ซื้อบ้านหรือคอนโดช่วงไหนถึงคุ้มค่า ได้ราคาดีที่สุด

เมื่อที่อยู่อาศัยคือสินค้าชิ้นใหญ่ที่จะมาพร้อมภาระผูกพันไปอีกหลายปี ทำให้การตัดสินใจซื้อบ้านหรือคอนโดไม่ใช่เรื่องง่ายที่คิดจะซื้อเมื่อไหร่ก็ซื้อได้ และไม่ใช่แค่ถูกใจ แต่ต้องถูกจังหวะด้วย เพราะเวลาที่เหมาะสมจะทำให้เราได้มาในราคาที่คุ้มค่า วันนี้ Living Insider เลยจะพาไปดูว่าควรซื้อบ้านหรือคอนโดช่วงไหนถึงคุ้มค่า ได้ราคาดีที่สุด

ซื้อบ้านหรือคอนโดช่วงไหนดีที่สุด?

ซื้อบ้านหรือคอนโดวันพรีเซลได้เลือกก่อนใครในราคาเริ่มต้น

การซื้อบ้านหรือคอนโดในวันพรีเซลเราจะได้ราคาเริ่มต้นของแท้ เนื่องจากเมื่อเวลาผ่านไปจนกระทั่งสร้างเสร็จแล้วก็ตาม อสังหาฯ จะมีราคาสูงขึ้นเรื่อย ๆ อีกทั้งวันพรีเซลทางโครงการจะมีโปรโมชันพิเศษมากมายมากระตุ้นการตัดสินใจของลูกค้า จึงปฏิเสธไม่ได้ว่าวันพรีเซลเป็นอีกหนึ่งช่วงเวลาน่าซื้อบ้านหรือคอนโดมากที่สุด เพราะได้ทั้งราคาเริ่มต้น แถมยังมาพร้อมโปรโมชันอีกเพียบ ที่สำคัญยังได้เลือกตำแหน่งบ้านหรือคอนโดก่อนใคร

แต่การซื้อบ้านหรือคอนโดในวันพรีเซลอาจจะไม่เหมาะกับคนที่ต้องการย้ายเข้าอยู่เลย เพราะโครงการยังไม่ได้เริ่มก่อสร้าง โดยอาจจะต้องรอประมาณ 1-2 ปี จึงจะสามารถโอนกรรมสิทธ์และเข้าอยู่ได้ หรือถ้า ณ วันพรีเซล โครงการยังไม่ผ่านรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA ก็จะต้องรอให้ได้รับการอนุมัติก่อนจึงจะก่อสร้างได้ หรือถ้าถึงขั้น Worst-Case โครงการไม่ผ่าน EIA แม้เราจะได้รับเงินจองหรือเงินดาวน์คืนตามกฎหมาย แต่ก็ต้องเสียเวลาหาโครงการใหม่อีก

นอกจากนี้ วันแรกที่เราเห็นที่ตั้งโครงการ กับวันที่สร้างเสร็จแล้ว สภาพแวดล้อมบริเวณโดยรอบมีความแตกต่างกัน เช่น จากเดิมที่ไม่มีตึกสูง แต่กว่าโครงการจะสร้างเสร็จอาจจะมีตึกสูงมาบดบังวิวและลม หรือมีการเปิดผับบาร์บริเวณใกล้เคียงในภายหลัง ซึ่งอาจทำให้มีเสียงรบกวนตอนกลางคืน

ยูนิตสุดท้ายลดฉ่ำกระหน่ำโปร

วันแรกของการขายว่าราคาดีแล้ว ยูนิตสุดท้ายของโครงการก็ลดเยอะไม่แพ้กัน เนื่องจากทางบริษัทต้องการปิดการขายโครงการนั้น ๆ ให้เร็วที่สุด จึงลดราคาและขนโปรโมชันแบบจัดเต็มมานำเสนอให้กับลูกค้า นอกจากนี้ ปกติยูนิตสุดท้ายของโครงการจะเป็นบ้านตัวอย่าง หรือห้องตัวอย่าง ซึ่งได้มีการตกแต่งไว้อย่างสวยงามแล้ว เฟอร์นิเจอร์ก็ให้มาเกือบครบ ทำให้ผู้ที่ซื้อไปไม่ต้องซื้อเฟอร์นิเจอร์เอง หรือเสียเงินและเวลาจ้างช่างมาตกแต่งเพิ่มอีก

