AgentAble A Perfect Partner of Real Estate Agent

AgentClub

146

ติดตาม

กำลังติดตาม

181

โพสที่สร้าง

โพสต์ที่ Naowarat สร้าง (181)

ความรู้

Qualified leads….ว่าที่ลูกค้าที่มีคุณภาพ มีวิธีดูอย่างไร?

ธรรมชาติของ online leads สำหรับ Project sale, อัตราการปิด 2-5% คือ ปกติ

ถ้า Resale open listing ทั้งเช่าทั้งขาย คละกัน ปิดโดย experience agent (ข้อมูลเก็บเองส่วนตัว) คือ 27%

ส่วน Exclusive listing ที่ RE/MAX global เก็บข้อมูลมา คือ 15 visits ในทรัพย์นั้นๆ ต้องปิดแน่นอน และจะให้มี 15 visits จนปิดได้ คือต้องมี 6-7 leads ต่อเดือนในทรัพย์นั้นๆ

เป็นธรรมดาที่เราจะต้องเจอคนไม่ใช่ เป็นร้อยๆ กว่าที่จะทำงานสำเร็จ เพราะมันเป็นงานของเราค่ะ ถึงจะเบื่อยังไงก็ต้องผ่านไปให้ได้ เหมือนหมอผ่าตัด ที่ถึงจะเหม็นคาวเลือด เหม็นหนองยังไง ก็ต้องเจอทุกวัน

การทำงานและเก็บสถิติ ข้อมูลในอดีต ช่วยทำนายอนาคตและวางแผนงานได้

หน้าที่เจ้าของธุรกิจ คือคุม cost per lead ไม่ใช่ทำไปเรื่อยเปื่อย ปีนี้จ่ายค่าโฆษณาเว็ปต่างๆ ไป 2 แสน ปิดได้ล้านกว่า สบายใจละ…. จริงดิ?

คิดสะระตะ ค่าน้ำมัน ค่าข้าว ค่าเงินเดือนแอดมิน ภาษี ค่าออฟฟิศ ค่าออกงาน ค่าเงินเดือนตัวเอง บลาๆๆๆ เอ๊ย! คุ้มจริงอ่ะ?

อ้าว พูดเรื่อง leads ไถลไปเรื่อง cost 🤣

กว่าจะปิดขายได้ มีหลายขั้นตอนรวมทั้งการคัดกรอง leads ด้วยนา

Leads คุณภาพคือคนที่พร้อมซื้อ และสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นๆได้

คนที่ถามอะไรก็ไม่บอก ถึงแม้จะทำดีแล้วในการ build rapport ก็ยังอมพะนำ ไม่ยอมบอก ได้แต่พูดว่า “งบเปิด” ขอให้ส่งมาเหอะ เรื่อยๆ นี่เรียกว่า “ Qualified “ ไหม?

ถ้าไม่ใช่ แล้วแบบไหนที่ใช? เขียนไว้ไหม? เจ้าของบริษัทหรือหัวหน้าทีมรู้คนเดียว แต่เอเจนในทีมไม่รู้ ก็เสียหายเหมือนเดิม….

เวลาลูกค้าทักมา ถ้าเป็น Exclusive listing จะบอกเลยว่า “ยังว่างค่ะ นัดชมเมื่อไหร่ดีคะ” ถ้าบอกกำหนดวันแล้ว ใช้เทคนิคคัดกรองอีกที ว่า location ตรงตามต้องการแน่ๆ ไม่ให้เสียเวลาด้วยการส่ง location ให้ดู “ ไกลไปไหมคะ? ห่างบีทีเอสมากไปไหม? ห่างออฟฟิตเกินไปไหม?

“ ถ้าเขาบอกว่า “อ้าว ไกลนี่นา ไม่ไปละ “ จะได้ไม่ต้องโชว์หลังนี้ จะได้เปลี่ยนเป็นสัมภาษณ์ เพื่อหาสิ่งที่เขาต้องการต่อไป

“ดีนะคะ ที่รู้ location ก่อน ไม่งั้นเสียเวลาคุณลูกค้าแย่เลย ถ้าสะดวกจะให้โอ๋ดูแลต่อ ช่วยแชร์ให้ฟังหน่อยได้ไหมคะ ว่าอยากได้ทำเลไหน อย่างไร?”

บางคนชอบเราและ Build rapport สำเร็จ เขาก็จะบอกค่ะ แต่บางคนเขาก็อาจจะบอกว่า “ ไม่ล่ะค่ะ ถ้าไม่ใช่หลังนี้ก็ไม่สะดวกละค่ะ อยากหาเอง” หรือมีเพื่อนหาให้แล้ว ก็จบค่ะ จะได้ไม่ต้องตาม 🙂

คนเขาไม่อยากคุยด้วย จะตื๊อทำไม?

“พี่ๆ ถ้าลูกค้าไม่ยอมบอกชื่อ ทำไงอ่ะ”

คนที่เขาอยากทำงานกับเรา เขาจะบอกค่ะ แต่คนถามก็ต้องมีเทคนิคถามหน่อย ไม่ใช่อยู่ๆ ก็จะมาถามกันว่า ทำงานบริษัทอะไร มี work permit ไหมทางโทรศัพท์ เหมือนสัมภาษณ์ที่ด่านตรวจคนเข้าเมือง ก็ถามเขาด้วยน้ำเสียงเป็นมิตรหน่อย หรือพิมพ์แชทอยู่ ก็ถามว่า

“ How should I call you as a name?” “ Would you mind to share about where is your office located?” “ Apologize me if this would requires some couples of questions before we arrange viewing for you.

