🔥ทรัพย์อิงสิทธิ…เครื่องมือใหม่แห่งการจัดการอสังหาฯ ที่คุณต้องรู้!

🐮AG : พี่เอ็กซ์ๆ พอดีจะทำสัญญาเช่า แต่เจ้าของเค้าจะให้พ่อแม่มาเป็นคู่สัญญาแทนได้มั้ย?
🧸Ex : ได้...ทำใบมอบอำนาจจากเจ้าของมาก็ได้ ถ้าเป็นคนในครอบครัว นามสกุลเดียวกันไม่ค่อยมีปัญหาหรอก
🐮AG : คือเจ้าของเค้ามีหลายห้อง บางห้องใช้ชื่อพ่อซื้อ บางห้องใช้ชื่อแม่ซื้อ
🧸Ex : อันนี้คือจะเลี่ยงภาษีบุคคลเงินได้ใช่มั้ย
🐮AG : มะ....มะ...มั้งคะ 😅
🧸Ex : ถ้าทำแบบนี้ พี่แนะนำให้เจ้าของจดเป็น"ทรัพย์อิงสิทธิ"ดีกว่านะ
🐮AG : ทรัพย์อิงสิทธิ? มันคืออะไรคะ ? ไม่เคยได้ยิน
🧸Ex : มา...นั่งล้อมวง เดี๋ยวจะเหลาให้ฟัง จะเหลาทุกมิติของทรัพย์อิงสิทธิในม้วนเดียว

#ยาวนะกลั้นใจอ่านละกัน

ท้าวความกันก่อนว่า "ทรัพย์อิงสิทธิ" คืออะไร ทรัพย์อิงสิทธิ ภาษาอังกฤษใช้คำว่า Right over leasehold asset

✅คือรูปแบบสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทนึงที่พัฒนาภายใต้ พ.ร.บ. ทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 เพื่อเพิ่มความยืดหยุ่นในการใช้ประโยชน์อสังหาริมทรัพย์

✅ทรัพย์สินที่เจ้าของทรัพย์มอบสิทธิ์ให้บุคคลอื่นใช้หรือจัดการได้ตามข้อตกลง โดยไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์นั้นให้กับผู้ใช้สิทธิ์ การใช้สิทธิ์นี้มักมีเงื่อนไขหรือข้อตกลงที่กำหนดไว้ในสัญญา เช่น ระยะเวลาในการใช้สิทธิ์ หรือวัตถุประสงค์ของการใช้สิทธิ์

✅ซึ่งผู้ที่ได้รับประโยชน์ตรงนี้เรียกว่า "ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ" หรือเรียกสั้นๆว่า"ผู้ทรงสิทธิ์"

✅โดยผู้ทรงสิทธิสามารถใช้งาน ปรับปรุง หรือโอนสิทธิได้อย่างอิสระ และสามารถนำทรัพย์อิงสิทธิไปจำนองได้

นอกจากนี้
✅หากหมดอายุสัญญา ทรัพย์อิงสิทธิจะกลับคืนสู่เจ้าของทรัพย์เดิม

"ย้ำก่อนว่า #กรรมสิทธิกับสิทธิ ต่างกันนะ" สิทธิ คือสิ่งที่เราทำได้กรรมสิทธิ คือเรื่องของการถือครองความเป็นเจ้าของ

ทรัพย์อิงสิทธิ คือมีสิทธิทุกอย่างเสมือนเป็นเจ้าของทรัพย์ แต่ไม่มีกรรมสิทธิในตัวทรัพย์

🐮AG : แล้วมันต่างกับสิทธิการเช่าระยะยาว(Leasehold)ยังไง ?

