😒 ดื้อ หรือ ด้าน หมดสัญญาเช่าแล้ว แต่ผู้เช่าไม่ยอมออกจากห้อง เราสามารถทำอะไรได้บ้าง ?

มีเคสนึง Agent FC มาขอปรึกษา

Q : ถ้าหมดสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่าไม่ยอมออกจากห้องเช่า เราสามารถทำอะไรได้บ้าง

A :
เราต้องแยกก่อน
ระหว่างคำว่า กรรมสิทธิ์ และสิทธิครอบครอง กรรมสิทธิ์อ่ะ เป็นของเราอยู่แล้ว มีชื่อหลังโฉนด

แต่สิทธิครอบครอง
เราได้ให้ผู้เช่าไปแล้วหลังจากที่มีการทำสัญญาเช่า
ถึงแม้ว่าเค้าทำผิดสัญญาเช่าแล้ว
แต่สิทธิครอบครองก็ยังคงอยู่
ดังนั้นการที่ผู้ให้เช่าทำอะไรโดยพลการ
อาจจะเป็นผลเสียต่อผู้ให้เช่าเอง
แต่สิทธิครอบครองก็ยังคงอยู่
ดังนั้นการที่ผู้ให้เช่าทำอะไรโดยพลการ
อาจจะเป็นผลเสียต่อผู้ให้เช่าเอง

การที่ต้องการให้ผู้เช่าออกจากทรัพย์สินให้เช่า
วิธีภาพรวมจะเหมือนการฟ้องขับไล่

การที่ต้องการให้ผู้เช่าออกจากทรัพย์สินให้เช่านั้น
วิธีภาพรวมจะเหมือนการฟ้องขับไล่
โดยวิธีการทำตามนี้

ระยะแรก

1.การยุติการให้บริการสาธารณูปโภค (การตัดน้ำ ตัดไฟ ตัดอินเตอร์เน็ต การยกเลิกระบบคีย์การ์ดของห้องพักนั้นๆ) ***ต้องมีอยู่ในสัญญาเช่าว่าทำได้***

2.ส่งหนังสือแจ้งไปทางไปรษณีย์(ให้มีหลักฐานการส่ง)ไปที่สถานที่เช่า เพื่อแจ้งว่าหมดสัญญาเช่าแล้วเด้อ กรุณา move ออกภายใน x วัน (3-7วัน)

***ข้อ 2 จำเป็นต้องทำ ไม่งั้นผู้เช่าสามารถฟ้องเรากลับได้ เพราะถือว่าเราไปบุกรุกและรบกวนสิทธิ์ของผู้เช่าโดยไม่มีการแจ้งล่วงหน้า***

ถ้าผู้เช่าเฮี้ยน ยังไม่ออกอยู่ติดที่ ทำยังไงต่อดี?

ระยะสอง

#แบบเบาๆ ไม่ถูกต้องตามกฏหมาย แต่เน้นจบไว

3.ให้ถือหนังสือสัญญาเช่า ไปที่สถานีตำรวจของที่ตั้งทรัพย์นั้นๆ แล้วแจ้งข้อหาบุกรุกเป็นคดีอาญา และไหว้วานให้ตำรวจช่วยเหลือ

4.ให้ตำรวจมาที่สถานที่เช่า นำใบแจ้งความส่งให้นิติและให้นิติ+ตำรวจขึ้นไปที่ห้องพร้อมกัน แล้วให้เป็นหน้าที่ของเจ้าหน้าที่ช่วยไกล่เกลี่ย (แนะนำถ่ายคลิปวิดีโอไว้ตลอด)


#แบบหนัก ถูกต้องตามกฏหมาย ช้าหน่อยแต่ปลอดภัย

5.แต่งตั้งทนายความเพื่อทวงถามและดำเนินคดี หรือจะไปร้องศาล+เขียนคำรองเองก็ได้ถ้ามีประสบการณ์ (ศาลที่ไปคือศาลอาญาที่ดูแลอยู่ในเขตของที่ตั้งทรัพย์นั้นๆ)

6.ใช้อำนาจคำสั่งของศาลในการดำเนินการ ให้เจ้าหน้าที่ศาลเป็นผู้จัดการแทนเรา เพื่อเลี่ยงการปะทะระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่า