Our landlords would like to know about their visitors before opening their own house for inspection. Thank you very much for your understanding.”

ได้ชื่อ สกุลมาแล้ว ต้องเช็คค่ะ มีตัวตนไหม ปรากฎในโซเชี่ยลมีเดียใดๆหรือเปล่า ต้องทำการบ้านด้วยนะคะขุ่นเอเจน

สุภาพชน ฟังแล้วจะเข้าใจค่ะ คิดดูว่าคุณกำลังจะต้องเปิดบ้านส่วนตัว ให้คนแปลกหน้าเข้ามาเดินป้วนเปี้ยน มันเป็นสิทธิ์อยู่แล้วที่จะถามได้ และจะไม่เปิดบ้านให้ก็ได้

ถ้าดูทรงแล้วไม่น่าปลอดภัยกับทรัพย์สินของเขา เอเจนบางคนกลัวลูกค้าโกรธ เออ… ถ้าแค่ถามชื่อ ยังโกรธเป็นฟืนเป็นไฟง่ายดาย ทั้งๆที่ก็ถามดีๆ อย่างสุภาพ ก็คิดดูแล้วกันว่า ถ้าปิดเช่าหรือขายได้ ต้องดูแลกันไปยาวๆ จะกระอักกระอ่วนกันขนาดไหน

เอเจนเป็นตัวแทนเจ้าของบ้าน ตระหนักรู้หน้าที่ตัวเองให้ดี ทำหน้าที่ให้ดีที่สุด เริ่มมาจากตรงนี้ ยังไงก็จะดีค่ะ

Naowarat 2 ปีที่แล้ว

1.6K

Naowarat 2 ปีที่แล้ว

ความรู้

ปัจจุบันโลกเปลี่ยนไป ไม่ค่อยเห็นป๋ารุ่นใหญ่ มาเกษียณบ้านเราแล้ว เพราะอะไรน่ะ? วันนี้มีคำตอบมาให้

สิบปีก่อน สมัยเงินปอนด์ยังอู้ฟู่ เงินยูโรยังแข็งแรง ในกรุงเทพฯนี่มีป๋าๆ จากอังกฤษ เยอรมัน มาเกษียณกันเต็มเลย คอนโดห้องใหญ่ในสุขุมวิท หรือริมแม่น้ำ ถูกซื้อเก็บ ซื้อลงทุนโดยกลุ่ม ( หนุ่มใหญ่) ที่เกษียณอายุเหล่านี้

Naowarat 2 ปีที่แล้ว

820

Naowarat 2 ปีที่แล้ว

ทั่วไป

ไปสอนนายหน้ากับ LivingInsider ในงาน Become The Agent มาเมื่อวันอาทิตย์ มีอะไรมาเล่าให้ฟังกันค่ะ

คำถามที่เกิดขึ้นบ่อยๆ จากเอเจนใหม่ๆ เรื่องงานเช่า งานขาย ก้าวแรก เคสแรกๆของเอเจน ก็มักจะไม่พ้น

Naowarat 2 ปีที่แล้ว

754

Naowarat 2 ปีที่แล้ว

ความรู้

นายหน้าต้องรู้ ไม่รู้ไม่ได้ #กฏหมายมาตรา 845 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่นายหน้าอสังหาฯ อย่างเราควรรู้ !!

"มาตรา 845 บุคคลผู้ใดตกลงจะให้ค่าบำเหน็จแก่นายหน้า เพื่อที่ชี้ช่องให้ได้เข้าทำสัญญาก็ดี จัดการให้ได้ทำสัญญากันก็ดี ท่านว่าบุคคลผู้นั้นจะต้องรับผิดใช้ค่าบำเหน็จ

ก็ต่อเมื่อสัญญานั้นได้ทำกันสำเร็จ เนื่องแต่ผลแห่งการที่นายหน้าได้ชี้ช่องหรือจัดการนั้น

ถ้าสัญญาที่ได้ทำกันไว้นั้น มีเงื่อนไขเป็นเงื่อนบังคับก่อนไซร้ ท่านว่าจะเรียกร้องบำเหน็จค่านายหน้ายังหาได้ ไม่จนกว่าเงื่อนไขนั้นสำเร็จแล้ว

นายหน้ามีสิทธิจะได้รับชดได้ค่าใช้จ่ายที่ได้เสียไป ก็ต่อเมื่อได้ตกลงกันไว้เช่นนั้น ความข้อนี้ท่านให้ใช้บังคับแม้ถึงว่าสัญญาจะมิได้ทำกันสำเร็จ”

Naowarat 2 ปีที่แล้ว

1.8K

Naowarat 2 ปีที่แล้ว

ความรู้

หากชาวต่างชาติต้องการเปิดบัญชีธนาคารในไทย ต้องทำอย่างไร? เรื่องสำคัญที่ เอเจนสายอินเตอร์ ต้องรู้ค่ะ