⭐1.การใช้ประโยชน์

©️ทรัพย์อิงสิทธิ : ผู้ทรงสิทธิสามารถก่อสร้างและปรับปรุง และใช้ประโยชน์ได้อย่างเต็มที่เสมือนว่าเป็นเจ้าของทรัพย์เอง โดยไม่ต้องขออนุญาตเจ้าของทรัพย์

®️เช่าระยะยาว : ผู้เช่าไม่สามารถปรับปรุงหรือโอนสิทธิได้ หากไม่ได้รับอนุญาต

⭐2.การใช้ทรัพย์ค้ำประกัน

©️ทรัพย์อิงสิทธิ : มีสิทธิ์โอนสิทธิ(ไม่ใช่โอนกรรมสิทธิ) หรือจำนองทรัพย์เพื่อใช้ในการค้ำประกันได้

®️เช่าระยะยาว : ไม่มีสิทธิ์โอนสิทธิหรือใช้หลักทรัพย์ค้ำประกันได้

⭐3.ระยะเวลาการถือครองทรัพย์

©️ทรัพย์อิงสิทธิ : ระยะเวลาของสิทธิมักกำหนดในสัญญา หากผู้ทรงสิทธิเป็น บุคคลธรรมดาหากไม่ได้กำหนดระยะเวลา จะสิ้นสุดลงเมื่อผู้ได้รับสิทธิ์เสียชีวิต

แต่ถ้าผู้ทรงสิทธิ์เป็นนิติบุคคลอายุสัญญาปัจจุบันสูงสุด 30 ปี (กำลังพิจารณาเพิ่มเป็น 99 ปี)

®️เช่าระยะยาว : ระยะเวลาต้องกำหนดชัดเจนในสัญญาอายุสัญญาเช่าปกติไม่เกิน 30 ปี หรือสูงสุด 50 ปีในกรณีเฉพาะ

⭐4.ลักษณะสิทธิ

©️ทรัพย์อิงสิทธิ : สิทธินี้มีลักษณะ ติดกับตัวทรัพย์ และอาจคงอยู่แม้เปลี่ยนเจ้าของทรัพย์ เช่น หากที่ดินถูกขาย ผู้ซื้อใหม่ต้องเคารพสิทธิที่มีอยู่

®️เช่าระยะยาว : สัญญาเช่าเป็นสิทธิที่ผูกพันเฉพาะคู่สัญญา และอาจไม่คงอยู่หากทรัพย์ถูกขาย เว้นแต่จะมีการจดทะเบียนเช่าที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมาย

⭐5.ความคงอยู่ของสิทธิ

©️ทรัพย์อิงสิทธิ : สิทธิยังคงอยู่แม้เจ้าของทรัพย์เดิมเสียชีวิต หรือมีการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ เช่น ผู้รับมรดกหรือเจ้าของใหม่ ต้องเคารพสิทธิที่มีอยู่

®️เช่าระยะยาว : หากเจ้าของที่ดินขายทรัพย์ให้บุคคลอื่น แต่ไม่มีการจดทะเบียนสัญญาเช่าสิทธิของผู้เช่า"อาจ"สิ้นสุดลง และหากเจ้าของเสียชีวิต สิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า จะถ่ายโอนไปยังผู้รับมรดก

⭐6.การจดทะเบียน

มีความเหมือนกันตรงที่ต้องจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่เหมือนกัน

©️ทรัพย์อิงสิทธิ : มักต้องจดทะเบียนสิทธิต่อเจ้าหน้าที่ เช่น การจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน หรือสิทธิเหนือทรัพย์สินของผู้อื่น เมื่อจดทะเบียนแล้ว สิทธิจะมีผลผูกพันกับบุคคลภายนอก

®️เช่าระยะยาว : หากเป็นการเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่จึงจะมีผลผูกพันกับบุคคลภายนอกหากไม่จดทะเบียน สัญญาเช่าจะมีผลผูกพันเพียงคู่สัญญาเท่านั้น

⭐7.ค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียน

©️ทรัพย์อิงสิทธิ :
✅1 ค่าจดทะเบียนในการก่อตั้งหรือยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิ
ครั้งละ 2,000 บาท
✅2 ค่าออกหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ์ หรือใบแทน
ฉบับละ 10,000 บาท
✅3 ค่าจดทะเบียนโอนทรัพย์อิงสิทธิ์ หรือการโอนมรดก
ร้อยละ 2 จากราคาทุนทรัพย์ที่ผู้ขอแสดง
✅4 ค่าจดทะเบียนการจำนอง
ร้อยละ 1 ของราคาทุนทรัพย์ที่จำนอง
✅5 ค่าธรรมเนียมกรณีไม่มีทุนทรัพย์
เช่น ปลอดจำนอง ไถ่ถอนจากจำนอง ผู้จัดการมรดก
ครั้งละ 1,000 บาท
✅6 ค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าคำขอ ค่ามอบอำนาจ ค่าปิดประกาศ

