จากความฝันสู่ฝันร้าย: วิธีเรียกเงินคืนจากโครงการอสังหาฯ ที่ไม่ผ่าน EIA

ในโลกของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ความฝันในการมีบ้านหรือคอนโดสักหลัง มักเริ่มต้นจาก “ใบจอง” และ “เงินดาวน์”

แต่น้อยคนนักจะคาดคิดว่า ความฝันที่ถูกผูกไว้กับโครงการชื่อดังใจกลางเมือง จะกลับกลายเป็นความคลุมเครือที่ไม่มีคำตอบ

เมื่อไม่กี่วันที่ผ่านมา โครงการคอนโดมิเนียมแห่งหนึ่งในย่านพหลโยธิน กลายเป็นไวรัลในโลกออนไลน์ผู้บริโภคจำนวนไม่น้อยเริ่มออกมาเล่าประสบการณ์ที่ฟังดูคล้ายกันอย่างน่าประหลาด

“วางเงินจองไว้แล้ว โครงการหยุดกะทันหัน... และเงียบไปโดยไม่มีคำชี้แจงใด ๆ”

แม้โครงการจะเคยถูกคาดหวัง ให้เป็นหนึ่งในโปรเจกต์ศักยภาพสูง ใกล้รถไฟฟ้า ทำเลดีแต่วิกฤตที่เกิดขึ้นอย่างไม่คาดคิดจากการ “ไม่ผ่าน EIA” กลับทำให้การพัฒนาต้อง หยุดลงกลางทางป้ายโครงการยังตั้งอยู่ ทว่าภายในกลับไร้การเคลื่อนไหว ขณะที่คำถามจากผู้บริโภคกลับมีมากขึ้นทุกวัน

หลายคนเริ่มตั้งคำถามที่สะท้อนเจ็บลึกว่า

“แล้วเงินดาวน์ของเรา... จะได้คืนหรือไม่?”
“โครงการที่ยุติกลางคันแบบนี้ ผู้บริโภคมีสิทธิอะไรอยู่บ้าง?”

และนั่นคือสิ่งที่เราจะมาเจาะลึกอย่างชัดเจนในบทความนี้ ไม่ใช่แค่เพื่อให้รู้ทางออก แต่เพื่อรู้ทัน... ก่อนใครต้องตกอยู่ในสถานการณ์เดียวกันอีก

แนวทางการเรียกเงินคืนและค่าเสียหาย มีดังนี้

1️⃣ ตรวจสอบหลักฐานในมือให้ครบถ้วนก่อน คุณต้องรวบรวมเอกสารทั้งหมดไว้เป็นหลักฐาน ได้แก่

✅สัญญาจะซื้อจะขาย (สัญญาวางเงินดาวน์หรือจอง)
✅ใบเสร็จรับเงิน / ใบโอนเงิน / Pay-in Slip
✅เอกสารการสื่อสารกับโครงการ เช่น จดหมาย แจ้งเตือน อีเมล หรือแชต
✅ภาพถ่ายโครงการ สื่อโฆษณาที่อ้างอิงว่าจะมีการสร้าง (ถ้ามี)

2️⃣ ส่งหนังสือทวงถามอย่างเป็นทางการ

✅ให้ร่างจดหมายทวงถามเป็นลายลักษณ์อักษร ส่งถึงบริษัท (หรือผู้มีอำนาจตามในสัญญา)
✅ส่งเป็น ไปรษณีย์ตอบรับลงทะเบียน หรือผ่านทนายความก็ได้ เพื่อให้มีหลักฐานว่าอีกฝ่ายได้รับ

เนื้อหาควรระบุ
-เลขที่สัญญา
-จำนวนเงินที่ชำระไป
-เหตุที่เรียกคืน (เช่น โครงการยุติ / ไม่ดำเนินการตามแผน / ไม่ผ่าน EIA)
-ขอให้คืนเงินภายใน xx วัน หากไม่คืนจะดำเนินการทางกฎหมาย

3️⃣ ยื่นคำร้องต่อ สคบ. (สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค)
กรณีที่ผู้ประกอบการไม่คืนเงิน

✅เข้าไปที่ เว็บไซต์ สคบ.
✅แนบหลักฐานทั้งหมด
✅ระบุความเสียหายและจำนวนเงินที่ต้องการเรียกคืน
✅คุณสามารถยื่นด้วยตัวเอง หรือผ่านหน่วยงานทนายความได้เช่นกัน

สคบ. มีหน้าที่ไกล่เกลี่ยคุ้มครองผู้บริโภค และสามารถสั่งปรับ-สั่งคืนเงินได้หากพบว่าผู้ประกอบการทำผิดกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค

4️⃣ ฟ้องแพ่งเรียกเงินคืน + ค่าเสียหาย (กรณีเจรจาไม่สำเร็จ)
หากคุณมีเอกสารครบ และแน่ชัดว่าโครงการไม่สามารถดำเนินต่อได้จริง และไม่มีความโปร่งใสในการคืนเงิน คุณสามารถ

