ปล่อยเช่า หรือเซ้ง? เข้าใจเรื่องสิทธิ์ให้ถูกก่อนทำสัญญา!

วันนี้แอบเห็นประเด็นที่น่าสนใจอีกอันนึง ถ้าเป็นคนปล่อยเช่าบ้าน หรือคอนโด อาจจะไม่ค่อยเจอเรื่องพวกนี้

แต่ถ้าเป็นการเช่าเชิงพาณิชย์เหล่าพ่อค้า แม่ค้าและผู้ประกอบการที่มีหน้าร้านจะเจอสิ่งพวกนี้บ่อยมากเจอจนบางทีอาจจะเริ่มสับสนว่าการลักษณะของสิทธิในการเช่าเชิงพาณิชย์แต่ละอย่างมันต้องใช้คำว่าอะไรบ้าง

เดี๋ยวเรามาอธิบายให้ฟัง

1.เช่าระยะยาวกับเซ้ง เหมือนกันมั้ย? เดี๋ยวอธิบายแต่ละตัวก่อน

เช่าระยะยาวคืออะไร ?

✅เป็นการทำสัญญาระหว่างผู้ให้เช่า (เจ้าของทรัพย์) กับผู้เช่า ( A กับ B )
✅กำหนดระยะเวลาเช่าชัดเจน ตั้งแต่ 3 ปี จนถึง 30 ปี
✅ผู้เช่าต้องจ่ายค่าเช่ารายเดือนหรือรายปีตามที่ตกลงกัน
✅สิทธิการใช้ทรัพย์สินจะสิ้นสุดเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า
✅มักใช้ในอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน อาคารสำนักงาน

ส่วนเซ้งคืออะไร?

✅คือการโอนสิทธิการเช่าต่อจากผู้เช่ารายเก่าไปยังผู้เช่ารายใหม่ (A เช่ากับ B และ B เอาไปปล่อยให้ C ต่อ)
✅มักมีค่าเซ้ง (เงินก้อน) ที่ผู้รับเซ้งต้องจ่ายให้กับผู้เซ้ง
✅ผู้รับเซ้งจะได้รับสิทธิการใช้ทรัพย์สินต่อจากผู้เช่ารายเดิมจนหมดอายุสัญญา
✅นิยมในธุรกิจ เช่น ร้านอาหาร ร้านค้าในห้าง ตลาด ฯลฯ
✅มักได้อุปกรณ์หรือการตกแต่งภายในร้านมาด้วย

#ถ้าให้สรุปง่ายๆ เช่าระยะยาว คือผู้เช่าทำสัญญากับเจ้าของโดยตรง โดยการเช่าไม่ต่ำกว่า 3 ปี

เซ้ง

คือการรับสิทธิจากผู้เช่าเดิมและจ่ายเงินก้อนให้ผู้เช่าเดิมส่วนนึง ซึ่งค่าเซ้งมักจะประกอบไปด้วย

✅ค่าอุปกรณ์ที่มีอยู่เดิม
✅ค่าประกัน
✅ค่าทำสัญญา
✅ค่าเปลี่ยนมือ
✅ค่าดำเนินการอื่นๆ (ถ้ามี)
ผู้เช่าเดิมจะมัดรวมเป็นเงินก้อนในค่าเซ้งไปเลย

ซึ่งหลายคนพอฟังแบบนี้แล้วมักจะคิดต่อว่า

#ค่าเซ้งมันกับค่าหน้าดินมันคือตัวเดียวกันใช่มั้ย

ก็ต้องตอบว่า "ไม่ใช่"

หลายคนจะเข้าใจว่ามันคือ ค่าแรกเข้าเหมือนกันเลยคิดว่ามันเป็นตัวเดียวกันแต่แท้จริงแล้ว

ค่าเซ้งและค่าหน้าดิน

เป็นค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการใช้สิทธิ์ในทรัพย์สิน แต่มีความแตกต่างกัน ทั้งในด้านวัตถุประสงค์และผู้ที่เกี่ยวข้อง

#ค่าหน้าดิน (หรือค่าแป๊ะเจี๊ยะ)

เป็นเงินก้อนที่ผู้เช่าจ่ายให้กับเจ้าของที่ดิน ( A กับ 😎 เพื่อเป็นค่าตอบแทนในการเข้าทำสัญญาเช่า โดยมักเรียกเก็บนอกเหนือจากค่าเช่ารายเดือนหรือรายปี