Naowarat 6 เดือนที่แล้ว

13.2K

Naowarat 6 เดือนที่แล้ว

ความรู้

รู้ไหมว่า Top Destination Country ประเทศไหนในโลก ที่ได้รับความนิยมในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นบ้านหลังที่สอง ไว้เป็นที่พักผ่อน รับลมทะเล แสงแดด และความสนุกสนานในช่วง Holiday

10 อันดับ แรก ก็จะเป็น อิตาลี UAE ไซปรัส โปรตุเกส ที่เน้นขาย Golden Visa แบบกระหึ่มโลก แน่นอนต้องมา ติดอันดับอยู่หลายเมืองเลยค่ะ กรีซ สเปน นอนมาเลยค่ะ

Naowarat 2 ปีที่แล้ว

1.7K

Naowarat 2 ปีที่แล้ว

ความรู้

มีเพื่อนเอเจนถามกันมาเยอะเลยค่ะ ว่าอยากทำเคสต่างชาติบ้าง จะทำได้ไหม จะทำไงดี

ลูกค้าชาติไหนๆ เขาก็มีเอเจนที่พูดภาษาเขาอยู่ที่นี่ เช่น เอเจนจีน เอเจนที่เป็นฝรั่ง ญี่ปุ่น เยอะแยะไปหมด จะแข่งกับเขาได้ไหม?

อยากบอกตรงนี้เลยค่ะ อย่าปรามาสความเป็นไทยเจ้าถิ่น ความเป็นคนที่เกิดและโตในแผ่นดินนี้ และอย่าคิดว่าความเป็นคนไทยที่ไม่เคยไปเติบโตที่ต่างประเทศไหนๆ เราจะสู้เขาไม่ได้

กล้าพูดเลยค่ะ เราอาจไม่เก่งภาษาอังกฤษ หรือภาษาต่างด้าวมาตั้งแต่เกิด แต่นั่นแปลว่า เราเป็นคนที่สามารถพูดได้หลายภาษานะคะ Thai mother tongue และเป็น English speaker ด้วย มันจะไม่คล่องบ้างก็ฝึกเอาค่ะ โอ๋ก็ฝึกเอา

เข้ากรุงเทพใหม่ๆ ฟังไม่รู้เรื่อง โดนฝรั่งลากเข้าห้อง เพราะฟังเขารู้เรื่องไม่ถึง 10% เขาพูดอังกฤษสำเนียง Wales เร็วปรี๊ดปรื๋อ นี่ก็ Yes yes อย่างเดียวแบบสาวไทยนิสัยดีที่กลัวเสียหน้าในยุคนั้น…เกือบเสียเมืองให้สหราชอาณาจักรโดยอุบัติเหตุแล้วมั๊ยล่ะ 😉

ช่วงหลายปีที่ผ่านมา เก็บประสบการณ์เคสโอนกรรมสิทธิ์ต่างชาติเยอะ เพราะรับจ้างทำโอนด้วย ช่วยงานเพื่อนทนายที่เปิด law firm เขาไม่มีคนช่วยงาน เราว่างก็ช่วยทำ ได้เก็บประสบการณ์ด้วย และรู้เลยว่า ความเป็นคนท้องถิ่นมันช่วยอะไรเรามากมายในการติดต่อประสานงาน

และดำเนินการเอกสารที่ซับซ้อน ซึ่งเจ้าหน้าที่ก็บ้อแบ้ภาษาอังกฤษ ลูกค้ายิ่งแล้วใหญ่ การที่ต้องมาเซ็นอะไรที่เป็นเอกสารไทยล้วนๆ ที่กรมที่ดิน ถ้าไม่ปูทางมาดีๆ ถึงหน้างาน เอเจนปาดเหงื่อทุกราย ตรงไหนต้องเซ็น เซ็นทำไม อธิบายเขาได้ไหมล่ะ เป็นภาษาอังกฤษน่ะ

มีเคสนึง เป็นเอเจนฝรั่งค่ะ มีประสบการณ์ขายมาจากต่างประเทศ อยู่เมืองไทยมาหลายปี แต่ด้วยความเป็นฝรั่ง บางทีก็คิดว่าตัวเองรู้ดีไปซะหมด ชีปิดขายลูกค้าจีน ที่มีสามีเป็น Italian ได้ค่ะ

แต่ความสัมพันธ์กับลูกค้าไม่ค่อยดีเท่าไหร่ เพราะอย่างที่รู้ ช่องว่างทางวัฒนธรรมมันกว้างมาก บางทีชีก็หงุดหงิดที่ลูกค้าถามเยอะในคำตอบที่ ชีก็ไม่รู้จริงๆล่ะว่า ทำไมต้องทำอย่างนั้น

วันไปโอน โอ๋ก็ไปช่วยรับลูกค้า ช่วยรับ FET ช่วยรับเช็ค จากแบงค์ เพราะลูกค้าโอนเงินเข้าบริษัทของชี ปกติเอเจนควรเผื่อเวลารับเอกสารเหล่านี้สัก 1 วันล่วงหน้า นี่จะโอนบ่าย แกมาช่วงสาย และทะเลาะกับลูกค้าแล้วหนึ่งยก เพราะตอบไม่ได้ว่าทำไมต้องใช้ชื่อพ่อแม่ของพวกเขาในกระบวนการโอนด้วย

ชีตอบลูกค้าว่า “ It is what the government wants. That’s it. Don’t ask me. This country has their own complicated process we have to follow through.”

