ทำไมต้องมีสัญญาแต่งตั้งนายหน้า เราแจกไฟล์สัญญาแต่งตั้งนายหน้า ทั้งสัญญาแบบเปิดและแบบปิด (exclusive listing) เข้ามาขอได้เลย แจกฟรี

ทำไมต้องมีสัญญาแต่งตั้งนายหน้า

นายหน้า หรือเรียกอีกอย่างว่า ตัวแทนอสังหาฯ ผู้ที่ทำหน้าที่อำนวยความสะดวกในการติดต่อประสานงานกับหน่วยงานภาครัฐ จัดเตรียมเอกสาร ขั้นตอนต่างๆ ได้อย่างเชี่ยวชาญ และช่วยเหลือผู้ขายที่ไม่ถนัดการเจรจาหรือเรื่องเอกสารที่ไม่รู้ว่าติดต่อใคร ต้องเริ่มทำอะไรก่อนและหลังได้เป็นอย่างดี

ซึ่งการเลือกใช้นายหน้าหรือตัวแทนอสังหาฯ สามารถช่วยให้ขายอสังหาฯ ได้รวดเร็วขึ้น จากการทำการตลาดของบริษัทอสังหาฯ และเพื่อการทำงานที่ราบลื่น จึงได้มีการทำ สัญญาแต่งตั้งนายหน้าอสังหาฯ หรือสัญญาตัวแทนอสังหาฯ ขึ้นระหว่างผู้ขาย และนายหน้าหรือตัวแทนอสังหาฯ เพื่อความเข้าใจที่ตรงกันทั้งสองฝ่าย

ทำไมต้องมีสัญญาแต่งตั้งนายหน้า หลายครั้งที่ เกิดปัญหาค่านายหน้าที่เจ้าของไม่ได้ชำระให้ตามสัญญาหลังนายหน้าทำงานได้เสร็จสิ้น โดยผู้ขายมีหน้าที่จ่ายค่าตอบแทนให้นายหน้า เมื่อนายหน้าปฏิบัติหน้าที่สำเร็จตามที่ระบุในสัญญาแต่อาจไม่ได้จ่ายด้วยเหตุผลใดๆก็ตาม

การทำสัญญานี้จะเป็นเครื่องยืนยันข้อตกลงกันซึ่งมีผลตามกฏหมาย และสามารถใช้เรียกร้องได้หากเกิดปัญหาภายหลัง

สัญญานายหน้าอสังหาฯ หรือ สัญญาตัวแทนอสังหาฯ คืออะไร? คือ สัญญาค่าตอบแทนระหว่างผู้ขายและนายหน้าอสังหาฯ โดยผู้ขายต้องจ่ายค่าตอบแทนให้กับนายหน้าอสังหาฯ หรือสัญญาตัวแทนอสังหาฯ เมื่อสามารถปิดการขายอสังหาฯ ได้สำเร็จ ตามที่ได้ระบุไว้ในสัญญา

8 ข้อสำคัญการทำสัญญานายหน้าอสังหาฯ หรือสัญญาตัวแทนอสังหาฯ

ส่วนที่จำเป็นในการทำสัญญานายหน้าอสังหาฯ หรือสัญญาตัวแทนอสังหาฯ มีทั้งหมด 8 ข้อที่เป็นรายละเอียดสำคัญหลักๆ ซึ่งการทำสัญญาอาจมีการเรียงลำดับที่แตกต่างกัน แต่จะต้องมีครบทุกหัวข้อ โดยวันนี้เราเริ่มต้นนำเสนอด้วย

1 - รายละเอียดการทำสัญญา

มักอยู่ในส่วนแรกบริเวณช่วงต้นของสัญญานายหน้าอสังหาฯ หรือสัญญาตัวแทนอสังหาฯ โดยจะระบุเวลาในการทำสัญญา เช่น วัน เวลา และสถานที่

2 - ผู้ขายหรือผู้ให้สัญญา

ในส่วนนี้เป็นการระบุรายละเอียดของผู้ขายที่เป็นเจ้าของทรัพย์ หรือเรียกอีกอย่างว่า ผู้ให้สัญญา โดยเป็นรายละเอียดข้อมูลส่วนตัวทั่วไป เช่น ชื่อ นามสกุล อายุ ที่อยู่ตามทะเบียนบ้าน หรือที่อยู่ปัจจุบัน เป็นต้น ซึ่งในส่วนนี้ควรระบุในสัญญาให้ชัดเจนว่า จะแทนด้วยคำว่า ผู้ขาย หรือ ผู้ให้สัญญา เพื่อไม่ให้เกิดความสับสนในการใช้คำ

