายค่าเช่าล่าช้า จนไปถึงการเบี้ยวค่าเช่า หรือกรณีเลวร้าย อาจถึงขั้นแอบขนของออกจากห้อง เหลือแค่บิลค้างและห้องที่พังทลายไว้ให้เรา

ไม่อยากเจอผู้เช่าเห่ย ๆ คัดกรองยังไงดี ?

1) ไม่ลดค่าเช่าลึกจนเกินไป

หลายครั้งเราอยากได้ผู้เช่ามาก พอมีคนมาสนใจเช่าก็จะใจร้อน ยอมลดราคาแบบลึก ๆ ด้วยความคิดที่ว่า "ปล่อยห้องว่างไว้ได้ 0 บาท ยอมปล่อยถูกหน่อย แต่ได้เงินเข้ามาบ้างดีกว่า"

อันนี้ผมบอกเลยว่าอันตรายมาก ! เพราะราคาค่าเช่าถือเป็นการด่านแรกในการคัดกรองผู้เช่า หากผู้เช่าจ่ายที่ราคาตลาดไม่ไหว แล้วเรายอมลดราคาลึก ๆ เพื่อให้เค้าเข้ามาอยู่ นั่นหมายความว่า ผู้เช่ากำลังจ่ายค่าเช่าอยู่ที่ขอบบนของเค้า เกิดอะไรสะดุดขึ้นมานิดหน่อย เค้าจะจ่ายค่าเช่าไม่ไหวทันที ซึ่งแน่นอนว่ายังไงก็ต้องเจอเข้าซักวัน เพราะบ้านเช่าเราอยู่กันเป็นปี ๆ

จากที่เคยลองมา 90% ของผู้เช่าที่ผมลดราคาให้ลึก ๆ ภายในเวลาไม่นาน ผู้เช่าจะเริ่มจ่ายค่าเช่าล่าช้า และจ่ายไม่ไหวในที่สุด

สุดท้าย พอเราไปตามค่าเช่า ผู้เช่าส่วนใหญ่จะไม่พอใจ (อารมเดียวกับลูกหนี้ที่ไม่พอใจเวลาโดนทวงหนี้) กลายเป็นผิดใจกัน และนำมาซึ่งปัญหาอื่น ๆ อีกมากมาย ยิ่งไปกว่านั้น ถ้าลดค่าเช่ามาก ๆ รายได้ที่เข้ามาอาจจะไม่เพียงพอต่อความเสี่ยงที่เรามี เกิดอะไรไม่คาดฝันขึ้นมา ก็จะเข้าเนื้อได้ง่าย ๆ

แต่อย่าเข้าใจผิดว่าเราลดค่าเช่าให้ลูกค้าไม่ได้นะครับ เราลดได้ แต่อย่าให้ลึกจากราคาตลาดมากเกินไป เพราะสุดท้ายจะไม่มีใคร Happy ทั้งตัวเรา และผู้เช่า

2) ขอลดเงินประกันและค่าเช่า โดยเสนอสัญญาที่ยาวขึ้นเป็นข้อแลกเปลี่ยน ไม่เอา !

เรื่องนี้จริง ๆ แล้ว มันฟังดูสมเหตุสมผล ที่เราจะลดโน่น ลดนี่ ให้ผู้เช่าเพื่อให้เค้าทำสัญญายาว ๆ ถ้าเราเป็นคนเสนอ ลดค่าเช่าให้นิดหน่อย เพื่อให้ได้สัญญายาวกว่า 1 ปี อันนั้นโอเคครับ แต่ถ้าผู้เช่าอยู่ดี ๆ มาเสนอเอง แถมขอลดทั้งค่าเช่าและเงินประกัน อันนี้ผมจะไม่เอาเลย... เจ็บมาเย้ออออ

ผมเคยลองเอาเคสเจ็บ ๆ มานั่งดู แล้ววิเคราะห์ว่าอะไรเป็นสาเหตุ จนได้พบว่า จริง ๆ แล้วเรื่องนี้มันมีเหตุผลของมันอยู่... เงินประกัน คือเงินที่เอาไว้ครอบคลุมความเสี่ยงกรณีที่เกิดเหตุไม่คาดฝัน และในทางจิตวิทยา ผู้เช่าจะระวังมากกว่าถ้ามีเงินประกันอยู่ที่เรา เพราะเค้ารู้ว่าเกิดอะไรขึ้นมา เค้าก็ต้องรับผิดชอบด้วย (ผ่านเงินประกัน)

ผมเคยลดเงินประกันให้เหลือ 1 เดือน เพื่อแลกกับสัญญา 3 ปี ต้องขอบอกเลยว่า อ่อนหัดนัก!!!