®️เช่าระยะยาว :
✅1.ค่าธรรมเนียม 1 % ของมูลค่าค่าเช่าตลอดอายุสัญญา ก็คือจากราคาเช่า+ระยะเวลาการเช่ารวมกัน
เช่น ค่าเช่าเดือนละ 30,000 บาท เช่าเป็นระยะเวลา 5 ปี(60เดือน) 30,000 x 60 = 1,8000,000 บาท 1% = 18,000 บาท

ขั้นต่ำ: 50 บาท สูงสุด: ไม่เกิน 100,000 บาท

✅2.อากรแสตมป์ ค่าธรรมเนียม 0.1%ของมูลค่าค่าเช่าตลอดอายุสัญญา เช่น ค่าเช่าทั้งหมด 1,800,000 บาท 0.1% = 1,800 บาท
รวมค่าใช้จ่าย 1+2 = 19,800 บาท

🐮AG : แล้วที่พี่ Ex บอกว่า มันประหยัดภาษีได้ มันคือยังไงหรอ?

การมอบทรัพย์อิงสิทธิ์ ไม่ถือเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ดังนั้น !เจ้าของที่ดินยังคงเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ และไม่มีรายได้จากการขายหรือโอนกรรมสิทธิ์

หากผู้ได้รับสิทธิ์ นำไปหารายได้จากทรัพย์มีการเรียกเก็บค่าตอบแทนรายได้ดังกล่าว ผู้รับสิทธิ์จะเป็นผู้เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

สมัยก่อนเจ้าของที่ดินที่ถือครองทรัพย์สิน และมีฐานภาษีที่สูงแล้วถ้ามีรายได้จากการปล่อยเช่าจากตัวทรัพย์สินรายได้จะเกินฐานภาษีที่กำหนด และเสียภาษีมากขึ้น

เลยให้ลูกหลาน หรือผู้ที่มีรายได้น้อยมาสวมเป็นผู้ทรงสิทธิในที่ดินไว้เป็นผู้ได้รับผลประโยชน์ตรงนี้โดยตรงเพื่อที่จะได้กระจายรายได้ และประหยัดภาษีได้ถูกลง #มันคือการวางแผนภาษีอย่างนึง

โดยที่ผู้ทรงสิทธิ์สามารถเป็นคู่สัญญาทางตรง กับผู้ที่จะมาเช่าหรือพัฒนาที่ดินตรงนี้ได้เลย

🐮AG : แล้วทางระหว่างนั้น มีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเสียชีวิตล่ะพี่?
✅ถ้าเจ้าของทรัพย์เสียชีวิต ก็เป็นขั้นตอนการแต่งตั้งผู้จัดการมรดกตามกฏหมาย แม้จะมีทายาทใหม่มารับช่วงต่อแล้ว โดยผู้ทรงสิทธิ์ยังสามารถมีสิทธิ์ตรงนี้ได้อยู่

✅ถ้าผู้ทรงสิทธิ์เสียชีวิต
สิทธิ์นี้สามารถตกทอดแก่ทายาททางมรดก
ให้ลูกหลานสานต่อธุรกิจได้

🐮AG : ที่พี่บอกว่า ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ สามารถเอาทรัพย์ไปจำนองกับสถาบันการเงินได้ แล้วเกิดผู้ทรงสิทธิไม่ใช้หนี้จนการฟ้องร้องขึ้นมา ใครจะเป็นคนรับผิดชอบ?