3 - นายหน้าหรือตัวแทนอสังหาฯ

ในส่วนนี้เป็นการระบุรายละเอียดของนายหน้าอสังหาฯ หรือสัญญาตัวแทนอสังหาฯ ซึ่งเป็นรายละเอียดทั่วไป เช่น ชื่อ นามสกุล อายุ ที่อยู่ตามทะเบียนบ้าน หรือที่อยู่ปัจจุบัน เป็นต้น โดยต้องระบุในสัญญาให้ชัดเจนด้วยเช่นกันว่า จะแทนด้วยคำว่า นายหน้า หรือ ตัวแทนอสังหาฯ

4 - รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการขาย

การระบุรายละเอียดของทรัพย์ที่มีการทำสัญญากับนายหน้าอสังหาฯ หรือสัญญาตัวแทนอสังหาฯ ควรระบุข้อมูลที่ถูกต้อง และละเอียดชัดเจน เช่น เลขที่โฉนดที่ดิน บ้านเลขที่ ที่ตั้ง หมู่ ถนน ซอย ตำบล/แขวง อำเภอ/เขต และจังหวัด

5 - ค่าตอบแทนของนายหน้าอสังหาฯ หรือสัญญาตัวแทนอสังหาฯ

ส่วนสำคัญที่ต้องตรวจให้ละเอียดถี่ถ้วน เพราะเป็นส่วนของค่าตอบแทนของนายหน้าอสังหาฯ หรือสัญญาตัวแทนอสังหาฯ หากสามารถปิดการขายอสังหาริมทรัพย์ได้ มีค่าตอบแทนเท่าไหร่ โดยต้องระบุมูลค่าของค่าตอบแทน ทั้งตัวเลขและตัวหนังสือให้ตรงกัน และต้องระบุให้ชัดเจนถึงวิธีการชำระค่าตอบแทน ช่องทางการจ่าย หรือสถานที่นัดชำระค่าตอบแทน หากมีการแบ่งชำระต้องระบุจำนวนเงินของแต่ละงวด แบ่งจ่ายกี่ครั้ง และกำหนดเวลาที่แน่นอน และสิ่งสำคัญที่ไม่ควรลืมคือ ระบุมูลค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย ไว้ในส่วนนี้ด้วย

6 - ระยะเวลาเริ่มต้นและสิ้นสุดของสัญญา

ส่วนนี้เป็นการระบุช่วงเวลาเริ่มต้นและสิ้นสุดของสัญญาระหว่างคู่สัญญา กรณีที่สามารถขยายระยะเวลาได้ ควรระบุในส่วนนี้ว่า ต้องการให้แจ้งล่วงหน้าภายในระยะเวลากี่วัน ก่อนวันสิ้นสุดสัญญา หากเกิดการขยายระยะเวลาสัญญานอกเหนือจากที่ระบุไว้ในสัญญา จะต้องมีการกำหนดเงื่อนไข จะไม่สามารถแก้ไขจากฉบับเดิมได้ ต้องทำการตกลงและทำสัญญาฉบับใหม่ขึ้นมาอีกครั้ง

7 - เงื่อนไขและกรณียกเว้นในสัญญา

ในกรณีที่มีเงื่อนไขและการยกเว้น ได้แก่ เหตุที่ต้องจ่ายค่าตอบแทนโดยที่ไม่เกิดการขายอสังหาริมทรัพย์ หรือเหตุที่ไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน และเหตุในการผิดสัญญา จะต้องระบุเงื่อนไขให้ชัดเจนว่ามีรายละเอียดอย่างไรบ้าง

8 - พยานและการเซ็นสัญญา

มาถึงส่วนสุดท้ายของสัญญานายหน้าอสังหาฯ หรือสัญญาตัวแทนอสังหาฯ จากที่ได้ระบุรายละเอียดไปทั้งหมดจะไม่เกิดขึ้น หากไม่ได้รับการลงลายมือยินยอมระหว่างผู้ขาย และนายหน้าอสังหาฯ หรือสัญญาตัวแทนอสังหาฯ

โดยจะต้องมีพยาน 2 คน ซึ่งเป็นพยานจากฝั่งผู้ขาย และนายหน้าอสังหาฯ หรือสัญญาตัวแทนอสังหาฯ เพื่อให้สัญญามีผลบังคับใช้อย่างสมบูรณ์ หลังจากที่ลงลายมืออย่างชัดเจนแล้ว ทั้งสองฝ่ายควรเก็บสัญญาฉบับนี้ไว้ที่ตัวเองคนละชุด เพื่อเป็นหลักฐานในการทำสัญญาร่วมกัน