ผู้เช่าไม่แคร์ห้องเราเลย ทำห้องเสียหาย ยิ่งไปกว่านั้น สัญญา 3 ปีจะมีประโยชน์อะไรครับ ถ้าเงินประกันแค่ 1 เดือน เค้าอยากออกเมื่อไหร่ก็แกล้งจ่ายค่าเช่าช้าซักครึ่งเดือน บวกไม่จ่ายค่าน้ำไฟซัก 2 เดือน แล้วแอบขนของออกอย่างเงียบ ๆ แค่นี้ผู้เช่าก็คุ้มแสนคุ้มแล้ว เงินประกันที่วางไว้ยังไม่พอจ่ายบิลที่ค้างเลย ไม่ต้องพูดถึงความเสียหายมากมายมหาศาลในห้อง

สมัยลงทุนใหม่ ๆ โดนแบบนี้ไปหลายครั้ง เพราะคิดแค่ว่า เงินประกันน้อยก็ไม่น่าเป็นไร ยังไงก็ต้องคืนตอนผู้เช่าออกอยู่ดี... พลาด 🙂

3) หลีกเลี่ยงผู้เช่าที่ไม่รักษาคำพูด

คุณสมบัตินึงที่คนเราเปลี่ยนกันไม่ค่อยได้คือ "การเป็นคนรักษาคำพูด" คนที่ไม่ชอบผิดคำพูด ไม่ว่าจะเกิดอะไรขึ้น หรือมีคนเห็นไม๊ พวกเค้าก็จะหาทางทำตามคำพูดให้ได้ ในขณะที่คนที่ไม่รักษาคำพูดก็จะผิดคำพูดของตัวเองจนเป็นเรื่องปกติ บางครั้ง จำไม่ได้ด้วยซ้ำว่าเคยพูดอะไรไปบ้าง

ผู้เช่าที่รักษาคำพูด สำคัญมาก เพราะการดำเนินการแทบทุกอย่างต้องทำผ่านการได้ข้อมูลจากผู้เช่า ถ้าผู้เช่าชอบพูดโกหก สุดท้ายจะนำมาซึ่งปัญหามากมาย

จะรู้ได้ยังไงว่าผู้เช่าเป็นคนรักษาคำพูดรึเปล่า ?

เอาจริง ๆ เรื่องนี้ไม่ง่ายเลย แต่ถ้าเราคอยสังเกตพฤติกรรมเล็ก ๆ น้อย ๆ ก็จะพอรับรู้ได้ เพราะคนเรามักจะเป็นตัวเองที่สุดกับเรื่องเล็ก ๆ น้อย ๆ ที่คิดว่าไม่มีใครสังเกตเห็นนี่หละครับ

ผมเคยมีผู้เช่านัดมาดูห้อง พอถึงวันนัดกลับเงียบไปเลย ถามก็ไม่ตอบ จนผ่านไปหลายวันเพิ่งตอบกลับมาว่าพอดีติดธุระเลยไม่ได้เข้าไป... เมื่อก่อนผมจะเฉย ๆ ถือเป็นเรื่องเล็กน้อย แต่จากที่เจ็บมาเยอะ หลัง ๆ ผมจะคัดผู้เช่าแนวนี้ออกจากลิสเลย

อีกกรณีนึงที่เคยเจอคือ นัดวางเงินและทำสัญญา พร้อมบรรยายถึงความชอบและความอยากที่จะเข้ามาอยู่ในห้องของเรา แต่พอถึงวันนัดกลับขอเลื่อน เป็นอย่างงี้อยู่หลายรอบสุดท้ายเลื่อนไป 3-4 เดือน แต่ด้วยความที่เค้ามาขอเลื่อนพร้อมเรื่องเล่าที่น่าเห็นใจ อารมประมาณปัญหาครอบครัว ดราม่ามาเลย ผมเลยโอเค ถือว่าช่วย ๆ กัน ... เรียบร้อยครับ!

"เอ็นดูเค้า เอ็นเราขาด" สุภาษิตนี้ยังใช้ได้จริงเสมอ ตอนนี้น้องออกไปแล้ว หลังจากที่เบี้ยวค่าเช่าไปหลายเดือน เหลือไว้แค่บิลค่าน้ำไฟค้างจ่ายและห้องที่เสียหาย พอไปตามก็เงียบ ไม่ตอบ ไม่รับสาย จนตอนนี้ผมยังไม่รู้ด้วยซ้ำ ว่าที่ผ่านมาเรื่องไหนบ้างที่น้องเคยเล่ามาเป็นเรื่องจริง

อย่าไปเสี่ยงเลยครับ ถ้าเจอผู้เช่าที่ไม่รักษาคำพูด ผมแนะนำให้คัดออกจากลิส ค่าเช่าที่ได้ไม่คุ้มกันกับปัญหาที่จะตามมา

