นายหน้าตัวจริงต้องรู้ Capital Gain คืออะไร ? ทำไมเราต้องแนะนำได้ และเข้าใจหลักการ

Capital Gain ถือเป็นศัพท์ที่เราได้ยินอยู่บ่อยๆ ในการลงทุนคอนโดฯ หรืออสังหาฯ รูปแบบไหนก็ตาม ซึ่งศัพท์นี้อาจเป็นที่คุ้นเคยสำหรับนักลงทุนมือเก๋ากันอยู่แล้ว แต่เชื่อว่าสำหรับนักลงทุนมือใหม่หลายคนอาจเคยได้ยินผ่านหูมาบ้าง แต่ยังไม่คุ้นเคยกับมันสักเท่าไหร่

วันนี้เราจะพามาทำความรู้จักกับ Capital Gain ให้มากขึ้น สำหรับมือใหม่ที่กำลังมีคำถามว่า "Capital Gain เกี่ยวอะไรกับคอนโดฯ ?" บทความนี้มีคำตอบครับ มาดูกันเลย

Capital Gain คืออะไร ?

Capital Gain คือกำไรจากส่วนต่างราคาที่เกิดจากการขายทรัพย์สิน พูดได้ง่ายๆ คือ การซื้อมาในราคาที่ถูกและปล่อยขายในราคาที่แพง = ได้กำไร เป็นผลกำไรในการขายทรัพย์สินนั่นเอง

Capital Gain เกี่ยวอะไรกับการลงทุนคอนโดฯ ?

ก่อนอื่นเรามาทำความรู้จักกับการลงทุนคอนโดกันก่อน โดยการลงทุนคอนโดฯ นั้นแบ่งเป็น 3 รูปแบบ คือ

การลงทุนระยะสั้น เป็นการลงทุนคอนโดฯ ที่ให้ผลตอบแทนในระยะสั้นที่สุด นั่นก็คือ การขายใบจองคอนโดฯ เพื่อเก็งกำไร การลงทุนแบบนี้จะได้ผลตอบแทนภายในไม่กี่เดือน

การลงทุนระยะยาวแบ่งออกเป็น 2 แบบ คือ

ซื้อเพื่อเก็งกำไร โดยการการซื้อคอนโดโครงการที่จะมีแนวโน้มเติบโตในอนาคต โดยจะซื้อในตอนที่คอนโดฯ มีราคาถูกที่สุดอย่างช่วง Pre Sale และทำการปล่อยขายในอีก 2-3 ปีข้างหน้าในราคาที่แพงกว่า = ได้กำไร ซึ่งนี่แหละครับคือ Capital Gain ที่เรากำลังพูดถึงกัน
ปล่อยเช่าคอนโด เป็นการลงทุนคอนโดฯ ที่จะได้รับผลตอบแทนในระยะยาว นั่นก็คือการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดฯ เป็นวิธีที่ช่วยสร้าง Passive Income ได้ ซึ่งส่วนนี้จะคำนวณจาก Rental Yield เป็นส่วนสำคัญ
ซึ่งการซื้อเพื่อเก็งกำไรจะสามารถอธิบายความหมายของ Capital Gain กับ คอนโด ได้ง่ายที่สุดครับ นั่นก็คือซื้อคอนโดในช่วงที่ถูก และขายในราคาที่แพง ยกตัวอย่างเช่น ซื้อคอนโดฯ ในช่วง Pre sale ในราคา 3,000,000 บาท และเก็บไว้ ผ่านไป 2 ปีทำเลเริ่มมีการพัฒนา จึงปล่อยขายต่อในราคา 4,000,000 บาท เท่ากับได้กำไรจากการขาย 1,000,000 บาท ซึ่งการลงทุนรูปแบบนี้นักลงทุนต้องอาศัยประสบการณ์ในการวิเคราะห์ทำเลว่าจะมีแนวโน้มที่เติบโตขึ้นในอนาคต

Capital Gain คำนวณยังไง ?

สูตรการคำนวณหา Capital Gain = (กำไร ÷ ต้นทุน) x 100 ซึ่งจะคิดเป็น % โดยกำไรก็คือหาได้จาก ราคาคอนโดที่ขาย - ราคาคอนโดที่ซื้อ = กำไร

ยกตัวอย่างเช่น ซื้อคอนโดมาในราคา 4,000,0000 บาท ขายได้ 5,000,000 บาท = กำไร 1,000,000 และนำจำนวนี้มาคำนวณหา Capital Gain = (1,000,000 ÷ 4,000,000) x 100 = 25% เท่ากับการซื้อคอนโดครั้งนี้จะได้อัตราส่วนต่างกำไรอยู่ที่ 25% นั่นเอง

คำนวณ Capital Gain เพื่ออะไร ?

จะเห็นว่าการคำนวณ Capital Gain นั้นจะคิดเป็นในรูปแบบของ % จึงสามารถใช้เปรียบเทียบกันของคอนโดฯ ในแต่ละยูนิตที่มีราคาซื้อ และราคาขายที่ต่างกัน คิดมาเป็นรูปแบบ % เพื่อที่จะเปรียบเทียบกันว่ายูนิตไหนเหมาะกับการลงทุน คิดกำไรเป็น % ที่คุ้มที่สุด

ตัวอย่างเช่น

คอนโด A มีกำไรจากการขายคอนโด 1,000,000 บาท และมีราคาที่ซื้อมา 4,000,000 บาท Capital Gain = (1,000,000 ÷ 4,000,000) x 100 = 25%
คอนโด B มีกำไรจากการขายคอนโด 500,000 บาท และมีราคาที่ซื้อมา 2,000,000 บาท Capital Gain = (500,000 ÷ 1,500,000) x 100 = 33.3 %
ถ้ามองจากจำนวนเงินจากกำไรจะเห็นว่า คอนโด A ได้จำนวนเงินมากที่สุดนั่นก็คือได้กำไร 1,000,000 บาทจริงไหมครับ Capital Gain จะอยู่ที่ 25% ส่วนกำไรจากคอนโด B นั้นได้กำไรเป็นจำนวนเม็ดเงินที่น้อยกว่าก็จริงคือ 500,000 บาท แต่ถ้าเทียบจาก Capital Gain ล่ะก็คอนโด B มีความคุ้มค่ามากกว่า เพราะได้กำไรถึง 33.3%

Capital Gain เรียกได้ว่าเป็นเครื่องมือที่ช่วยเปรียบเทียบกำไรในการขายคอนโดฯ ซึ่งการเปรียบเทียบกำไรจากการขายคอนโดฯ เราจะได้รู้ถึงราคาที่ซื้อมา กำไรที่ได้รับในแต่ละยูนิตที่ขายไปเพื่อเทียบออกมาเป็น % และสามารถนำมาเปรียบเทียบความคุ้มค่าของแต่ละยูนิตที่ขายไปในกำไรที่แตกต่างกันว่ายูนิตไหนคุ้มค่าที่สุด ถือว่าเป็นเครื่องมือสำคัญสำหรับมือเก๋า และมือใหม่ที่สามารถนำไปคำนวณได้จริงครับ