✅ฟ้องแพ่งเรียกเงินคืน (พร้อมดอกเบี้ย)
✅เพิ่มการเรียกค่าเสียหายอื่น เช่น ค่าทนายความ / ค่าชดเชยการเสียโอกาส / ความเครียด (แล้วแต่กรณี)
✅หากมีการโฆษณาเกินจริง อาจร้องเรียนเพิ่มเติมต่อ กสทช. หรือ สำนักงานโฆษณาโครงการอสังหาฯ ด้วย

5️⃣ รวมกลุ่มลูกค้าเพื่อดำเนินการเป็นกลุ่ม
การดำเนินคดีแบบ “ผู้บริโภครวมกลุ่ม” จะทำให้เรื่องมีน้ำหนักมากขึ้น มีแรงกดดันทางสื่อและกฎหมาย เช่น:

✅ตั้งกลุ่ม Facebook หรือ LINE รวมผู้เสียหาย
✅จ้างทนายเป็นตัวแทนแบบ Class action (ถ้าเรื่องใหญ่มาก)
✅ติดต่อสื่อมวลชนหรือนักข่าวสายอสังหาฯ เพื่อเผยแพร่ความเคลื่อนไหว

หมายเหตุ แม้บางบริษัทจะ “คืนเงินช้า” แต่การเงียบ ไม่ชี้แจง ไม่ตอบ อาจเข้าข่ายละเมิดสิทธิผู้บริโภค หากโครงการยังไม่เริ่มก่อสร้างเลยการคืนเงินถือเป็นภาระผูกพันตามสัญญาโดยตรง

ซึ่งถ้าถามต่อว่า แล้วกว่าจะจบกระบวนการ ต้องใช้เวลากี่วัน

ซึ่งถ้าถามต่อว่า แล้วกว่าจะจบกระบวนการ ต้องใช้เวลากี่วันก็ต้องตอบว่า คำตอบนี้ขึ้นอยู่กับ 3 ปัจจัยหลัก สัญญา, ท่าทีของผู้ประกอบการ และแนวทางการดำเนินการของผู้บริโภคเอง

1️⃣ กรณีผู้ประกอบการเต็มใจคืนเงินตามสัญญา
ระยะเวลา: ประมาณ 30 – 45 วัน (หากไม่กำหนดในสัญญาไว้ชัดเจน)

✅โดยทั่วไป บริษัทจะใช้เวลา 15–30 วันทำการในการดำเนินการเอกสารคืนเงิน
✅หากมีเงื่อนไขต้องผ่านการตรวจสอบ เอกสารไม่ครบ หรือมีการหักค่าธรรมเนียม → อาจยืดได้ถึง 60 วัน

❗ข้อควรระวัง
หากไม่มีการกำหนดไว้ในสัญญา บริษัทสามารถยื้อหรือเงียบได้ ถ้าไม่เรียกร้องชัดเจน

2️⃣ กรณีบริษัทนิ่งเฉย หรือบ่ายเบี่ยง
ขั้นตอนการดำเนินการ + ระยะเวลาโดยเฉลี่ย

1. ส่งหนังสือทวงถาม (7–14 วัน)
✅ส่งจดหมายลงทะเบียน (มีผลทางกฎหมาย)
✅แจ้งให้ชัดเจนว่า “ขอเงินคืนตามสัญญา ภายใน X วัน”
✅ ใช้เวลาโดยรวมประมาณ 2 สัปดาห์

2. ยื่นเรื่อง สคบ. (สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค) (30–90 วัน)
✅ใช้เวลาประมาณ 1–3 เดือนในการไกล่เกลี่ย
✅ถ้าผู้ประกอบการไม่โต้ตอบ → สคบ. อาจสั่งให้คืนเงิน หรือออกหนังสือให้ฟ้องต่อศาลแพ่งได้

3. ฟ้องศาลแพ่ง (กรณีต้องใช้บังคับ)
✅ศาลชั้นต้น: 6–12 เดือน (ถ้าไม่อุทธรณ์)
✅ถ้าฟ้องเรียกดอกเบี้ยหรือค่าเสียหายเพิ่มเติมด้วย…อาจยืดออกไปตามปริมาณพยานหลักฐาน

รวมเวลาโดยประมาณตามสถานการณ์
😍 คืนเงินโดยสมัครใจ >>> 15 – 45 วัน
😊 ส่งจดหมายทวงถาม + ได้รับเงิน >>> ~30 วัน
🙄 สคบ. ดำเนินการสำเร็จ >>> 45 – 90 วัน
😑 ต้องฟ้องศาล >>> 6 เดือน – 1 ปี+

หากสัญญาไม่มีข้อกำหนดเรื่อง “ไม่ผ่าน EIA แล้วคืนเงิน” ผู้ซื้อมีสิทธิตามกฎหมายแพ่งฯ ในฐานะที่เป็น “ความจำเป็นทำให้สัญญาเป็นโมฆียะ”

ผู้ซื้อสามารถเรียกร้องดอกเบี้ยจากวันที่ชำระเงินได้ ตามอัตราดอกเบี้ยตามกฎหมาย (ปัจจุบัน 5%/ปี สำหรับหนี้ทั่วไป)