พร้อมน้ำเสียงกระฟัดกระเฟียด เพราะผู้ขายแจ้งมาทางโทรศัพท์ว่าเอกสารส่วนตัวฝั่งเขาก็ยังไม่เรียบร้อย เอิ่มมมนะ ยุ่งดีแท้

ลูกค้าทำท่าไม่พอใจ “ You are the agent. How come you didn’t know the reason.?” ชีก็เถียงลูกค้ากลับว่า เค้าขอมาก็ให้เถอะ จะอะไรกะชั้นนักหนาวะ จะไม่ไหวแล้วนะ …

ในฐานะเอเจนคนหนึ่ง ที่นั่งตรงนั้นและกำลังเป็นกรรมการห้ามมวย ก็ช่วยตอบลูกค้าไปว่า “ It is the process of identity confirmation at the Land Department.” เรียบง่ายแค่นั้น

ลูกค้าก็สงบลงและกล่าวว่า “ That’s it. We just curious. And if she can’t answer, why she didn’t ask other professional to help. Gosh. You come from the law firm right? If we don’t have you today, we might cancel the deal. This agent is insane….”

ส่งลูกค้าขึ้นรถไปล่วงหน้าแล้ว ก็มาช่วยเอเจนฝรั่งที่ counter ธนาคารต่อ สัญญาที่ทาง law firm ร่างให้ ไม่ถูกใจ และจะประหยัดตังค์ จ้างไปโอนอย่างเดียวถูกกว่า ชีก็ให้เด็กในออฟฟิศทำให้ใหม่ พิมพ์อย่างใจ และมีปัญหาเพราะพิมพ์ชื่อคอนโดผิด แบงค์จะไม่ออก FET ให้ ด้วยความเป็นฝรั่ง ขี้โมโห แกก็เริ่มแม๊งแตกกับธนาคาร ซึ่งไม่ช่วยอะไร เพราะน้องเทลเลอร์ก็ฟังภาษาอังกฤษไม่เข้าใจ และยืนยันจะไม่ออกเอกสารให้ ยืนช่วยเคลียร์อยู่สักพัก ก็จบงานได้

ขึ้นรถแท๊กซี่มาด้วยกัน แกก็เริ่มระบาย ความเฮงซวย ป่นปี้ ที่หากไม่มีคนไทยหัวดำๆ ฉลาดๆ และเข้าใจกระบวนการมาช่วยในวันนี้ คงซี้แหง ว่าแล้วก็ควักเงินสดค่าภาษี ค่าธรรมเนียมมานับบนรถ นี่ก็ถามว่า ทำไมไม่คำนวณล่วงหน้าแล้วออกเช็คสั่งจ่ายกระทรวงการคลังมา

หิ้วเงินสดมาเป็นแสนๆเนี่ยมันอันตราย แกก็ว่า “ I don’t trust it. But, yes it’s so crazy. And I didn’t have time for calculations… Damn it!” แล้วรถก็ถูกชนท้ายค่ะค่ะ ปัง! เรียกหาอะไรก็ได้อันนั้น วันไปโอน อย่าอารมณ์เสียนะคะทุกคน มันขัดลาภ นี่ขนาดนั่งรถไปสวดมนต์ไป ยังเกิดอุบัติเหตุ 🤣

ได้ผล แกเริ่มได้สติ เก็บเงินเข้าถุง พร้อมกับคนขับแท็กซี่ลงไปเฉ่งกับคู่กรณี ดีว่าไม่ถึง 200 เมตรก็ถึงสำนักงานที่ดินแล้ว เลยขอเขาเดินลง นี่ถ้านั่งไปด้วยอีกไกล ใครจะรู้ว่าอาจถูกลากไปปาดคอ เพราะแท็กซี่ก็เหลือบมองหลายรอบตอนเอเจนฝรั่งนับเงินเป็นฟ่อนๆ หลุดไม้หลุดมือ อยู่เบาะหลัง

ถึงสำนักงานที่ดิน ช่องที่มาทำนัดหมายไว้ ก็ไหลลื่นตามกระบวนการ แบบไทย ใช้พี่คะพี่ขานิดหน่อย ช่วยแนะนำทีค่ะ อ่อนน้อม ขอความช่วยเหลือ ซึ่งฝรั่งบางคนมองว่ามันคือการ Fake การลดศักดิ์ศรี

แต่สำหรับเราคนไทย มันคือเรื่องของความสัมพันธ์ เรื่องของวัฒนธรรม ที่ไม่ได้ฝืนใจอะไรมาก เราโตมาแบบนี้อยู่แล้ว ไม่ได้บอกว่าอะไรดีกว่าอะไร แต่ถ้าแบบไหนมันเวิร์ค เราก็แค่ใช้อันนั้น

จำไว้นะคะ เราเป็นเอเจนไทย หัวใจอินเตอร์ จงภูมิใจในความรู้ลึกซึ้งในพื้นที่ของเรา เพราะมันเป็น Unfair advantage ของ คนพื้นที่เท่านั้น

เราสามารถเป็น Local expert และเป็นสุดยอด Government liaison ที่ต่างชาติคนไหนก็เทียบยาก อย่างน้อย โฉนดเลขไทย ไม่ใช่คนไทยก็อ่านไม่ออกล่ะ (วะ) ^^

Naowarat 2 ปีที่แล้ว

2.6K

Naowarat 2 ปีที่แล้ว

แชร์ประสบการณ์

น่าสนใจมากๆ มาดูผลตอบแทนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แถบเอเชียรอบบ้านเรา เป็นอย่างไร?