4) อย่าตัดสินคนจากเชื้อชาติ

ทุกชนชาติทั้งคนที่ดีและไม่ดี เราอาจจะเอาเชื้อชาติมาพิจารณาเบื้องต้นได้ "แต่อย่าฟันธง" ครับ สมัยผมลงทุนใหม่ ๆ พอมีคนญี่ปุ่น ออสเตรเลีย หรือชาวตะวันตก มาสนใจเช่า แทบจะอยากผ่อนผันข้อจำกัดทุกอย่างเพื่อให้เค้าเข้ามาเช่า เพราะเชื่อว่าพวกเค้าจะดูแลห้องดี คุยง่าย จ่ายค่าเช่าตรงเวลา พูดคำไหนคำนั้น

อย่าครับ! เพราะการที่เรามองแบบนั้น จะทำให้เรา Bias ไปตั้งแต่ต้น จนมองข้ามประเด็นสำคัญบางอย่างไป เค้าอาจจะไม่ได้ดีอย่างที่เราคิด แต่เรามองไม่เห็น เพราะเราฟันธงไปก่อนที่จะเจอเค้าแล้วด้วยซ้ำ ว่าเค้าต้องดีชัว ๆ ไม่ว่าผู้เช่าจะเป็นชนชาติไหน เราก็ควรจะมองพวกเค้าเหมือนกัน อยู่บนข้อจำกัด และมาตรฐานเดียวกันครับ

5) เชื่อมั่นในสัญชาติญาณของตัวเอง

ก่อนจะปล่อยห้องให้ใครเช่า ให้คุยกับพวกเค้าเยอะๆ ทำความรู้จักผู้เช่ามากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ พวกเค้าเป็นใคร มีนิสัยยังไง ชอบอะไร ทำงานอะไร มี Life Style ยังไง ทำไมถึงอยากมาอาศัยแถวนี้ เพราะว่ากันจริง ๆ ผู้เช่าก็เป็น Business Partner คนนึง คบค้าสมาคมกันไว้ก็ไม่เสียหาย บางทีเราอาจจะได้มิตรภาพดี ๆ โดยที่เราคาดไม่ถึงก็เป็นได้

ในทางกลับกัน ถ้าเราคุย ๆ ไป แล้วรู้สึกว่าแปลก ๆ คุยกันไม่รู้เรื่อง มีกลิ่นตุ ๆ ว่าผู้เช่าคนนี้น่าจะไม่โอเค ก็ขอให้เชื่อมั่นในสัญชาติญาณครับ

เชื่อผมเถอะครับว่ามนุษย์เราเก่ง พอเราเลือกอะไรไปนานๆ เราจะมี Six Sense กับเรื่องนั้น ๆ คนที่ชอบรถ ดูรถมาเยอะ ๆ แค่ได้ฟังเสียงเครื่องยนต์ ก็รู้แล้วว่ารถมีปัญหา... ถ้าเราคุยกับคนมาเยอะ ๆ แค่คุย เราก็รู้แล้วครับว่าผู้เช่าคนนี้เป็นยังไง บางครั้งยังอธิบายเหตุผลไม่ได้ด้วยซ้ำ

ผมเคยมี Six Sense กับผู้เช่าคนนึง ว่าต้องเป็นคนแปลก ๆ แน่ ๆ แต่ด้วยความที่หาเหตุผลที่เป็นรูปธรรมไม่ได้ เลยบอกตัวเองว่า "อย่างี่เง่าน่าาาา จะไม่ให้เค้าเช่าทั้งที่บอกเหตุผลยังไม่ได้ บอกได้แค่ว่าคนนี้ดูไม่ปกติเนี่ยนะ ?" สุดท้ายปล่อยให้เค้าเช่าไป... เรียบร้อยครับ ! (โดนอีกละ)

ต้องมานั่งแก้ปัญหาทุกอาทิตย์ เอาเบียไปกินในสระ นิติมาไล่ก็ไม่ยอมขึ้นจากสระ พอว่ามาก ๆ เข้าก็เปลี่ยนแก้วน้ำโค๊กมาใส่แล้วบอกว่านี่เป็นโค๊กแล้วกินต่อ แอบเอาสัตว์เข้ามาเลี้ยง บ่นว่าสีห้องไม่สวย บ่นว่าหน้าห้องเหม็นแต่พอเอาช่างมาดูก็ไม่มีใครเหม็นอะไรเลย ทะเลาะกับนิติจนเค้าต้องลอคคีการ์ด และอื่น ๆ อีกมากมาย 🙂

เพราะฉะนั้น เชื่อผมเถอะครับ คนเราทุกคนคุยกับมนุษย์มาเยอะพอจะรู้ว่าใครแปลก ต่อให้บางครั้งเราจะนึกเหตุผลไม่ออก แต่ขอให้เชื่อมั่นใน Six Sense ของตัวเอง

ลองดูนะคร้บ แม้ว่าจะไม่สามารถป้องกันได้ 100% แต่เท่าที่ผมลองใช้ตัวกรอง 5 ข้อนี้มา พบว่าปัญหาลดลงไปเยอะมาก อย่ากลัวไม่มีผู้เช่าครับ เพราะการที่มีผู้เช่าเห่ย ๆ นั้น น่ากลัวกว่ามากจริง ๆ