🚨 ตลาดคอนโดฯ กทม.-ปริมณฑล หดตัวเข้าสู่ยุค ‘เช่ามากกว่าซื้อ’ คนเจน Z เน้นเช่ามากกว่าซื้อ ทำภาพรวมหดตัว แนะผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์รับมือ

ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีทีบี ส่องตลาดคอนโดฯ กทม. และปริมณฑลปี 2566 คนเจน Z เน้นเช่ามากกว่าซื้อ ทำภาพรวมหดตัว แนะผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์รับมือ

อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย มีความสำคัญกับเศรษฐกิจไทย ด้วยมูลค่าการโอนสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 1.05 ล้านล้าน ในปี 2565 ที่ผ่านมา ซึ่งทำเลหลักยังอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่มีมูลค่าการโอนที่อยู่อาศัย 6.5 แสนล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วนราว 61.9% ของมูลค่าการโอนที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ

อย่างไรก็ตาม ประเด็นน่าสนใจคือ ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เริ่มมีสัดส่วนลดลงอย่างชัดเจน เมื่อเทียบมูลค่าการโอนทั่วประเทศ จากที่เคยมีมูลค่าการโอนเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปีที่ 67% ของมูลค่าการโอนที่อยู่อาศัยรวม และสูงสุดในปี 2564 ที่มีสัดส่วน 71%

สาเหตุสำคัญมาจากตลาดอาคารชุด หรือคอนโดมิเนียม ที่รับแรงกดดันจากกำลังซื้อที่ชะลอตัว สะท้อนผ่านสัดส่วนมูลค่าการโอนอาคารชุดในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่เคยมีสัดส่วนมากกว่า 45% ลดลงมาเหลือเพียง 34% ในปี 2565 ที่ผ่านมา

แม้ว่าในไตรมาสแรกของปี 2566 ตลาดอาคารชุดในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลจะมีจำนวนหน่วยโอนเพิ่มขึ้น 11% แต่เป็นการเพิ่มขึ้นจากฐานต่ำ เทียบกับไตรมาสแรกของปีก่อน โดยเมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2562 พบว่า หน่วยโอนมีสัดส่วนเพียง 71.5%

เมื่อพิจารณาในมิติของมูลค่าการโอนอาคารชุดกลับเพิ่มขึ้น 27% ซึ่งสะท้อนถึงการที่ผู้ประกอบการเริ่มขยับเน้นตลาดกลาง-บน เพื่อลดแรงกดดันจากกำลังซื้อที่เริ่มลดลงสะท้อนถึงความอิ่มตัวของตลาดคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล

ประกอบกับสัญญาณจากฝั่งผู้ประกอบการ ที่ชะลอการเปิดตัวโครงการอาคารชุดใหม่ในไตรมาสแรกของปี 2566 นี้ที่เปิดตัวเพียง 7,260 ยูนิต ลดลงกว่า 61% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน หรือลดลง 46% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

สาเหตุของการชะลอตัวของตลาดอาคารชุดในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ttb analytics มองว่า เกิดจากแรงกดดันหลัก 2 ประการ ดังนี้

กลุ่ม Gen Z (คนรุ่นใหม่ที่เกิดในช่วงปี 2538-2552 อายุระหว่าง 14-28 ปี ที่เติบโตมาพร้อมกับเทคโนโลยีและอินเทอร์เน็ต) จะกลายมาเป็นกลุ่มกำลังซื้อหลักของตลาดอาคารชุด ที่เป็นเป้าหมายของกลุ่มช่วงวัยก่อนสร้างครอบครัว ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่ม Gen Z

คนกลุ่มนี้ มีแนวโน้มการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์น้อยลง จากความไม่สอดคล้องระหว่างระดับรายได้ และทำเลที่อยู่อาศัยที่ต้องการ เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อ Gen Z เป็นกลุ่มที่มีความเป็นตัวของตัวเองสูง และต้องการได้ทำเลที่อยู่อาศัยที่เหมาะกับไลฟ์สไตล์

ขณะที่ทำเลที่ต้องการจะอยู่บริเวณพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ซึ่งมีราคาอาคารชุดที่สูงเมื่อเทียบกับรายได้ของกลุ่มผู้ซื้อ Gen Z ที่อายุงานไม่เกิน 6 ปี