ดูตารางด้านล่างประกอบจะเห็นว่า Yield สูง ก็ไม่ได้แปลว่าจะมีความน่าดึงดูดในการลงทุนสูงตามไปด้วย จากข้อมูลในตาราง อินโดนีเซียกับฟิลิปปินส์ Yield 6-7% แต่ความน่าสนใจกลับน้อยกว่าประเทศไทย

นั่นเป็นเพราะว่า นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อทรัพย์ในต่างประเทศ เขาพิจารณาปัจจัยอื่นที่นอกจากผลตอบแทน และราคาต่อตารางเมตร ดังนี้ค่ะ

1. ภาษี และค่าใช้จ่ายในการครอบครองทรัพย์นั้น ซื้อถูกแต่ on going cost สูงก็ไม่น่าสนใจนะคะ

2. ค่าใช้จ่ายในการซื้อขาย บางประเทศ Transfer fee สูงถึง 5-7% ถ้าเทียบกับประเทศไทยเราที่มากสุดก็ไม่เกิน 2% มันเก๋กว่าแบบเห็นๆ

3. กฏหมายที่เกี่ยวกับผู้เช่า และผู้ให้เช่า ถ้า Pro landlord และระยะเวลาจัดการผู้เช่าที่ยืดเยื้อน้อยกว่า ก็น่าจะสบายใจกว่าบางประเทศที่คุ้มครองผู้เช่าจนเจ้าของบ้านปวดหัว

4. แนวโน้มการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ นักลงทุนต่างชาติ ส่วนใหญ่มองหาการลงทุนใน Tier A area ที่สามารถทำค่าเช่า และเพิ่มมูลค่าทรัพย์ได้ดีกว่าทรัพย์ในพื้นที่ห่างไกล ที high return แต่ high risk ซึ่งก็หมายถึงทรัพย์ที่ปล่อยเช่าต่างชาติ หรือผู้มีรายได้สูงๆ ถ้าเศรษฐกิจยังดี ผู้เช่าชั้นดี ยังมีโอกาสหมุนเวียนเข้ามาเรื่อยๆ ก็เป็นปัจจัยสำคัญที่นักลงทุนจะตัดสินใจลงทุนค่ะ

Source:
https://www.globalpropertyguide.com/Asia

Naowarat 2 ปีที่แล้ว

777

Naowarat 2 ปีที่แล้ว

ความรู้

ถ้าอยากเป็นเอเจนมืออาชีพ 🙂 ที่อยากเดินสายอินเตอร์ การรู้จักทนายดีๆ นอกจากเพิ่มเครดิตในการทำงานของเราแล้ว ยังสามารถเข้าถึง listing ดีๆ ที่ไม่มีวันออกสู่อินเทอร์เน็ตมาขายได้ด้วยนะคะ

ยุคเมื่อสิบกว่าปี ที่หนุ่มใหญ่ชาวอังกฤษ อเมริกัน นิยมมาเกษียณที่กรุงเทพ ยุคที่คอนโดยังไม่แพงมาก ค่าครองชีพยังไม่โหดสลัดขนาดนี้ จะเป็นภาพที่ฝรั่งต่างชาติมาซื้อคอนโดเก่า ห้องใหญ่ๆ ไว้ลงทุนปล่อยเช่า และอยู่อาศัยกันเยอะ

มีบางคน ไม่ได้อยากซื้อห้องใหญ่ แต่เงินแค่สองล้านนิดๆ สมัยนั้น ก็ซื้อห้อง 45 ตรม. ใกล้อโศกอยู่ได้อย่างสบายๆ

ไลฟสไตล์หลังเกษียณที่แสนอิสระ ลูกเต้าที่เมืองนอกโตหมดแล้ว เลิกกับภรรยาหรือตายจากกันเสียแล้ว ก็ได้เวลามาเป็นหนุ่มโสดที่มหานครแสนสนุกอย่างกรุงเทพ ซื้อมอเตอร์ไซค์เท่ๆไว้ขับเล่น บ่ายๆ นั่งชิลตามบาร์เบียร์ คุยกับสาวเสริฟให้แก้เหงาได้

ถึงจะมาอยู่เพื่อความผ่อนคลายหลังการทำงานหนักมาทั้งชีวิต มาเพื่อความสนุกนั่นแหละ แต่ชาวต่างชาติแหล่านี้ ก็ให้ความสำคัญกับการวางแผนและดูแลชีวิตตัวเองค่ะ

ประกันสุขภาพต้องมี เงินสำรองต้องเตรียมไว้ ใครที่เคยบ่นว่าฝรั่งแก่ๆ ขี้เหนียว มันก็ปกติล่ะค่ะ เพราะความสามารถในการหาเงินมันลดลงไปเรื่อยๆ ตามอายุ และจำนวนภรรยาไทย ที่อาจเปลี่ยนไปแล้วหลายคนเช่นกัน