7.กระบวนการทั้งหมดอยู่ที่ 6-8 เดือน

Tip

1.สามารถยึดเงินประกันได้ (แต่แนะนำให้เจรจาต่อรองว่าถ้าออกตอนนี้จะให้เงินประกันและให้เงินชดเชย...ให้แม่งไปเหอะ จะได้จบๆ)

2.เรียกร้องค่าเสียหายต่างๆ ที่เกิดขึ้นได้ อาทิเช่น ค่าเช่าที่ยังคงค้างชำระอยู่ ค่าปรับ ดอกเบี้ยการผิดนัดชำระ ค่าน้ำ ค่าไฟ ฯลฯ อายุความ 5 ปีนับตั้งแต่วันผิดนัดชำระ

3.สิทธิในการฟ้องดำเนินคดีเพื่อเรียกร้องตามสัญญาเช่า (เช่น ค่าปรับ ค่าเสียหายกับทรัพย์ที่เช่า) จะมีอายุความเพียง 6 เดือน นับตั้งแต่วันที่ส่งคืนทรัพย์สินที่เช่า

4.ผู้เช่ายังคงเพิกเฉย ทางเจ้าของหอพักสามารถดำเนินการบังคับคดีกับผู้เช่าต่อไป ไม่ว่าจะเป็นการยึดทรัพย์ภายในห้องพัก/การขายทอดทรัพย์สินสู่ตลาด เพื่อนำเงินมาชำระหนี้ค่าเช่าที่ค้างชำระต่อไป (ต้องไปแจ้งเป็นคดีแพ่งอีกคดีนะ)

อันนี้เป็นวิธีกลางๆที่พอใช้ได้
แต่ถ้าผู้ให้เช่าปล่อยทรัพย์สินเช่า
โดยไม่มีการทำสัญญาใดๆเลย
บางอย่างก็ไม่สามารถกระทำได้

ดังนั้นการปล่อยทรัพย์สินให้เช่า
จะต้องมีสัญญาเช่าครอบคลุมไว้ด้วยทุกครั้ง

#สิ่งที่ผู้ให้เช่าห้ามทำ
1.ขับไล่ผู้เช่าออกจากสถานที่ด้วยตัวเอง
2.ทำร้ายร่างกาย บังคับ หรือทำลายทรัพย์สินของผู้เช่า

คดีบุกรุกยอมความได้ไหม?
หากเป็นการบุกรุกตามมาตรา 362 363 และ 364
เป็นความผิดอันยอมความได้

แต่หากเป็นการบุกรุกตามมาตรา 365
กล่าวคือ มีการใช้กำลังประทุษร้าย
หรือขู่เข็ญว่าจะใช้กำลังประทุษร้าย
มีอาวุธ หรือโดยร่วมกระทำความผิดด้วยกัน

ตั้งแต่สองคนขึ้นไป
หรือก่อเหตุในเวลากลางคืน
ไม่สามารถยอมความได้
ต้องดำเนินคดีอาญาต่อไปจนถึงที่สุด

หลายคนอาจจะสับสน ว่าสรุปแล้วการบุกรุกเป็นคดีอาญา แต่ทำไมเคสนี้ถึงเป็นคดีแพ่ง

ต้องอธิบายแบบนี้ว่า มันมีความแตกต่างกันตรงรายละเอียดอยู่นั่นก็คือ

ถ้าจุดเริ่มต้น คือมีการทำสัญญาเช่า แล้วตัวผู้เช่าเองมีการทำผิดสัญญา จนก่อให้เกิดการขับไล่

การฟ้องขับไล่แบบนี้ จะถือว่าเป็นคดีแพ่ง เพราะต้องนับจากการทำสัญญาเช่า ที่ผู้ให้เช่าได้ให้สิทธิครอบครองกับผู้เช่าไปแล้ว

แต่ถ้าเป็นอีกกรณีนึง ไม่เคยมีการทำสัญญาเช่าและไม่เคยมีการทำข้อตกลงซึ่งกันและกันมาก่อน อยู่ๆมีคนเข้ามาใช้สิทธิประโยชน์ในทรัพย์สินเรา การบุกรุกและการขับไล่ในเคสนี้ จะถือว่าเป็นคดีอาญา (เคสนี้เหมือนกับเคสป้าข้างบ้านอยู่ๆมายึดบ้านขายๆเปิดร้านขายไก่ทอด)

เห็นมั้ยว่ามันมีความแตกต่างของจุดเริ่มต้นอยู่ ไม่งงนะ ? (เพราะตอนแรกคนเขียนก็งง 5555)