ตลาดอสังหาฯ ไม่ซบเซา...แต่เอเจ้นท์ที่ไม่มีจุดเด่นต่างหากที่รอดยาก🤔

matching

เวลาสร้าง 19 มีนาคม 2568 09:19

ติดตาม

ตั้งแต่ต้นปี 2568
ถือว่าเป็นปีแห่งความขมขื่นในอสังหาอย่างแท้จริง

พี่ๆน้องๆเอเจ้นท์หลายคนคิดว่า ตอนนี้ตลาดอสังหาค่อนข้างซบเซา เลยต้องพยายามอัดฉีดงบการตลาดให้มากขึ้น เพื่อหวังให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้าได้ดีขึ้น แต่สุดท้ายก็เงียบเหมือนเดิม เจอแต่มิจมาทักมากขึ้นด้วยซ้ำ

คือปัญหามันไม่ได้อยู่ที่การตลาด แต่ปัญหาคือเราต้องหาเวทีของตัวเองให้เจอถ้ายังเล่นตลาดแบบ mass รับ List ที่ไหนมาก็ได้ไม่กำหนด zone ตัวเอง ไม่กำหนด segment product ตัวเอง เป็นเอเจ้นท์จับฉ่าย ตอนนี้มันถึงจุดที่ยากจะไปต่อ

เพราะเรากำลังสู้กับ บ agent ต่างชาติที่ทุนหนามากๆ เข้ามาตีตลาดบ้านเราอยู่ ไม่ว่าจะเป็นการ Recruit คนเข้ามาเป็น Agent จำนวนมาก เน้นการปิดเคสให้ได้เงินเข้าบริษัท ไม่เน้นการสอนเรื่องจรรยาบรรณในวิชาชีพ พอจบเคสก็ทิ้งภาระไว้ให้กับ Co-Agent ที่ร่วมงาน

หรือเข้า take over ซื้อเว็บไซต์ขายอสังหา เพื่อหวังกินรวบช่องทางสื่อโฆษณา

ถ้าเราสู้ด้วยเงินทุนอย่างเค้าไม่ได้ เราต้องเริ่มคัด list เข้า port ตัวเอง ไม่ใช่เอามาลงไว้เยอะๆก่อน แล้วค่อยว่ากัน โกยทุกอย่างเข้ามาไว้ก่อนโดยไม่คัดกรอง พวกนี้กินพลังงานเราโดยใช่เหตุ

product ไม่ดี เช่น ตกแต่งด้วยลายไม้ถูกๆ สไตล์แต่งแบบหลงยุค แต่งแบบ Mix แต่ไม่ Match ปล่อยห้องตามสภาพ(เน่าๆ) พวกนี้ตัดทิ้ง!!!

ตั้งราคาแบบไม่ปรึกษาไลน์กลุ่มลูกบ้าน ราคาแพงแบบไร้สติ ตัดทิ้ง!!!

product ดี แต่เจ้าของหัวหมอ เหลี่ยมเยอะ เงื่อนไขไม่เหมือนชาวบ้าน ไม่ร้อนเงิน ไม่รีบขาย ตัดทิ้ง!!!

วันนี้ย้อนกลับไปดู port ตัวเอง lists ภาพรวมส่วนใหญ่เป็นอะไร ยังเป็นคอนโดเช่าแบบ mass ที่ยังเป็นโครงการทำเลกระจัดกระจายอยู่รึเปล่า
ยังคงทำ lists ตั้งแต่ 6,000 ยัน 60 ล้านอยู่ใช่มั้ย
ยังคงเป็น list ที่หาได้ตาม internet อยู่รึเปล่า
ยังคงเป็น list ที่ไม่ได้รู้จักเจ้าของเป็นคนส่วนตัวอยู่หรือไม่
ยังคงเป็น list ที่ไม่ได้ทำสัญญา Exclusive ใช่มั้ย
ถ้าส่วนใหญ่เข้าเกณฑ์นี้
บอกเลย…รอดยาก
ถึงไปต่อได้ ก็เหนื่อยมากๆๆๆๆๆ

ถ้าวันนี้เรายังไม่มีจุดเด่นเป็นของตัวเอง ยังไม่รู้ว่าเรามี stage ในการ shining ในทางไหน เรายังไม่ใช่ the choose one ที่เค้าเรียกให้ดูแลบ้านเค้า ยังไม่ใช่ the one ที่เค้าจะแนะนำเราให้คนอื่นแบบปากต่อปาก

เราก็ไม่ต่างกับเอเจ้นท์ทั่วไป ที่ owner จะเรียกใช้เอเจ้นท์คนไหนก็ได้ เราก็จะเป็น nobody agent คนนึง ที่เข้ามาหาผลประโยชน์จากวงการนี้แบบฉาบฉวย แล้วก็ลาจากวงการไปในเวลาอันสั้น