ชาวต่างชาติเหล่านี้ รู้ดีว่า การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพ ไม่ใช่แค่การครอบครองอยู่อาศัยระยะสั้น เขาจะระมัดระวังและมีทนายดูแลการซื้อขายทุกครั้ง เพราะเมื่อเริ่มมีทรัพย์สินที่นี่ สิ่งที่ทนายของเขาจะแนะนำให้ทำคือพินัยกรรม บันทึกทรัพย์สินต่างๆ อะไรชิ้นไหน จะให้ใคร ลูกเต้าคนไหน จะถูกบันทึกและอัพเดทไว้เสมอๆ

คนเรารู้เวลาเกิด ไม่รู้เวลาตาย หยุดหายใจเมื่อไหร่ ทนายจะได้ติดต่อลูกหลานให้มาจัดการมรดกได้ถูกต้อง ซึ่งการทำเรื่องแต่งตั้งผู้จัดการมรดกนั้นก็ยาวนานไม่ใช่เล่น เคสที่ขายไปเมื่อกลางปีก่อน ปิดได้แบบ ขายทันทีหลังเซ็นสัญญา Exclusive แต่ยังโอนไม่ได้สักทีเพราะขั้นตอนจัดการมรดก

ช่างซับซ้อนยาวนานเหลือเกิน โดยเฉพาะช่วงที่เดินทางกันลำบาก และลูกชายของผู้เสียชีวิต เดินทางทำงานทั่วโลก ต้องเล็งกันดีๆเลยว่า การมาของเขาคือ เพื่อปิดจบการโอนขาย และมาเพื่อทำคำสั่งโอนเงินออกนอกประเทศได้ในทริปเดียวกัน

FET หรือใบรับรองการโอนเงินเข้าประเทศ ตั้งแต่ซื้อคอนโดเมื่อเกือบยี่สิบปีก่อน เก่าม๊ากก ถูกเก็บรักษาอย่างดีรวมกับโฉนด ใบเสร็จภาษี ค่าโอนตอนซื้อ เพื่อให้มั่นใจว่าหลักฐานครบ ขายแล้ว Declare เงินได้ถูกต้อง ลูกหลานจะได้โอนกลับประเทศไปใช้ประโยชน์ได้ ขอบคุณผู้เสียชีวิตที่จัดการชีวิตตัวเองอย่างดี ไม่เดือดร้อนลูกหลาน

บทบาทเอเจน คงไม่ต้องรู้ลึกถึงขั้นการฟ้องร้องแต่งตั้งผู้จัดการมรดกหรอกค่ะ มันเป็นเรื่องของทนาย แต่สิ่งสำคัญคือ รับลูกค้าต่างชาติมาคนหนึ่ง ควรเห็นขั้นตอนชีวิตในการครอบครองทรัพย์นั้นของเขา แนะนำลูกค้าให้ทำงานกับทนายดีๆ ที่ไม่ใช่แค่โอนแล้วจบ แต่ควรแนะนำเรื่องการจัดการทรัพย์สินที่จะเกิดขึ้น และการทำพินัยกรรมไว้ด้วย

นี่เป็นค่าใช้จ่ายจำเป็น ที่ไม่ควรจะประหยัด ด้วยการหลีกเลี่ยง

เอกสารที่ซื้อขาย โฉนด ที่ห้ามเอาไปเคลือบพลาสติก เด็ดขาด! ทะเบียนบ้าน อช.23 FET ทุกใบ ใบเสร็จภาษี ค่าโอน ต้องเก็บไว้ทั้งหมด

ดูแลลูกค้าต่างชาติ ไม่ได้ดูแค่โอนเงินเข้าค่ะ ต้องรู้จนตอนโอนออก ว่าเขาควรทราบ และระวังอะไรบ้าง

และที่สำคัญ ห้าม! เด็ดขาดเรื่องแนะนำลูกค้าประหยัดค่าใช้จ่ายการโอนด้วยการแจ้งราคาขายที่ต่ำกว่าความเป็นจริง เพราะถึงจะไม่มีใครทราบตอนแรก ก็ผิดกฎหมาย และลูกค้าจะโอนเงินส่วนนี้กลับไม่ได้นะคะ อย่าหาเรื่องใส่ตัวเพราะแนะนำลูกค้าผิดๆทีเดียวเชียว

สัญญาซื้อขาย ภาษาอังกฤษ มีความซับซ้อน ควรใช้ทนายในการร่างทุกครั้ง ให้มั่นใจว่าชัดเจน ถูกต้อง ถูกไวยากรณ์ เพราะสัญญาที่ไม่เรียบร้อย อย่างแรกเลยคือ ลูกค้าจะไม่เซ็นค่ะ

และอย่าคิดง่ายๆแบบไทยๆ ว่าสุดท้ายก็ต้องไปใช้ อช.23 ที่กรมที่ดินอยู่ดี เพราะถ้าตอนยังไม่โอน มันมีบางอย่างเกิดขึ้น ต้องฟ้องร้องกันขึ้นมา สัญญาแบบ Google translate หรือข้อตกลงต่างๆ ที่ไม่ชัดเจน เราจะรับผิดชอบอย่างไรไหว