โดยปกติ
✅เจ้าของทรัพย์ไม่ต้องรับผิดชอบหนี้ ของผู้ทรงสิทธิ เพราะการจำนองไม่ใช่ภาระของเจ้าของทรัพย์เว้นแต่เจ้าของทรัพย์ยินยอม ให้ใช้ทรัพย์นั้นเป็นหลักประกัน

✅ส่วนผู้ทรงสิทธิ (ผู้ก่อหนี้) เป็นผู้รับผิดชอบชำระหนี้ ที่เกิดจากการจำนอง หากไม่สามารถชำระหนี้ได้
สถาบันการเงินอาจบังคับคดี ตามทรัพย์ที่เกี่ยวข้องของผู้ก่อหนี้ (ถ้าการจำนองชอบด้วยกฎหมาย)

✅หากเจ้าของทรัพย์ ไม่ได้อนุญาต ให้ใช้ทรัพย์เป็นหลักประกัน

✅เจ้าของทรัพย์สามารถฟ้องร้อง เพื่อปกป้องสิทธิในทรัพย์ของตน เช่น ขอให้ศาลเพิกถอนการจำนอง
สถาบันการเงินอาจไม่สามารถบังคับคดีต่อทรัพย์ดังกล่าวได้

✅หากศาลตัดสินให้ทรัพย์ที่ถูกจำนอง สามารถถูกบังคับคดี ทรัพย์นั้นอาจถูกขายทอดตลาดเพื่อชำระหนี้ผู้ให้สิทธิ (เจ้าของทรัพย์) อาจสูญเสียทรัพย์ หากไม่ได้ดำเนินการปกป้องสิทธิของตนอย่างเหมาะสม

✅การป้องกันปัญหาตรงนี้ ควรระบุในสัญญาทรัพย์อิงสิทธิ์ว่า ห้ามผู้ทรงสิทธินำทรัพย์ไปจำนองหรือก่อภาระผูกพันอื่น

✅รวมถึงการติดตามการใช้สิทธิของผู้ทรงสิทธิอย่างใกล้ชิด เพื่อป้องกันการกระทำที่เกินขอบเขต

🐮AG : ถ้าอธิบายแบบนี้แล้วเจ้าของยังสงสัย ไม่เข้าใจหรือเกิดความกลัวว่ามันจะทำได้จริงมั้ย
Ex : ไปปรึกษาเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน....จบ!!!

จุดเด่นของทรัพย์อิงสิทธิ

บทส่งท้าย

ทรัพย์อิงสิทธิ์เป็นกฏหมายที่ถือว่ายังใหม่ เพราะเพิ่งมีการพูดถึงมาไม่นาน และมีการเปลี่ยนตัวกฏหมายเหมือน2-3ปีมานี้เอง ดังนั้นหลายคนอาจจะไม่คุ้นเคยกับคำนี้เท่าไหร่ แต่มันเป็นการทำธุรกรรมที่ถูกกฏหมาย 100% เพราะต้องให้เจ้าหน้าที่กรมที่ดินเป็นผู้จดให้

ทรัพย์อิงสิทธิ์สามารถทำอะไรได้หลายอย่าง ซึ่งถ้าคนเข้าใจการทำธุรกรรมประเภทนี้ จะสามารถเอามาใช้ประโยชน์ได้อย่างมาก

แต่ก็มีสาย Dark หัวหมอ เอาไปประยุกต์ใช้เพื่อเอื้อประโยชน์กับชาวต่างชาติ จนบางคนแหนบว่ามันคือกฏหมายขายชาติทางอ้อม ก็มีอยู่พอสมควร (อันนี้ไม่สอนนะ มันไม่ควร)

ปริณวัชญณ์ คณะภัควรรษณ์ (เอ็กซ์) ผู้บริหาร บริษัท แมทชิ่ง พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด AKA : เอเจ้นท์ฟิวแฟนแห่งดินแดนห้วยขวาง

รับปล่อยขาย ปล่อยเช่า จำนอง/ขายฝาก อสังริมทรัพย์ ในกรุงเทพ,ปริมณฑล และแหล่งเศรษฐกิจตามหัวเมือง

มีประสบการณ์ทำเคสระดับมูลค่าสูงๆรวมถึงเคสที่มีความยุ่งยากซับซ้อนในด้านธุรกรรม และเป็นที่ปรึกษาเคสโหดๆจนทำธุรกรรมสำเร็จเพื่อผลประโยชน์ของทุกฝ่ายมานับไม่ถ้วนตลอดระยะเวลาเกือบ 10ปี

ปรึกษาเบื้องต้นได้ ไม่กัดให้ลงหน้างาน คิดตัง ^^รุ่นใหญ่-ใจถึง-พึ่งได้

Cr.ภาพประกอบ Marketeer Online กรมที่ดิน Fanpage