พี่เอ็กซ์ๆ....ที่ดินแปลงนี้ควรจะขายอยู่ที่ตร.ว. ละเท่าไหร่ และแปลงแบบนี้ควรจะขายใคร? ทำเป็นอะไรได้มั่ง?

ราคาที่ตั้งไว้พอจะขายออกมั้ย? เป็นสิ่งที่ลูกค้า และน้องๆเอเจ้นท์ต่างถามมาทุกวัน

แปลงที่ดินที่ขายง่ายที่สุด คงหนีไม่พ้นที่ดินที่เอาไปพัฒนาทำเป็นคอนโด

เพราะในเมืองไทย มี Developer และบริษัทมหาชนหลายเจ้า

ที่มีเงินทุนมากมาย พร้อมที่จะช้อนซื้อที่ดินเพื่อนำไปพัฒนาในรูปแบบต่างๆ ตามแต่ นโยบายของบริษัท

ใครที่มี connection หน่อย ก็จะส่งให้กับคนรู้จักที่ทำงานกับ Dev มหาชนในตลาด

เพื่อหวังว่าทางฝ่าย BD (Business Development) พิจารณาแล้วมองเห็นศักยภาพ

ที่พอจะพัฒนาได้ และมีการตอบรับ เพื่อพูดคุยเรื่องการจัดซื้อต่อไป

นั่นอาจเป็นเคสในอุดมคติ ที่ใครหลายๆคนอยากไปถึงจุดนั้นไม่ว่าจะตัวเอเจ้นท์เองหรือตัวเจ้าของที่ดินซึ่งมันคือยอดภูเขาน้ำแข็งสักประมาณ 10 %

ส่วนอีก 90%ที่เหลือ ส่งไปแล้วไม่มีการตอบรับกลับมา ได้แต่อีเมล์อัตโนมัติว่าได้รับข้อมูลแล้ว

จะติดต่อกลับภายหลัง และสุดท้ายก็เงียบหายไป

คำถามคือ"แล้วจะรู้ได้อย่างไรว่าราคาที่ดินเท่าไหร่ทาง Dev ถึงจะรับพิจารณา?"
มา...จะมาแกะรายละเอียดให้ฟัง

เนื้อหานี้จะต้องเป็นคนที่มีความรู้เรื่องกฏหมายอสังหา

และกฏหมายผังเมืองระดับนึง
ถึงจะเข้าใจได้ไว

ป่ะ....เริ่ม!!!!!

ขอยกตัวอย่าง แปลงที่ดินที่มีการพูดถึงมากที่สุดในตอนนี้ คือแปลงที่ดินที่ติดกับเซ็นทรัลชิดลม

ของคุณหญิงท่านหนึ่งที่หลายแหล่งข่าวอ้างว่าไม่ขาย แต่ตอนนี้มีข่าวการเจรจาว่ามูลค่าคาดการณ์ถึง 4 ล้านต่อตร.วาละกัน

ที่ดินแปลงนี้มีเนื้อที่ทั้งหมด 2-3-56 ไร่
(อ่านว่า 2 ไร่ 3 งาน 56 ตรวา)
ด้านหน้าที่ดินหันไปทางทิศใต้

หน้าที่ดินที่ติดถนนเพลินจิตประมาณ 65 มเตร
มีความลึกประมาณ 68 เมตร
ถือว่าเป็นที่ดินสี่เหลี่ยมผืนผ้าที่สวยมาก

ที่ดินแปลงนี้
ตามกฏกระทรวงบังคับผังเมืองกรุงเทพปี 2556
(ยังใช้ของปี 2556 อยู่นะ)

ตั้งอยู่อยู่ในผังเมืองสีแดง (พ5-2)
เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรม

ซึ่งถ้าเราดูจากตารางการใช้ประโยชน์ของที่ดินแปลงนี้
จะได้ FAR อยู่ที่ 10
นั่นหมายความว่าสามารถสร้างพื้นที่ใช้สอย
ได้มากกว่าพื้นที่ที่ดินถึง 10 เท่า
(หน่วยเป็นตารางเมตร)

วิธีการคิดคือ
ที่ดินแปลงนี้ 2-3-56 ไร่
ตีออกมาเป็นตารางวา คือ (2x400)+(3x100)+56
จะเท่ากับ 1,156 ตรวา

และคูณ 4 เพื่อทำหน่วยเป็นตารางเมตร

ดังนั้นแปลงนี้จะมีการสร้างประโยชน์ได้ถึง
1,145 x 4 = 4,624 ตารางเมตร

ได้ FAR 10 เท่า
ก็จะเท่ากับสามารถสร้างใช้ทำประโยชน์ได้
4,624 x 10 = 46,240 ตารางเมตร !!!