ผู้ซื้อ ผู้ขาย อาจมีทนายของเขา เราก็ต้องมีของเรา เพื่อทำขั้นตอนให้ถูก และปกป้องตัวเอง เอาเวลาไปขายอสังหาริมทรัพย์ ดีกว่ามาทำหน้าที่ทนายโดยไม่จำเป็นดีกว่าค่ะ

อย่าขี้เหนียว ถ้าอยากเป็นเอเจนมืออาชีพ 🙂 ที่อยากเดินสายอินเตอร์

ปล.การรู้จักทนายดีๆ นอกจากเพิ่มเครดิตในการทำงานของเราแล้ว ยังสามารถเข้าถึงlisting ดีๆ ที่ไม่มีวันออกสู่อินเทอร์เน็ตมาขายได้ด้วยนะคะ

กองทัพต้องเดินด้วยท้อง … ^^

Naowarat 2 ปีที่แล้ว

559

Naowarat 2 ปีที่แล้ว

ความรู้

กว่าจะเกิดทักษะที่คล่องแคล่ว แม่นยำ เราต้องฝึกฝน ทำซ้ำ กี่รอบ?

เพื่อนเอเจน รับ leads ต่อเดือนมากที่สุด กี่ leads คะ? มีช่วงหนึ่ง ทำงานเป็นเอเจนในองค์กรที่ขายเฉพาะทรัพย์มือหนึ่ง ให้ต่างชาติ แบบที่เป็น Overseas buyer เลย ไม่ใช่ขาย Resale คอนโดเก่าสำหรับอยู่อาศัย ของต่างชาติที่อยู่มานานแล้วในเมืองไทย

ดังนั้น ลักษณะลูกค้าที่เข้ามาคือ ออนไลน์ร้อยเปอร์เซ็นต์ มาจากทุกทวีป ทุก Time zone

เครื่องมือทำงานคือ CRM ที่ตอนนั้นใช้ Pipedrive พอ leads เข้ามาปุ๊บ ระบบจะ assign leads ให้เอเจนทันทีแบบอัตโนมัติ 24/7 ใครยังสามารถรับได้ ก็คลิกรับตามคิว ถ้าไม่รับ ก็จะหมุนไปให้คนอื่น โทรศัพท์จะไม่มีวันห่างตัว ปฏิทินคือแน่น ซอยเวลาจนยิบ ให้มั่นใจว่า ใส่สิ่งที่ต้องทำแล้ว และงานจะไม่หลุด

การเป็นเซลล์ สำคัญคือต้องตอบให้เร็วที่สุด เพราะลูกค้าคลิกมาจากออนไลน์ มาจากAds ไหนไม่รู้ล่ะ แต่คลิกแล้ว กรอกข้อมูลลงทะเบียนแล้ว ภายในไม่เกิน 10 นาที เราต้องติดต่อกลับไป จะด้วยอีเมล์ หรือแอด WhatsApp ได้ก็ยิ่งดี จะถือว่า Qualified leads

การไม่ตอบสนองต่อ leads หรือทิ้งไว้ไม่มีการเคลื่อนไหว เกิน 48 ชั่วโมง ระบบจะเตือนว่ามี Rotten leads หรือ ลีดเน่า ที่แปลว่าเราไม่ perform และ Sales Manager เขาก็จะมาเตือนค่ะ หรืองดจ่าย leads ซะเลย

ลูกค้าต่าง Time zone คุณไม่มีทางที่จะมานั่งเขียนอีเมล์ทีละอันได้ทันแน่ ก็ต้องทำ Template เตรียมไว้ เปลี่ยนแค่ชื่อตรงคำขึ้นต้น โครงการที่เขาสนใจ และคำถามเพื่อคัดกรองความต้องการ

ที่ต้องเขียนไว้อย่างดี ไม่ให้เราดูเหมือน Bot มาปุ๊บ รู้ว่าสนใจโครงการอะไร ถามต่อช็อต Pitching เพื่อนัดหมายเข้าชม หรือวางจองทันทีถ้าเป็น Hot deal
ลูกค้า Overseas บางทีกว่าจะมาเมืองไทย ก็อาจจะหกเดือน หรือบางคนอยู่กรุงเทพแล้วก็โป๊ะเชะ แจกพอต โอกาสได้ปิดงานเดือนนี้ก็มีสูง

ถ้ายังไม่มาก็ Nurturing leads กันไป ยังไงต้องได้ข้อความ ได้อีเมล์เรา อย่างน้อยสัปดาห์ละครั้ง

ความสนุกมันก็ตามที่ขึ้นหัวข้อไว้ค่ะ 250 leads ต่อเดือน มูลค่าต่อ lead คือ 800-1800บาท คุณจะบริหารจัดการอย่างไรให้ปิดได้ทุกเดือน ลูกค้าไม่ได้อยู่ที่นี่ จะมาเมื่อไหร่ก็ไม่รู้ ปิดโครงการใหม่ไม่ได้

จะพาไปปิดรีเซลก็เสียเวลา จะไปขุดหาทรัพย์ หรือโคกับเอเจนอื่น มันไม่มีเวลา และค่าคอมมิชชั่นก็น้อย เมื่อเทียบกับเรท Foreign quota ที่ค่าคอมเริ่มต้นคือ 5-8% หรือ 10% ในบางโปร