อย่างไรก็ตาม การซื้อยูนิตสุดท้ายที่เป็นบ้านตัวอย่างหรือห้องตัวอย่างก็มีจุดด้อยอยู่เหมือนกันคือถูกใช้งานสำหรับให้ลูกค้าเข้าเยี่ยมชมมาก่อน ดังนั้นเฟอร์นิเจอร์ต่าง ๆ ก็จะมีการใช้งานมานานแล้ว และอาจจะมีชำรุดไปบ้าง แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่าการซื้อบ้านหรือคอนโดที่เป็นยูนิตสุดท้ายของโครงการ มาพร้อมราคาที่ดีและคุ้มค่ามากทีเดียว

ซื้อบ้านหรือคอนโดช่วงที่มีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ

แค่ราคาดีโปรโมชันปังก็ว่าคุ้มแล้ว หากซื้อบ้านหรือคอนโดในช่วงที่มีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ของภาครัฐยิ่งได้ความคุ้มค่ามากขึ้นไปอีก อย่างปี 2567 มีการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จากปกติ 2% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้ออสังหาฯ ประเภท บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ที่ดินพร้อมอาคาร และห้องชุด ที่มีราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท

นั่นแปลว่าถ้าเราซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาท เราจะเสียค่าธรรมเนียมการโอนฯ (3,000,000 × 0.01) ÷ 100 = 300 บาท จากปกติต้องเสีย 60,000 บาท ส่วนค่าจดจำนองก็เสียเพียง 300 บาท จากปกติ 30,000 บาท จากกรณีนี้จะเห็นว่ามาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ของภาครัฐช่วยให้เราประหยัดค่าใช้จ่ายในวันโอนฯ ไปได้ถึง 89,400 บาท ไม่เพียงเท่านี้ บางโครงการยังมอบข้อเสนอพิเศษจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนฯ และจดจำนองให้ด้วย

นอกจากนี้ ยังมีมาตรการสินเชื่อบ้าน Happy Home ธอส. ดอกเบี้ยคงที่ 3% ต่อปี นาน 5 ปี, สินเชื่อบ้าน Happy Life ธอส. ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก 2.98% ต่อปี, สินเชื่อบ้านออมสินเพื่อประชาชน ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก 2.95% ต่อปี, บ้านล้านหลัง เฟส 3 วงเงินให้กู้ 1.5 ล้านบาท

การผ่อนคลายมาตรการ LTV ที่นอกจากจะกู้ได้ 100% ยังสามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% ของมูลค่าหลักประกันเพื่อนำมาซื้อเฟอร์นิเจอร์ และตกแต่งบ้าน สำหรับคนที่ซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ทั้งยังผ่อนปรนให้กับผู้กู้ร่วมที่หากไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย ให้ถือว่ายังไม่เป็นผู้กู้ในครั้งนั้น ทำให้สามารถไปกู้ซื้อบ้านหลังถัดไปได้ 100% รวมทั้งยังมีมาตรการลดหย่อนภาษีฯ สำหรับผู้ที่ปลูกสร้างบ้านเอง และที่การเคหะแห่งชาติ จัดโปรโมชันเช่าราคาพิเศษ เริ่มต้น 1,200 บาท

ทั้งนี้ แต่ละมาตรการมีระยะเวลาสิ้นสุดแตกต่างกัน ดังนั้นหากใครกำลังวางแผนซื้อบ้านจะต้องดูหลักเกณฑ์ต่าง ๆ ให้ดีว่าเราเข้าข่ายในมาตรการใดบ้าง และมาตรการนั้นหมดเขตเมื่อไหร่ เพื่อที่จะได้ดำเนินการทุกอย่างได้ทันเวลา

ซื้อบ้านหรือคอนโดช่วงวิกฤตเศรษฐกิจ

เมื่ออยู่ในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจเราต่างประหยัดเงินมากขึ้น กว่าจะใช้จ่ายแต่ละทีต้องคิดให้ถี่ถ้วน ซื้อเฉพาะของที่จำเป็นจริง ๆ เท่านั้น ทำให้ยอดขายสินค้าต่าง ๆ ลดลงจากช่วงสภาวะปกติ ที่อยู่อาศัยก็เช่นกัน แม้จะเป็นปัจจัยสี่ที่มีความจำเป็นต่อการดำรงชีวิต แต่ถ้าไม่พร้อมก็ยังไม่ซื้อ เมื่อเป็นแบบนี้ดีเวลอปเปอร์จึงต้องทำสงครามราคา ลด แลก แจก แถม เพื่อให้ลูกค้าตัดสินใจซื้อ รวมถึงเร่งระบายสต๊อก และรักษาสภาพคล่องของบริษัท