การทำสัญญานายหน้าอสังหาฯ หรือสัญญาตัวแทนอสังหาฯ เป็นการแสดงรายละเอียด และความชัดเจนในเรื่องของการค่าตอบแทน ความเข้าใจในประเด็นต่างๆ ได้อย่างถูกต้องครบถ้วนและตรงกันของทั้งสองฝ่าย

เพื่อไม่ให้เกิดข้อสงสัย และความคลุมเครือระหว่างการทำงาน หรือหากมีปัญหาเกิดขึ้นที่นอกเหนือจากการระบุไว้ในสัญญา จะสามารถอ้างอิงได้ว่า สิ่งที่เกิดขึ้นนั้นอยู่ในการระบุในสัญญาหรือไม่ เพื่อลดปัญหาระหว่างการทำงาน ผู้ขายควรทำสัญญานายหน้าอสังหาฯ หรือสัญญาตัวแทนอสังหาฯ ไว้ตั้งแต่เริ่มต้น

ซึ่งสัญญาแบบแต่งตั้งนายหน้าโดยทั่วไปจะมี 2 แบบ คือ แบบเปิดและปิด มีข้อแตกต่างกันเบื้องต้นคือ

สัญญาแบบเปิด - จะใช้เพื่อให้นายหน้าสามารถอ้างสิทธิ์ได้ว่า "ทรัพย์นี้ได้มีการขออนุญาตเจ้าของทรัพย์แล้ว อย่างถูกต้องเพื่อนำมาทำการตลาดได้" แต่เจ้าของก็ยังสามารถขายทรัพย์ได้เอง หรือ ให้นายหน้าคนอื่นช่วยขายได้ด้วย หลายๆครั้งสัญญาแบบนี้จะไม่ค่อยได้ใช้เท่าไร เพราะไม่มีความผูกมัดใดๆกันเลย (หลักๆคือขออนุญาต) ดังนั้นนายหน้าหลายๆคนก็ไม่ได้ทำสัญญานี้ อาจจะใช้แค่การแชท/ อีเมล / โทร พูดคุยกับเจ้าของเพื่อขออนุญาตเท่านั้น

สัญญาแบบปิด (exclusive listing)

คือสัญญาที่ผูกมัดเจ้าของและนายหน้าชัดเจนในเวลาที่กำหนดตามสัญญา เสมือนว่า นายหน้าคนนี้เป็นตัวแทนจำหน่ายอย่างเป็นทางการคนเดียวเท่านั้้น คนอื่นไม่สามารถขายได้แม้แต่เจ้าของเองก็ขายไม่ได้ หากมีลูกค้าติดต่อมาโดยตรงกับเจ้าของ เจ้าของก็ต้องให้นายหน้าจัดการให้และจ่ายค่านายหน้าให้ด้วย ต่อให้เจ้าของขายเองได้ หรือ คนอื่นขายให้ได้ ก็ต้องจ่ายค่านายหน้าให้ ซึ่งสัญญาแบบนี้ มีทั้งข้อดีและข้อเสีย

ข้อดี

นายหน้าจะตั้งใจทำการตลาดให้เต็มที่ เพราะตัวเองเท่านั้นที่ขายได้ เมื่อขายได้แค่คนเดียวก็สามารถคุมราคาได้ ไม่ตัดราคากัน เจ้าของอาจได้ราคาที่ดีที่สุด และไม่ต้องคอยติดต่อนายหน้าหลายๆคน

ข้อเสีย

หากนายหน้าไม่สนใจและโฟกัสในการทำการตลาดให้ อาจทำให้เจ้าของเสียเวลาและโอกาสในการขาย เพราะเจ้าของขายเองไม่ได้ และนายหน้าคนอื่นๆก็เข้ามาช่วยขายไม่ได้เช่นกัน (หากจะขายต้องเสียค่านายหน้าให้) ตามระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา

แจกสัญญาแต่งตั้งนายหน้า ทั้งสัญญาแบบเปิดและแบบปิด (exclusive listing) ดาวน์โหลดฟรีได้เลย ประกอบด้วยสัญญา 2 แบบ

1. สัญญาแต่งตั้งนายหน้าแบบเปิด
2. สัญญาแต่งตั้งนายหน้าแบบปิด

เพียงท่าน แอด Line ID : @livinginsider (มี @ นำหน้าด้วยนะครับ) และแจ้งอีเมลของท่านมาให้เราทางไลน์ หรือแอดไลน์จาก QR Code ด้านล่าง

คลิกลิ้งค์แอดไลน์หาเราเพื่อขอสัญญา
https://bit.ly/3D9OKYX