บางคนอาจเป็นการเรียกค่าเสียโอกาสที่เจ้าของไม่สามารถยกเลิกสิทธิไปให้ผู้อื่นได้ตลอดระยะเวลาการเช่า ซึ่งค่าหน้าดินมักจะมาเกี่ยวข้องในการเช่าระยะยาวระยะสั้นมักจะไม่มีใครเรียกเก็บ (แต่ก็มีบ้าง)

โดยสิ่งที่ได้รับสิทธิ์ในการเช่าทรัพย์สินตามระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา

ลักษณะการใช้งานมักเป็นการเช่าที่ดินระยะยาว เช่น การเช่าที่ดินเพื่อก่อสร้างอาคารหรือดำเนินธุรกิจ

คราวนี้มีคนถามอีก

#แล้วเซ้งกับเช่าช่วงเหมือนกันมั้ย

ก็ต้องตอบว่า "มันก็ต่างกันอีก"

หลักๆมันต่างตรงที่การที่ผู้เช่า นำทรัพย์สินที่ตนเช่ามา ไปให้บุคคลอื่นเช่าต่อ ( B กับ C )

#แต่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของทรัพย์สินก่อน

มักใช้ในกรณีที่ผู้เช่า มีสิทธิ์ในการให้เช่าช่วงตามสัญญา เช่น การเช่าพื้นที่ในห้างสรรพสินค้าแล้วให้ร้านค้าย่อยเช่าต่อ

ข้อกำหนดของการเช่าช่วง

มักจะขึ้นอยู่กับ B ที่เป็นคนปล่อยเช่าช่วง ถ้า C รับข้อตกลงข้อ B ได้ ก็ถือว่าดิล
(แต่ข้อกำหนดของ B จะต้องไม่ขัดแย้งกับข้อตกลงของ A)

ซึ่งต่างจากเซ้งที่ข้อตกลงและข้อบังคับยังคงต้องเป็นของ A ซะส่วนใหญ่

ถึงตอนนี้อาจจะงง ว่า เช่าระยะยาว,เช่าช่วง,เซ้ง,ค่าหน้าดิน มันคืออะไรแน่ ขอสรุปอีกรอบ

🔹 เช่าระยะยาว (Long-term Lease)

✅เช่ากับ เจ้าของทรัพย์สิน โดยตรง
✅สัญญานาน เช่น 3 ปี, 10 ปี, 30 ปี
✅มีค่าเช่าจ่ายตามรอบ (เดือน, ปี)
✅ใช้สำหรับอยู่อาศัย ทำธุรกิจ หรือก่อสร้างได้
✅อาจมี ค่าหน้าดิน เพิ่มถ้าเจ้าของเรียกเก็บ

🔹 เช่าช่วง (Sublease)

✅ผู้เช่าเดิม (ที่ทำสัญญากับเจ้าของ) เอาสิทธิ์ไปให้คนอื่นเช่าต่อ
✅ต้องมี เจ้าของที่ดิน/ตึกยินยอม
✅คนเช่าช่วงไม่ได้เช่าโดยตรงกับเจ้าของ
✅ถ้าเจ้าของไม่อนุญาต เช่าช่วงอาจผิดสัญญาได้

🔹 เซ้ง (Lease Transfer)

✅ผู้เช่าเดิม "โอนสิทธิ์" ทั้งหมดให้คนใหม่
✅มักมี ค่าเซ้ง ที่ต้องจ่ายเป็นเงินก้อน
✅ผู้รับเซ้งได้สิทธิ์เช่าต่อพร้อมทรัพย์สิน (เช่น ร้าน, อุปกรณ์)
✅ต้องดูด้วยว่าสัญญาเช่าเดิมอนุญาตให้เซ้งหรือไม่

🔹 ค่าหน้าดิน (Key Money / แป๊ะเจี๊ยะ)

✅เงินก้อนที่ จ่ายให้เจ้าของที่ดิน แยกต่างหากจากค่าเช่า
✅เป็น "ค่าสิทธิ์" ในการได้เช่าทำเลดี ๆ
✅เจอได้ทั้งในสัญญาระยะสั้นและระยะยาว
✅ไม่มีสิทธิ์ในที่ดินมากกว่าการเช่าปกติ แค่เป็น "ค่าทำเล" และ "ค่าเสีโอกาส"

ถ้าอ่านเฉยๆอาจจะสับสน แต่ถ้าคนที่ทำในวงการนี้อยู่ประจำจะรู้เลยว่าการได้สิทธิหรือการโอนสิทธิแบบนี้ เค้าจะใช้คำเรียกว่าอะไร ดังนั้นอย่าใช้คำผิดนะ
เพราะมันคนละความหมายกันหมดเลย