ทำ Exclusive Listing อย่างไรให้ง่าย และขายดี❓

Suthathip See-dao

เวลาสร้าง 23 มีนาคม 2565 13:42

ติดตาม

ทำ Exclusive Listing อย่างไรให้ง่าย และขายดี❓ มาดูเทคนิคกันเลย

Lecturer: คุณโอ๋ เนาวรัตน์ ปิ่นมณี

สวัสดีค่ะ วันนี้เอเย่นต์ทิพย์ จะมาขอแชร์ความรู้ที่ได้จากการเข้าฟัง conference meeting ในหัวของ”การทำเอ็กครูซีฟ ลิสติ้ง อย่างไรให้ง่ายและขายดีค่ะ” บรรยายโดย คุณโอ๋ เนาวรัตน์ ปิ่นมณีค่ะ

ก่อนอื่นขออนุญาตยกคำนิยาม ความหมายของสัญญาทั้งสองชนิดนะคะ

🎗 𝐎𝐩𝐞𝐧 𝐋𝐢𝐬𝐭𝐢𝐧𝐠 𝐀𝐠𝐫𝐞𝐞𝐦𝐞𝐧𝐭 🎗สัญญาฝากขายอสังหาริมทรัพย์แบบสัญญาเปิด หรือ รายการประกาศขายแบบสัญญาเปิด เป็นสัญญาระหว่างเจ้าของทรัพย์กับโบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์ โดยโบรกเกอร์ถูกว่าจ้างให้ทำรายการประกาศขาย และขายทรัพย์สิน โดยเจ้าของทรัพย์สินตกลงที่จะจ่ายค่าคอมมิสชั่นเมื่อทรัพย์สินมีการขายได้ แต่เจ้าของทรัพย์ได้สงวนสิทธิในการขายทรัพย์สินได้ด้วยตัวเอง หรือยินยอมให้เอเจนท์หรือนายหน้าอื่น ๆ ขายทรัพย์สินได้ด้วย

🎗 𝐄𝐱𝐜𝐥𝐮𝐬𝐢𝐯𝐞 𝐋𝐢𝐬𝐭𝐢𝐧𝐠 𝐀𝐠𝐫𝐞𝐞𝐦𝐞𝐧𝐭 🎗สัญญาฝากขายอสังหาริมทรัพย์แบบสัญญาปิด หรือ รายการประกาศขายแบบสัญญาที่ทำกับเอเจนท์รายเดียว เป็นสัญญาระหว่างเจ้าของทรัพย์กับโบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์ โดยโบรกเกอร์ถูกว่าจ้างให้ทำรายการประกาศขาย และขายทรัพย์สิน โดยเจ้าของทรัพย์สินตกลงที่จะจ่ายค่าคอมมิสชั่นเมื่อทรัพย์สินมีการขายได้ เจ้าของทรัพย์หรือนายหน้าอื่น ๆ ไม่มีสิทธิในการขายทรัพย์สิน

(Reference: https://www.remax.co.th/News/Real-Estate-Definition-vocabulary.aspx?Lang=th-TH)

ซึ่งสัญญาทั้งสองประเภทมีทั้งข้อดีและข้อเสียแตกต่างกันไป จากที่มีการพูดคุยในคลาสเรียน ขออนุญาตยกข้อดีและข้อเสียต่างๆ ดังนี้ค่ะ

𝐏𝐫𝐨: 𝐎𝐩𝐞𝐧 𝐋𝐢𝐬𝐭𝐢𝐧𝐠 𝐀𝐠𝐫𝐞𝐞𝐦𝐞𝐧𝐭
- มีความยุ่งยากน้อยกว่า เอเย่นต์มือใหม่ส่วนใหญ่รวมถึงทิพย์เองก็เริ่มต้นจากการทำการตลาดแบบเปิดค่ะ
- เจ้าของมีตัวเลือกมากกว่า
- เปิดโอกาสให้นายหน้าหลายท่านได้ช่วยปิดการขาย
- สต็อกห้องของนายหน้า เติบโตเร็วขึ้น
การทำสัญญาแบบเปิดเป็นสัญญาที่ทำง่าย สะดวกรวดเร็วแต่ก็ยอมรับว่า ทั้งเอเย่นต์และเจ้าของก็แบกรับความเสี่ยงกันอย่างหนักทั้งคู่

𝐂𝐨𝐧: 𝐎𝐩𝐞𝐧 𝐋𝐢𝐬𝐭𝐢𝐧𝐠 𝐀𝐠𝐫𝐞𝐞𝐦𝐞𝐧𝐭
- แน่นอนค่ะว่า ถ้าทรัพย์นี้เปิดโอกาสให้นายหน้าหลายท่านมาช่วยกันขาย ก็อาจจะทำให้นายหน้าบางท่านลงทุนไปแล้ว ไปได้ผลตอบแทน เพราะมีท่านอื่นปิดการขายไปก่อน
- รวมถึงราคาทรัพย์ที่หลากหลาย ไม่เป็นไปในทิศทางเดียวกัน มีการตัดราคา จนราคาตลาดเสียก็มี
- ทรัพย์บางทรัพย์อาจไม่พร้อมที่จะขาย เนื่องจากเจ้าของขาดคำแนะนำจากนายหน้า หรือนายหน้าเองก็ไม่สามารถให้คำแนะนำเจ้าของได้อย่างใกล้ชิด