นอกจากนี้ ทัศนคติเรื่องการทำงานของ Gen Z ยังมีมุมมองต่างไปจากกลุ่ม Gen Y โดยเฉพาะทัศนคติเรื่องการเปลี่ยนงาน เป็นปัจจัยหนึ่งของความสำเร็จ และส่งผลต่อการได้รับเงินเดือนที่เพิ่มสูงขึ้นกว่าการทำงานในที่เดิมเป็นระยะเวลานาน ส่งผลให้การเลือกซื้อที่อยู่อาศัย อาจเป็นข้อจำกัดในการโยกย้ายงาน มากกว่าการเช่าที่สามารถเปลี่ยนแปลงที่พักอาศัยให้มีความเหมาะสมกับการเปลี่ยนแปลงที่ทำงานได้ดีกว่า

ปัญหาเชิงโครงสร้างที่เร่งตลาดอสังหาริมทรัพย์เข้าสู่ Generation Rent เพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง เมื่อเทียบกับในอดีต ส่งผลให้ผู้คนในยุคปัจจุบันมีแนวโน้มเช่าที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากราคาขายอาคารชุดใหม่มีแนวโน้มปรับเพิ่มสูงขึ้น จากต้นทุนที่มีแนวโน้มปรับเพิ่มสูงขึ้นด้วยเช่นกัน

ไม่ว่าจะเป็นในส่วนของต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ที่ปรับเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2563 กว่า 16.3% โดยเฉพาะต้นทุนเหล็กที่ปรับเพิ่มขึ้นถึง 46.8% ต้นทุนด้านการเงินที่มีทิศทางปรับเพิ่มตามดอกเบี้ยนโยบาย ซึ่งในรอบปีที่ผ่านมามีการปรับเพิ่มขึ้นอีก 1.5% รวมถึงต้นทุนที่ดินมีการปรับตามราคาประเมินใหม่เริ่มบังคับใช้ในปี 2566 นี้ ส่งผลให้ราคาขายมีแนวโน้มปรับตามต้นทุนงานก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นมากใน 2-3 ปีที่ผ่านมา

อีกทั้งเมื่อเปรียบเทียบความคุ้มค่าระหว่างการเช่า กับ ซื้อ พบว่าจากราคาขายอาคารชุดในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในภาพรวมมีการปรับเพิ่มเทียบกับปี 2561 ถึง 29% ในขณะที่อัตราค่าเช่ากลับมีทิศทางที่ลดลงราว 7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียว จึงส่งผลให้ทิศทางการเลือกอาศัยในอาคารชุดรูปแบบการเช่าในไตรมาส 1 ปี 2566 เพิ่มขึ้นถึง 56% เมื่อเทียบกับความต้องการซื้อที่ลดลงราว 5% เมื่อเทียบในช่วงเวลาเดียวกัน

ttb analytics มองสถานการณ์ตลาดอาคารชุดในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเริ่มเข้าสู่ยุค Generation Z x Rent ที่ได้รับแรงกดดันจากพฤติกรรมของผู้ซื้อกลุ่ม Gen Z และแรงกดดันในมิติของการเงินที่ผลักดันให้ตลาดเข้าสู่ Generation Rent ส่งผลให้แนวโน้มนับจากปี 2566 ตลาดอาคารชุดในกรุงเทพฯและปริมณฑลมีแนวโน้มเข้าสู่ขาลง

สำหรับหน่วยโอน คาดว่าจะปรับลดลงราว 8.4%-12.5% ที่หน่วยโอน 69,800-73,000 หน่วย ในขณะที่มูลค่าการโอนอาคารชุดอาจปรับลดลงเล็กน้อยที่ 3%-5% ด้วยมูลค่า 2.12-2.16 แสนล้านบาท จากผลของราคาที่ปรับตามต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้น

การหดตัวในตลาดคอนโดฯ นับเป็นโจทย์ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการที่ต้องเร่งปรับตัว โดยแนะผู้ประกอบการควรปรับกลยุทธ์ให้คอนโดฯ เป็นทางเลือกใหม่สำหรับวัยสร้างครอบครัวที่ยังไม่มีบุตร หรือมีครอบครัวขนาดเล็กไม่เกิน 4 คน

ตัวอย่างเช่น การปรับยูนิตขายให้มีลักษณะแบบคอนโด Duplex ในกลุ่ม 5-10 ล้านเพื่อรองรับตลาดกลาง-บน และตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปสำหรับตลาดกำลังซื้อสูง เพื่อขยายโอกาสการเพิ่มเป้าหมายในกลุ่ม Gen Y ที่เป็นกำลังซื้อหลักในอดีตและมีความพร้อมซื้อสูงกว่ากลุ่ม Gen Z

ขอบคุณข่าวสารจาก https://www.thebangkokinsight.com/news/business/1119859/