เอเจ้นท์หลายคน เอะอะไปกดราคาเจ้าของเพื่อให้ปิดจบอย่างเดียว ซึ่งมันไม่น่ารัก

แล้วการที่เราเป็นเอเจ้นท์
หรือการเป็นคนกลางในการ
make a deal
เราจะรู้ได้อย่างไร
ว่าราคาที่แท้จริงคือราคาที่เท่าไหร่

หลายคนไป Search ราคาข้างเคียงในเนตมั่ง
หลายคนก็ใช้วิธีให้แบงค์มาประเมินมั่ง
ซึ่งวิธีเหล่านี้ไม่มีผิดไม่มีถูกครับ

แต่ถ้าคุณกำลังเจอเคสบ้านที่ไม่มีตัวเปรียบเทีบบราคาเลย
บ้านที่ไม่ได้อยู่ในโครงการ
บ้านที่ระแวกนั้นไม่มีตัวเทียบเลย
คุณจะหาราคายังไง ?

คิดจากอัตราเงินเฟ้อนับจากปีที่สร้าง?
คิดจากราคาประเมินกรมธนารักษ์
จ้างวิศวกรมาประเมิน
จ้างแบงค์มาประเมินก็เสียเงินอีก

วิธีที่เราสามารถหาได้เองแบบไม่ต้องเสียเงินเลย

คือการขอโฉนดที่ดินและใบสัญญาซื้อขายจากเจ้าของมาดู

ถ้าเอกสารหายก็ไปขอคัดที่กรมที่ดินเอา

แค่นั้นจริงหรอพี่…ต้องตอบว่าใช่

สูตรคือ
ราคาซื้อขายจริง = ราคาที่ดิน+ราคาสิ่งปลูกสร้าง

ที่ดินมีขนาดเท่าไหร่
ดูได้จากโฉนด

ราคาที่ดินต้องตีออกมาเป็น xxx บาท/ ตรวา

โดยเอาราคาประเมินกรมที่ดินมาเทียบกับราคาตลาด

แล้วมาหาค่าอัตราส่วนของราคา

เช่น ที่ดินโซนนี้คูณกี่เท่าของราคาประเมินที่ดิน

ในเมืองอาจจะ x 3
รอบนอกอาจจะ x 2 เป็นต้น

ส่วนเรื่องสิ่งปลูกสร้าง
ดูจากใบซื้อขาย
ตีราคาออกมาจากพื้นที่ใช้สอย xxx ตรม
แล้วดูว่าวัสดุบ้านหลักๆเป็นอะไร
มีมูลค่าแค่ไหน

เช่น บ้านไม้ / บ้านไม้ผสมปูน / บ้านปูน
และดูคุณภาพของวัสดุว่าอยู่ในเกรดไหน
ระดับทั่วไป ระดับดี ระดับดีมาก

อย่างพื้นที่เอามาปูพื้นบ้าน

ปาเก้ / ลามิเนต / กระเบื้องยาง / เอนจีเนียร์ริ่งวู๊ด / ไม้แท้
มีสัดส่วนกี่ตารางเมตรของตัวบ้านทั้งหมด

มันเอามาใช้คำนวนได้เป๊ะๆเลย
ถ้ายิ่งได้พิมพ์เขียวมาแยกวัสดุเลยจะดีมากๆ

**เบื้องต้น : ของตกแต่งในบ้านไม่เอามาตีมูลค่า***

เมื่อได้ตัวเลขตัวเลขทั้ง 2 ส่วนแล้ว
เอามาบวกกัน

คุณจะได้มูลค่าของตัวบ้านนี้จริงๆแบบไม่มีความ bias ใดๆ

ซึ่งตอนนี้คุณอาจเอามาดับเบิ้ลเช็ค
กับราคาที่ขายในท้องตลาดได้แล้ว
ว่าทรัพย์ที่เราดูแลอยู่
มีราคาอยู่ในระดับไหนของตลาด (over หรือ under)

ถ้าเจ้าของตั้งราคาสูงกว่าตัวเลขที่เราถือ
มันก็เป็นเนื้อข้อมูลที่สามารถเอามาพูดคุยได้
ว่าราคาจริงๆน่าจะได้ที่เท่าไหร่

หรือสามารถเอามาคุยกับลูกค้าได้ดีขึ้น
ถ้าโอเคกับตัวเลข

เราก็สามารถรับเคสนี้ได้เลย
และปิดง่ายขึ้นด้วย
แต่ถ้ายังไม่โอเคกับตัวเลขที่ได้
**ก็ยังไม่ต้องรับเข้ามา**

การได้ข้อมูลที่มาที่ไปของตัวบ้าน
เป็น Story Selling ให้เอามาเป็นจุดขายได้ดีขึ้น

แต่ Feeling ความผูกผันของเจ้าของกับตัวบ้าน
บางครั้งมันเป็นการ add value ราคาของเจ้าของเอง

ที่ทำให้ราคาสูงกว่าปกติ

ดังนั้นเราต้องตบความรู้สึกผูกพันตรงนี้ของเจ้าของทิ้ง
แล้วคุยกันแบบบัวไม่ให้ช้ำน้ำไม่ให้ขุ่น

ในส่วนของลูกค้า
การที่เค้าได้รู้ที่มาที่ไปของบ้านหลังนี้
และเสริมกับข้อมูลที่เป็น fact ที่เราหามาเอง
มันทำให้ลูกค้าสามารถชะลอการต่อราคาแรงเกินไป

มันคือปราการสำคัญ
ที่เราทำหน้าที่ปกป้องสิทธิประโยชน์ของเจ้าของได้เต็มที่

ที่ทำให้ value บ้านถูกตรึงราคาได้ดีขึ้น
เจ้าของก็มองเอเจ้นท์ในเชิงบวกมากขึ้นด้วย

ทั้งหมดนี้
เป็นกลยุทธ์ในเกมส์เจรจาต่อรองต่อไป
ว่าเราควรจะเข้าคุยกับฝั่งไหน
เพือที่จะจบดิลได้ง่ายขึ้น

เอเจ้นท์หลายคนเอะอะไปกดราคาเจ้าของเพื่อให้ปิดจบอย่างเดียว ซึ่งมันไม่น่ารัก

ปล.สอนไปหมดแล้วในคอร์ส ได้เอาไปใช้กันมั่งมั้ยเนี่ย