แต่ถ้าใครมีความต้องการซื้อบ้านหรือคอนโด และมีความพร้อมจริง ๆ คือลองประเมินตัวเองแล้วมั่นใจว่าสามารถผ่อนชำระค่างวดได้ตรงตามกำหนด หลังจากวางเงินจองหรือเงินดาวน์ รวมถึงซื้อเฟอร์นิเจอร์และตกแต่งบ้านแล้ว ยังมีเงินสำรองไว้ใช้ในยามฉุกเฉิน ตลอดจนหน้าที่การงานมั่นคง ไร้ความเสี่ยง ช่วงวิกฤตเศรษฐกิจถือว่าเป็นอีกช่วงเวลาที่เหมาะกับการซื้อบ้านหรือคอนโดมากทีเดียว

ซื้อบ้านหรือคอนโดเมื่อพร้อมดีที่สุด

ด้วยความที่อสังหาฯ มีราคาหลักแสนหลักล้าน และเป็นสินค้าที่ก่อหนี้ให้กับเราในระยะยาว เพราะฉะนั้นต่อให้จะเป็นช่วงเวลาที่มีโปรโมชันพิเศษมาดึงดูดใจ หรือมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ของภาครัฐที่ช่วยให้คนมีบ้านได้ง่ายขึ้นก็ตาม แต่ถ้าเรายังไม่พร้อมจริง ๆ ก็ยังไม่ควรเสี่ยง เพราะถ้าเราซื้อไปแล้วจู่ ๆ วันหนึ่งไม่สามารถจ่ายค่างวดได้ภายในระยะเวลาที่ธนาคารกำหนด จะทำให้ถูกคิดอัตราดอกเบี้ยผิดนัด ซึ่งสูงกว่าปกติ (ปกติก็สูงอยู่แล้ว) และอาจถึงขั้นถูกยึดบ้านได้ เพราะฉะนั้นจึงควรประเมินความสามารถของตัวเองให้ดีก่อนตัดสินใจ และให้คิดไว้เสมอว่าโปรโมชันสุดคุ้มไม่ได้มีแค่ครั้งเดียว

ซื้อบ้านหรือคอนโดช่วงเงินเฟ้ออันตรายสุด?

นอกจากสภาวะเงินเฟ้อจะส่งผลให้สินค้าอุปโภคบริโภคมีราคาแพงขึ้นแล้ว ราคาอสังหาฯ ก็สูงขึ้นตามไปด้วยเช่นกัน เพราะต้นทุนต่าง ๆ ทั้งค่าวัสดุก่อสร้าง ค่าออกแบบ และค่าแรงเพิ่มขึ้น จึงทำให้ไม่สามารถขายบ้านหรือคอนโดได้ในราคาที่เทียบเท่ากับสภาวะปกติ อีกทั้งถ้าเงินยังเฟ้อสูงขึ้นแบบฉุดไม่อยู่ หนึ่งในวิธีแก้ปัญหาของธนาคารกลางก็คือการประกาศเพิ่มอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ทำให้ทุกธนาคารต้องปรับดอกเบี้ยเงินกู้ทั้งหมดเป็นขาขึ้น ใครที่กู้ซื้อบ้านหรือคอนโดในช่วงเงินเฟ้อก็จะได้อัตราดอกเบี้ยสูงกว่าสภาวะปกติ รวมถึงได้มาในราคาที่แพงขึ้นด้วย

สำหรับใครที่ต้องการซื้อบ้านหรือคอนโด อาจจะต้องดูจังหวะให้ดีว่าควรซื้อเวลาไหนถึงจะคุ้มค่ามากที่สุด และสิ่งที่ขาดไม่ได้คืออย่าลืมประเมินความสามารถของตัวเองให้มั่นใจว่าพร้อมที่จะมีภาระหนี้สินผูกพันไปในระยะยาวได้โดยไม่ทำให้ประสบปัญหาทางการเงินหรือไม่ แล้วค่อยตัดสินใจซื้อ