22
ติดตาม
แจ้งรายงานไม่เหมาะสม
เจ้าของตั้งราคาสูงกว่าตลาด… ควรทำแบบนี้ (เช่า + ขาย)
เวลาสร้าง 5 ธันวาคม 2568 19:15
สำหรับงานขาย
หลายเจ้าของตั้งราคาเพราะต้องการ
– ปิดหนี้กู้ให้หมด
– เอาเงินก้อนตามที่ตั้งใจไว้
– ไม่อยากขายต่ำกว่าต้นทุนที่ยังติดอยู่
แต่ในมุมตลาด
ราคาขาย “ไม่ผูกกับภาระหนี้ของเจ้าของ”
ตลาดสนใจเพียง
– เทียบกับห้องอื่น
– ความคุ้มค่า
– ทำเลและตกแต่ง
– เพดานราคาที่ผู้ซื้อยอมรับ
ภาระหนี้ของเจ้าของ → ไม่ใช่เหตุผลที่ตลาดยอมจ่ายเพิ่ม
นี่คือจุดที่นายหน้าต้องอธิบายอย่างนุ่มนวลและใช้ข้อมูลนำ
2) เจ้าของตั้งราคาตาม “ราคาที่ซื้อมา” ซึ่งหลายครั้งไม่ตรงกับตลาดปัจจุบัน
สถานการณ์ที่พบเป็นประจำ
– ซื้อมาแพงในช่วงตลาดพีค → ตอนขายราคาตลาดลง
– ซื้อมาในราคาต่ำมากเมื่อ 7–10 ปีก่อน → คาดหวังขายเกินกว่าที่ตลาดพร้อมจ่าย
– ซื้อมาเพื่ออยู่อาศัย → คิดว่าทำเลดีมาก แต่ตลาดเช่า/ขายไม่ได้คิดเหมือนกัน
ต้นทุนที่ซื้อมา = เรื่องของเจ้าของ
ราคาที่ขายได้ = เรื่องของตลาด
หน้าที่ของนายหน้า คือ
อธิบายระหว่าง “ต้นทุน” และ “ราคาตลาดตอนนี้” ให้ชัด
3) เริ่มบทสนทนาด้วย “ข้อมูลจริง” ไม่ใช่ความรู้สึก
สำหรับเช่า
– ราคาห้องคล้ายกันในโครงการ
– ราคาปล่อยได้จริงใน 30–60 วัน
– ความต้องการของผู้เช่าช่วงนี้
– ชั้น–วิว–เฟอร์มีผลต่อราคาเช่าเพียงใด
สำหรับขาย
– ราคาเสนอขายเฉลี่ย
– ราคาปิดการขายจริง
– ระยะเวลาเฉลี่ยที่ห้องราคาเกินตลาดค้างอยู่นานเท่าไหร่
– ความคุ้มค่าที่ผู้ซื้อโฟกัส เช่น ค่าส่วนกลาง, ขนาดห้อง/ตร.ม., การรีโนเวต
ยิ่งข้อมูลชัด → การเจรจาราบรื่นกว่าใช้ความรู้สึก
4) แทนที่จะบอกให้ “ลดราคา” ให้เจ้าของเลือกแผนเอง
ปล่อยเช่า
– ราคาแบบตลาดปิดเร็ว
– ราคาแบบเฉพาะกลุ่มที่ยอมจ่ายสูงกว่า
ขาย
– ราคาเร่งยอด (ให้มีคนดูเร็วขึ้น)
– ราคาเชิงกลยุทธ์ (รอผู้ซื้อเฉพาะกลุ่ม)
เมื่อเจ้าของ “เลือกเส้นทางเอง” → การร่วมมือจะง่ายขึ้นมาก
สรุป
เจ้าของตั้งราคามักเกิดจาก
– ภาระหนี้
– ราคาที่ซื้อมา
– ความรู้สึกว่าห้องตัวเองดีกว่า
– ความคาดหวังว่าต้องได้ราคาเท่านี้
แต่มาตรฐานที่ตลาดใช้ตัดสิน คือ
ราคาเปรียบเทียบ + ทำเล + สภาพห้อง + ความคุ้มค่า ณ วันนี้
การสื่อสารที่ดีของนายหน้า
คือทำให้เจ้าของ “เข้าใจตลาด” โดยไม่ทำให้เขาเสียหน้า
และเป็นทางนำไปสู่การตัดสินใจที่เดินหน้าได้จริง
1 ความคิดเห็น
-
Facebook
-
Line
-
Twitter
-
Open new tab
-
คัดลอกลิ้งก์
หัวข้อที่เกี่ยวข้อง