และในข้อนึงของกฏหมายผังเมือง
จะมีสิ่งที่เรียกว่า FAR Bonus
ทำให้นักพัฒนาอสังหาฯ
สามารถสร้างอาคารให้มีพื้นที่มากขึ้น
เพื่อเพิ่มมูลค่าของโครงการได้นั่นเอง

โดยมีข้อนึงกำหนดไว้ว่า
ถ้าที่ดินที่อยู่ในระยะห่างจากสถานีรถไฟฟ้า
ในระยะ 500 เมตร
และสามารถเป็นที่กักเก็บน้ำได้
จะได้ Bonus การเพิ่มพื้นที่ใช้สอยได้สูงสุดถึง 20%

ทำให้ที่ดินแปลงนี้
สามารถสร้างทำประโยชน์ได้ถึง 55,488 ตารางเมตร

ข้อกำหนด FAR Bonus ในหัวข้ออื่นๆ
สามารถหาอ่านได้ตาม internet ทั่วไป
Search เลยว่า ข้อกำหนด FAR BONUS

*ขอขอบคุณรูปภาพจาก FEASY"

เมื่อเรารู้การทำประโยชน์จากที่ดินแล้ว
ต่อไปเรามาดูว่า

ที่ดินแปลงนี้จะสามารถสร้างสูงได้ทั้งหมดกี่เมตร
ตามกฏหมายจะนับหน่วยเป็นเมตร
แต่บางคนที่นับเป็นจำนวนชั้นแทน
ซึ่งอาจจะยังไม่ถูกต้องนัก

โดยวิธีการประมาณความสูงคร่าวๆ
จะเรียกสูตรนี้ว่า 2H

ความหมายคือ
เขตทางจากฝั่งเราไปยังฝั่งตรงข้าม
มีความยาวเท่าไหร่
ตึกจะมีความสูง x2 จากเขตทางเท่านั้น


#ดีเทลแบบละเอียด
1-กฎความสูงอาคารวัดอย่างไร 2H สูงได้แค่ไหน ?
กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543)
(Copy Wording มาให้เป๊ะๆ)

ข้อ 44
“ความสูงของอาคารไม่ว่าจากจุดหนึ่งจุดใด
ต้องไม่เกินสองเท่าของระยะราบ
วัดจากจุดนั้นไปตั้งฉากกับแนวเขตด้านตรงข้าม
ของถนนสาธารณะที่อยู่ใกล้อาคารนั้นที่สุด”

“ความสูงของอาคารให้วัดแนวดิ่งจากระดับถนนหรือ
ระดับพื้นดินที่ก่อสร้างขึ้นไปถึงสวนของอาคารที่สูงที่สุด

สําหรับอาคารทรงจั่วหรือปั้นหยา
ให้วัดถึงยอดผนังของชั้นสูงสุด”

ข้อนี้สรุปง่ายๆคือ
วัดตั้งฉากในแนวราบจากขอบแนวเขตทางฝั่งตรงข้าม
ของถนนสาธารณะ (ฝั่งตรงข้ามที่ดินนั้นแหละ)
โดยวัดจาก Layout อาคารไปชนกับแนวถนนฝั่งตรงข้าม
ได้ระยะเท่าไหร่ให้คูณ 2 เท่า
นั่นคือความสูงของอาคารที่ทำได้
ยิ่งขยับลึก ยิ่งมีโอกาสสร้างสูงได้มาก
หรือจะขยับแนวอาคารชั้นบนๆ
กระเถิบลึกเข้าไปเป็น Stack ขั้นบันไดก็ย่อมได้

CR.ภาพจาก Landeverywhere

ถนนสุขุมวิท(เพลินจิต)
มีความกว้างอยู่ที่ 29 เมตร

และการที่จะสร้างอาคารสูงใหญ่เป็นพิเศษ
จะต้องมีระยะร่นรอบอาคารอยู่ที่ 6 เมตร
(ส่วนใหญ่จะเอามาเป็นที่วนรถรอบตึก)

และเพื่อการใช้งานได้เต็มประสิทธิภาพ
มักจะสร้างที่ดินลึกเข้าไปด้านใน
เพื่อให้ได้ความสูงของอาคารที่สูงขึ้น

หรือถ้าอยากกะความสูงของตึก
แบบไม่มีความรู้อะไรเลย
มาแบบคร่าวๆ ดิบๆ

ก็ดูตึกข้างๆที่อยู่ในแนวถนนเดียวกัน
สร้างสูงได้เท่าไหร่
เราก็สร้างสูงได้เท่านั้น

Cr.ภาพจากขอบอสัง

และวิธีการหาความสูงอาคาร
ของที่ดินแปลงนี้
ในเชิงลึกจะมีดีเทลยิบย่อยลงไปอีก

สูตรคือ (เขตทาง+ความลึกที่ดิน-6-10)x2
6 คือถนนรอบอาคาร
10 คือพื้นที่หนีไฟทางอากาศ

(ทำไมต้อง 6 ทำไมต้อง 10
เป็นเรื่องของกฏหมายการสร้างอาคาร
ซึ่งไม่ใช่สาระสำคัญของบทความนี้
ถ้าอยากรู้ ศึกษาเพิ่มเติมเอานะ)

เขตทาง 29 เมตร
ความลึกที่ดิน 68 เมตร
(29+68-6-10)x2 =81 เมตร
ดังนั้นความสูงของตึกที่จะสร้างได้
คือ 162 เมตร

ถ้าให้ความสูงของแต่ละชั้น
อยู่ที่ 4 เมตร
ก็จะสูงประมาณ 40 ชั้น

Cr.ภาพจากขอบอสัง

คำถามต่อมาคือ
แล้วถ้าสร้างเป็นคอนโด
จะตั้งราคาขายอยู่ที่ตารางเมตรละเท่าไหร่?