สู้ยิบตา คือคำตอบค่ะ

ต้องตื่นเช้ามาก เพราะออสเตรเลีย สิงคโปร์ จะเข้ามาก่อน สายๆหน่อย ก็ยุโรป บ่ายๆก็เป็นเอเชีย ฮ่องกง ไต้หวัน เวียดนาม ค่ำๆ ก็เป็นอเมริกา ที่เวลาต่างจากเรา 12 ชั่วโมง แอฟริกา อาหรับ มีมาหมด

แชทกับมนุษย์ทั้งวัน จนร่างจะไม่ไหว แต่ถ้าใครจะวางจอง จะคอนเฟิร์มห้อง ดึกแค่ไหนก็ยังเด้งขึ้นมาทำได้ เงินกว่าจะเข้าก็อาจจะอีก 2-3 วัน แต่เห็นสลิปโอนต้นทางแล้วมันถึงจะหลับลง

ขายคอนโดออนไลน์ ใครว่าขายไม่ได้ นี่ก็ขายมาแล้วไม่รู้เท่าไหร่ ^^

ง่วงแค่ไหน ถ้าจับสัญญาณการซื้อได้ ลูกค้าอยากได้ข้อมูลการลงทุน ทำไมต้องซื้อตอนนี้ โปรเจคนี้ ทิศนี้ ห้องนี้ ก็จะขอโทรศัพท์คุยเลยตอนนั้นเพื่อปิดการขาย
และกลางวันก็ยังพาชมโครงการ และ source หาโครงการใหม่มาขายด้วยนะ ไม่ได้งีบ 0830 น คือถึงโต๊ะทำงานที่ออฟฟิศ บางวันมาพร้อม CEO คือ ก่อนเจ็ดโมงด้วยซ้ำ

ตอนนั้นเห็นตัวเองเหมือนนักรบที่บ้าระห่ำ ติดอาวุธครบมือ และอยู่ในสนามรบตลอดเวลา 24 ชั่วโมง…. เหนื่อยมาก เครียดมาก เพราะงานหนัก แต่ผ่านมาได้มันโคตรเป็นประสบการณ์ที่ดี ที่ไม่อยากกลับไปทำอีก 555 แค่รู้ว่ารอดมาได้นี่ พอแล้ว สุดแล้ว เพียงพอที่จะเป็นพื้นฐานในการทำงานต่อไปแล้ว

สัญญาซื้อขาย น้ำหนักเล่มละครึ่งกิโลกรัม ใส่ถุงกระสอบ ลากไปส่งให้ลูกค้าเซ็นที่ Kiosk DHL เป็นโมเม้นหิ้วของหนัก ที่มีความสุขทุกครั้ง

วันนั้นที่ผ่านมา สอนอะไรมากมาย ไม่ใช่แค่ทักษะการทำงาน การทะลุขีดจำกัด แต่สอนเรื่องความสำคัญของ CRM ที่เมื่อก่อนหลีกเลี่ยงเทคโนโลยีมาตลอด เหมือนเอเจนทั่วๆไป กลัวระบบ กลัวเทคโนโลยี เลยทำงานที่มีจำนวนมากไม่ได้ ลืม หลุด

แต่พอถูก force ให้ทำ ก็ทำได้ และเข้าใจคุณค่าของเทคโนโลยี การวางแผนงาน แผนวัน อย่างเป็นระบบ เพื่อให้ยังเดินหน้าต่อไปได้

เป็นจุดต่อจุด ที่ใหญ่ และประทับใจมาก ในการทำอาชีพเอเจนอสังหาริมทรัพย์
นึกถึงแล้วก็ยังรู้สึกได้ถึงความมันส์อยู่นะ 😉

Naowarat 2 ปีที่แล้ว

625

Naowarat 2 ปีที่แล้ว

AgentAble

สำหรับเอเจนท์

เพิ่มเติม

Qualified leads….ว่าที่ลูกค้าที่มีคุณภาพ มีวิธีดูอย่างไร?

ปัจจุบันโลกเปลี่ยนไป ไม่ค่อยเห็นป๋ารุ่นใหญ่ มาเกษียณบ้านเราแล้ว เพราะอะไรน่ะ? วันนี้มีคำตอบมาให้

ไปสอนนายหน้ากับ LivingInsider ในงาน Become The Agent มาเมื่อวันอาทิตย์ มีอะไรมาเล่าให้ฟังกันค่ะ

หากชาวต่างชาติต้องการเปิดบัญชีธนาคารในไทย ต้องทำอย่างไร? เรื่องสำคัญที่ เอเจนสายอินเตอร์ ต้องรู้ค่ะ

มีเพื่อนเอเจนถามกันมาเยอะเลยค่ะ ว่าอยากทำเคสต่างชาติบ้าง จะทำได้ไหม จะทำไงดี

น่าสนใจมากๆ มาดูผลตอบแทนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แถบเอเชียรอบบ้านเรา เป็นอย่างไร?

กว่าจะเกิดทักษะที่คล่องแคล่ว แม่นยำ เราต้องฝึกฝน ทำซ้ำ กี่รอบ?

เซสชั่นหมดอายุ