ประสบการณ์โดยงตรง ขอเอเย่นต์เอง เคยปิดการเช่าลูกค้าหนึ่งท่าน หลังจากยูนิตว่างมานานหลายเดือนถึงช่วงเตรียมทำสัญญาหนึ่งวัน เกิดมีนายหน้าพร้อมลูกค้าให้ราคาที่สูงกว่า เจ้าของจึงตัดสินใจให้ลูกค้าจากเอเย่นต์อีกท่าน ซึ่งทางลูกค้าในฝั่งของเรา มีการเตรียมย้ายของ เรียบร้อย ทำให้เกิดความเสียหายต่อชื่อเสียงนายหน้า และเสียเวลาทั้งสองฝ่าย

𝐏𝐫𝐨: 𝐄𝐱𝐜𝐥𝐮𝐬𝐢𝐯𝐞 𝐋𝐢𝐬𝐭𝐢𝐧𝐠 𝐀𝐠𝐫𝐞𝐞𝐦𝐞𝐧𝐭
- คุ้มค่าการลงทุนทำการตลาดของนายหน้า
- สามารถควบคุมราคาตลาดได้
- มีระยะเวลาในการทำการตลาดที่แน่นอน
- เจ้าของทรัพย์สินและผู้ซื้อได้รับคำปรึกษาจากนายหน้าอย่างใกล้ชิด
- เจ้าของได้รับการอำนวยความสะดวกอย่างเต็มที่จากนายหน้าเพียงท่านเดียว ไม่ต้องเสียเวลาในการรับสายจากนายหน้าหลายๆท่าน
- ช่วยเจ้าของในการรักษาความลับด้านการลงทุนและความเป็นส่วนตัว
- สร้างชื่อเสียงให้กับนายหน้าที่ทำการปิดการขายได้
- ทรัพย์สินได้รับการทำตลาดอย่างเต็มที่และโดดเด่น

𝐏𝐫𝐞 𝐥𝐢𝐬𝐭𝐢𝐧𝐠
ขั้นตอนการเตรียม listing ก่อนนำทรัพย์เข้าสู่ตลาด ซึ่งตรงจุดนี้ ทางวิทยากรได้ชี้จุดที่นายหน้าอย่างเราๆอาจจะเตรียมตัวไม่ทันนะคะ เช่น การเก็บข้อมูลที่น้อยเกินไป สคิปต์การโทรหาเจ้าของทรัพย์ ขาดฟอร์มในการประเมินทรัพย์ ยังหาจุดขาย (unique selling point)ของทรัพย์ยังไม่เจอ เป็นต้น

𝐋𝐢𝐬𝐭𝐢𝐧𝐠 𝐏𝐫𝐞𝐬𝐞𝐧𝐭𝐚𝐭𝐢𝐨𝐧
คือขั้นตอนหลังจากได้ทำการค้นคว้าข้อมูล อยู่ในช่วงของการนำเสนอทรัพย์กับลูกค้า ซึ่งในคลาสก็มีการเสนอทั้งเรื่องการสร้างความเป็นมืออาชีพ ผ่านการแต่งกาย การพูดคุยและการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้า นอกจากนั้นเอเย่นต์ควรมีการนำเสนอแผนการตลาดกับเจ้าของ อย่างเป็นระยะ ทั้งออนไลน์และออฟไลน์ เพื่อถามความเห็นเเละจัดเตรียมสถานที่

𝐌𝐚𝐫𝐤𝐞𝐭𝐢𝐧𝐠 𝐚𝐧𝐝 𝐋𝐞𝐚𝐝 𝐂𝐨𝐧𝐯𝐞𝐫𝐬𝐢𝐨𝐧
ทั้งนี้ ในคลาสเรายังมียกปัญหาในการทำการตลาดเช่น การติดป้ายหน้าทรัพย์สิน หากเป็นสัญญาเปิดก็เกรงว่าจะกระทบกับนายหน้าท่านอื่น แต่หากเป็น exclusive การทำการตลาดก็จะง่ายขึ้นค่ะ ซึ่งการทำการตลาดแบบ exclusive เรายังจะสามารถส่งให้โคเอเย่นต์ ช่วยทำการตลาดได้ด้วยค่ะ ทั้งนี้ยังสามารถคัดลูกค้าตัวจริง และลดความเสี่ยงในการเข้าชมทรัพย์ช่วงโควิด

𝐑𝐞𝐩𝐨𝐫𝐭
ในคลาสมีการชี้ประเด็นเรื่องการทำรายงานเก็บสถิติต่างๆเช่น ยอดวิว ยอดสายเข้า ฟีดแบคจากการเข้าชมทรัพย์ในเว็บไซต์ เป็นต้น

🎗สรุปการประชุม🎗
มุมมองจากตัวเอเย่นต์เองและหลายๆท่านเห็นตรงกันว่าจริงๆแล้วการทำ exclusive listing ไม่ใช่เรื่องน่ากลัวหรือไกลตัวอย่างที่คิด เพราะข้อดีของการทำ exclusive ค่อนข้างเยอะกว่าข้อเสีย และมีการทำงานที่เป็นระบบกว่า ป้องกันเกิดปัญหาหรือข้อพิพาทต่างๆค่ะ

Reference
1) https://condodee.com/5-reasons-why-exclusive-listing-benefits-you-as-a-property-seller/
2) https://www.getwhatyouwant.ca/should-you-list-your-house-for-sale-exclusively
3) https://www.remax.co.th/News/Real-Estate-Definition-vocabulary.aspx?Lang=th-TH

Picture: Khun by YOO