โดยปกติแล้ว
ถ้าเรารู้ราคาที่ดิน
เราก็จะทราบมูลค่ารวมของโครงการได้

โดยราคาของที่ดิน
จะมีมูลค่าอยู่ที่ 20% ของมูลค่าโครงการ
ว่าง่ายๆ...ราคาที่ดินเท่าไหร่
ก็คูณ 5 เข้าไป
ตัวเลขที่ได้คือมูลค่าของโครงการ

อย่างที่ดินแปลงนี้ตรวาละ 4 ล้าน
มีขนาด 1,156 ตรวา
ราคาที่ดินเท่ากับ 1,156 x 4MB =4,624MB
มูลค่าโครงการ 4,624 x 5 = 23,120 MB

แล้วราคาที่จะเปิดขาย
ควรขายที่ราคาตารางเมตรละเท่าไหร่?

วิธีการหาคือ
โดยปกติพื้นที่ที่ขายได้
หรือ NSA (Net Saleble Area)
จะอยู่ที่ประมาณ 50 % ของพื้นที่โครงการทั้งหมด

พื้นที่ที่สร้างได้ทั้งหมดตอนนี้
อยู่ที่ 55,488 ตรม
พื้นที่ขายได้ 50% = 27,744 ตรม
แล้วนำไปหารกับมูลค่าโครงการ (23,120 MB)
จะได้ราคาขายต่อ ตรม ที่
23,120 MB / 27,744 = 833,333 บาท/ตรม

833K คือราคาเริ่มต้นในการเปิดขายนะ
คือก็พอมีกำไรแล้วส่วนนึง
แต่เมื่อโครงการ EIA ผ่าน
เริ่มลงเสาเข็ม
progress โครงการรันไปเรื่อยๆ
จนโครงการสร้างเสร็จสมบูรณ์
ราคาจะรันขึ้นไปอีกประมาณ 20%

นั่นหมายความว่าราคาขายต่อตรม
ณ วันที่โครงการสร้างเสร็จ
อาจจะอยู่ที่ 833,333 x 20 % = 1,000,000 บาท/ตรม
ก็สามารถเป็นไปได้

สมมติถ้าขนาดห้องโครงการนี้
Type เริ่มต้นมีขนาดที่ 30 ตรม
ราคาขายของห้องนี้จะอยู่ที่
833,333 x 30 = 24.99 ล้าน

สรุป
ถ้าที่ดินแปลงนี้จบที่ราคา 4 ล้านบาท/ตรวา
และสมมติว่าถูกพัฒนาเป็นคอนโด

คอนโดจะสูงอยู่ที่ประมาณ 40 ชั้น
ราคาขายเริ่มต้นอยู่ที่ 833,333 บาท/ ตรม
และเมื่อโครงการสร้างเสร็จ
ราคาอาจจะรันขึ้นไปถึง 1,000,000 บาท/ ตรม
(พอๆกับ Scope หลังสวนเลย)

ถ้าราคาขายอยู่ที่ 833,333 บาท/ตรม
ไม่สามารถสู้กับโครงการรอบๆได้
เราก็สามารถพูดคุยกับเจ้าของที่ดินได้แล้ว
ว่าราคาที่ดินที่ควรจะเปิดขาย
ต้องอยู่ที่ราคาเท่าไหร่

แต่จริงๆแล้วที่ดินแปลงนี้
ไม่ได้สร้างได้แค่คอนโดเพียงอย่างเดียว
ยังสามารถสร้างห้างสรรพสินค้า
โรงแรม,ออฟฟิส
อาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่พิเศษได้

ซึ่งสามารถสร้างตึกได้สูงสุด 162 เมตร
หรือประมาณ 40 ชั้น
ความสูงเทียบเท่ากับเซ็นทรัล เอมบาสซี่ข้างๆนั่นแหละ
พื้นที่ทำประโยชน์ได้สูงสุดถึง 55,488 ตรม.

อ่านตามมาเรื่อยๆ
ค่อยๆทำความเข้าใจกับมัน
ตอนนี้พอเก็ตแล้วรึยัง
ว่าตัวเลขทุกอย่าง
ล้วนสัมพันธ์กันหมด

ในทางกลับกัน
ถ้าคุณรู้่ว่าคอนโดนี้
ตอนเปิดตัวราคาขายอยู่ที่ ตรม ละเท่าไหร่
คุณก็ลองย้อนกระบวนการ
จาก A - Z เป็น Z - A
ก็สามารถหาตัวเลขราคาที่ดินที่แท้จริง
ที่เค้าซื้อขายกันได้เช่นกัน

ส่วนใครยังงง
กดไลค์กดแชร์ไปก่อน
สักพักก็หายงงเองแหละ