PM vs TMS ต่างกันยังไง? บริการหลังการเช่าที่เจ้าของทรัพย์ควรรู้!

ครั้งก่อนผมได้พูดถึงรูปแบบบริการหลังการเช่า ที่เป็น Property Management (PM) และ Tenant Management Service (TMS) หลายคนสงสัยว่า

บริการ 2 อย่างนี้ต่างกันอย่างไร

คำว่า PM กับ TMS ฟังดูคล้ายกัน แต่จริงแล้วขอบเขตหน้าที่แตกต่างกันพอสมควร
เดี๋ยววันนี้จะมาเทียบความแตกต่างแบบชัด ๆ

Property Management (การบริหารจัดการทรัพย์สิน)

ขอบเขตงานค่อนข้างกว้าง ครอบคลุมทุกด้านของอสังหาฯ เน้นดูแลทรัพย์สินแบบองค์รวม เช่น อาคาร บ้าน คอนโดมิเนียม หอพัก หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

ตัวอย่างงานที่เกี่ยวข้อง:

✅เก็บค่าเช่า
✅จัดทำใบแจ้งหนี้
✅จัดการบำรุงรักษาและซ่อมแซม (ทั้งในระยะสั้นและระยะยาว)
✅ตรวจสอบสภาพทรัพย์สินอย่างสม่ำเสมอ
✅วางแผนงบประมาณ
✅ดูแลบัญชี และรายงานการเงิน
✅การหาผู้เช่าใหม่
✅ทำสัญญาเช่า
✅รับมือกับข้อร้องเรียนและจัดการข้อพิพาท
✅ประสานงานกับผู้รับเหมา
✅บริษัทดูแลสวน หรือระบบรักษาความปลอดภัย ฯลฯ

เน้นการดูแล "ทรัพย์สิน" เป็นหลัก เช่น คอนโดทั้งอาคาร, วิลล่าให้เช่าทั้งหลัง, หรืออพาร์ตเมนต์ทั้งโครงการ

👥 Tenant Management Service (บริการดูแลผู้เช่า)

ขอบเขตแคบกว่าเน้นเฉพาะการดูแล "ผู้เช่า" เป็นหลัก

ตัวอย่างงานที่เกี่ยวข้อง:

✅ประสานงานกับผู้เช่าเรื่องปัญหาต่าง ๆ เช่น ไฟดับ, น้ำรั่ว, ฯลฯ
✅ตอบคำถามหรือให้ข้อมูลผู้เช่า
✅ช่วยจัดการเรื่องเอกสารเช่นการต่อสัญญา
✅ดูแลการเข้า-ออกของผู้เช่า
✅แก้ไขปัญหาความขัดแย้งระหว่างผู้เช่า (ในกรณีที่ดูแลหลายยูนิต)

บางกรณีอาจรวมถึงบริการแนะนำไลฟ์สไตล์ เช่น บริการแม่บ้าน ซักรีด ฯลฯ
มักใช้ในกรณีที่เจ้าของปล่อยเช่าระยะยาว และไม่อยู่ในพื้นที่เอง เช่น เจ้าของต่างชาติที่มีคอนโดปล่อยเช่าในไทย

สรุปแบบง่ายๆ

Property Management

ขอบเขต : กว้าง (ดูแลทั้งทรัพย์สิน)
เป้าหมายหลัก : รักษาสภาพทรัพย์สินและผลตอบแทน
เหมาะกับ : เจ้าของที่ไม่ต้องการยุ่งเองเลย

Tenant Management Service

ขอบเขต : แคบ (ดูแลผู้เช่า)
เป้าหมายหลัก : สร้างความพึงพอใจให้ผู้เช่า
เหมาะกับ : เจ้าของที่จัดการทรัพย์สินเอง แต่อยากให้คนดูแลผู้เช่า

เรทค่าจ้างของ PM กับ TMS

จะแตกต่างกันตามขอบเขตงานที่ทำและโดยทั่วไป ค่าบริการ PM จะสูงกว่า เพราะดูแลครอบคลุมมากกว่า ส่วน PM จะคิดถูกกว่าเพราะดูแลแค่ฝั่งผู้เช่าเท่านั้น

เรทค่าบริการ PM โดยทั่วไป (ในไทย):

คิดอยู่ที่ 5% – 10% ของค่าเช่ารายเดือน หรือคิดเป็นเหมาเดือน เดือนละ 5,000 – 25,000 บาท แล้วแต่ขนาดทรัพย์สิน

ความซับซ้อนและประเภทอสังหาฯ เช่น คอนโด 1 ห้องกับอาคารสำนักงานหลายชั้นจะมีเรทที่แตกต่างกัน

กรณีอสังหาฯ ขนาดใหญ่หรือหลายยูนิต อาจมีค่าบริการรายปี + ค่าดำเนินงานอื่น ๆ แยกต่างหาก เช่น ค่าดูแลสวน ค่าช่างระบบ ฯลฯ

💼 เรทค่าบริการ TMS โดยทั่วไป (ในไทย)

คิดอยู่ที่ 2% – 5% ของค่าเช่ารายเดือนหรือ คิดเหมาเดือนละ 1,500 – 5,000 บาท ต่อยูนิต แล้วแต่ข้อตกลง

บางบริษัทอาจเสนอราคาพิเศษ ถ้าเจ้าของมีหลายยูนิตในโครงการเดียวกัน เช่น คอนโดหลายห้องในตึกเดียว

ยกตัวอย่าง

ถ้าคุณมีคอนโด 1 ห้องปล่อยเช่าเดือนละ 20,000 บาท:

Property Management
ค่าบริการอาจอยู่ที่ 1,500 – 2,000 บาท/เดือน

Tenant Management
อาจอยู่แค่ 800 – 1,200 บาท/เดือน