Livinginsider / DDproperty / Facebook
หรือช่องทางออนไลน์ด้านใดก็ตาม
เป็นเพียงแค่ marketplace ช่องทางนึงไว้วางสินค้าเท่านั้น

แต่ในเมื่อทุกคนเข้าถึงพวกนี้ได้แล้วอะไรคือความแตกต่างของเรากับ agent คนอื่นล่ะ ถ้าไม่ใช่เรื่องของ product & segment ที่เราเลือกที่จะเล่น

#ปัญหามันอยู่ตรงนี้

ทุกวันนี้ผมค่อนข้างซีเรียสการคัดทรัพย์เข้า port บริษัท เพราะมันไม่ใช่ทุกทรัพย์จะขายได้ ด้วยสถานการณ์เศรษฐกิจบ้านเรา กลุ่มผู้ซื้อหายไปจากตลาดค่อนข้างมาก ดังนั้นการที่จะขายบ้านได้แต่ละหลัง ต้องใช้การแข่งขันค่อนข้างสูง

ไม่ว่าจะแข่งกันด้วยเรื่องทำเล แข่งกันด้วยเรื่องราคา หรือแม้กระทั่งแข่งกันด้วยเรื่องการตกแต่ง คอนโดบางห้องนี่แต่งห้องกะชิงรางวัลเอาโล่ห์ทองคำด้วยซ้ำ

ทั้งหมดทั้งมวล เราต้องหาจุดลงตัวของมันด้วย

ทำเลเทพแต่ product ไม่สมราคาตลาดก็ไม่ accept กับจุดนี้

ของเทพทำเลเทพ แต่ราคาอวกาศ ลูกค้าก็มองว่าไม่คุ้มค่า

แต่งเยอะ บิ้วเยอะ ก็กลายเป็น Cost ที่แบกเอง พอจะ discount ก็ลงยาก

ทุกวันนี้ผมก็จะได้รับสาย owner นัดผมไปดูทรัพย์สิน เพื่อขอคำปรึกษา ว่าในเมื่อสถานการณ์ตลาดอสังหาเป็นแบบนี้ มันยังพอมีช่องทางที่จะขายได้มั้ย

และด้วยความที่เราเป็น Agent เห็น product ใหม่ๆเข้าตลาดอยู่ทุกวัน เราจะมีความรู้ในวงกว้าง เราจะสามารถแนะนำแนวทางให้กับเจ้าของบ้านได้ ว่าการที่คุณจะขายบ้านให้ได้ในสถานการณ์แบบนี้ บ้านของคุณควรจะไปในทิศทางไหน

ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของสไตล์การตกแต่ง ราคาจริงที่ผู้ซื้อยอมรับได้ในทำเลนี้ หรือแม้กระทั่งระยะเวลาที่คาดเดาได้(ถ้าขายในสภาพ)

การแนะนำคือการชี้แนะแนวทางเบื้องต้น ไม่ได้บังคับว่าคุณจะทำหรือไม่ อันนี้เป็นสิทธิ์ของทางเจ้าของทรัพย์สินเลย

แต่สิ่งนึงที่นอกเหนือจากการประเมินทรัพย์สินแล้ว นั่นคือการประเมินโอกาสในการปิดการขายได้

ในการเปิดบ้านแต่ละครั้ง agent มีต้นทุนนะ แต่หลายคนไม่ค่อยคิดถึงตรงนี้ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการแต่งหน้า แต่งตัว ค่าเดินทาง ค่าน้ำมันรถ ค่าเสื่อมสภาพของรถ ค่ากาแฟ ค่าขนม ฯลฯ มันคือสิ่งที่เราควรนำมาคำนวนเป็นค่าใช้จ่ายทุกครั้งด้วยนะ

ถ้าดูทรงแล้วต้องเปิดบ้านหลายครั้ง (มากกว่า 10) ไม่ใช่ทำเลที่สะดวกในการเดินทางกับเราสักเท่าไหร่ จุดตำหนิมากกว่าจุดขาย ก็ไม่ควรรับเข้า port บริษัท

ผมเป็นคนที่กล้าพูดต่อหน้าลูกค้าว่า “ผมขอ comment อย่างตรงไปตรงมา อะไรไม่ถูกใจ ผมขออภัยนะครับ” หรือ “ผมยังไม่ขอรับบ้านหลังนี้เข้าบริษัทนะครับ”

นี่เป็นจุดเด่นของทางผมที่ยังคงมีลูกค้าแบบปากต่อปาก และทุกวันนี้เราแทบจะไม่เสียเงินทางการตลาดเลย เพราะเรามีช่องทางเข้าถึงทางธรรมชาติ ในการให้ลูกค้ามาพบเจออย่างลับๆอยู่เสมอ 🤣

1 ชอบ