AgentAble A Perfect Partner of Real Estate Agent

AgentClub

ติดตาม

กำลังติดตาม

โพสที่สร้าง

โพสต์ที่ matching สร้าง (78)

ความรู้

สรุปภาวะตลาดอสังหาที่เกิดขึ้นในช่วงนี้ (เอาเฉพาะที่เห็นและได้สัมผัสกับตัวเองนะ)

1.นักลงทุนจีนเริ่มเข้ามาจับจองพื้นที่ เพื่อทำธุรกิจในทำเลต่างๆ โดยเฉพาะ อโศก ทองหล่อ เอกมัย และรัชดา
.
ธุรกิจสถานบันเทิง / ผับ
ที่ถูกจีนยึดไปแบบเงียบๆแล้วก่อนหน้านี้
ธุรกิจส่วนใหญ่จะเป็น
ร้านอาหาร / รถไฟฟ้านำเข้า / กัญชงกัญชา / cloud kitchen / Wellness
.
ส่วนนักท่องเที่ยวจีนกำลังเข้ามาเป็นกลุ่มเป็นก้อน
จะเริ่มเห็นกลุ่มคณะทัวร์ข้ามถนนไปมาบ้างแล้ว
(ประเทศห้วยขวางบ้านเรากลับมามีสีสันเหมือนเดิมแล้ว)
.
2.ในส่วนของนักท่องเที่ยวโซนยุโรปและอเมริกา
กลับมาเกือบสู่สภาวะปกติแล้ว
เส้นสุขุมวิทตอนต้นและตอนกลางจะกลับมาตื่นอีกครั้ง
นานาดินแดนเห็นโลกีย์
เริ่มกลับมาคึกคัก
taxi เริ่มจอดระเกะระกะเหมือนเดิม
.
3.เริ่มมีการจ้างงานเกิดขึ้น
พนักงานบริษัทต่างชาติ / สถานศึกษานานาชาติ เริ่มทยอยกลับมา
พวกนี้เป็นแหล่ง demand สำคัญ
ที่ทำให้อสังหากลับมาสู่สภาวะปกติในเร็ววัน
.
4.คอนโดในทำเลต่างๆ โดยเฉพาะใน CBD
occupy rate เกิน 90% ทุกโครงการ
ห้องหาแทบไม่ได้
โดยเฉพาะห้องที่มีขนาดใหญ่ (3นอนหรือ 200 ตรม ขึ้นไป)
ไม่ต้องวิ่งหา ไม่มีแล้วแน่นอน
.
5.แนวราบก็คึกคักไม่แพ้กัน
ฝั่งตะวันออกทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็น
รามอินทรา / พัฒนาการ / กรุงเทพกรีฑา / บางนา / ศรีนครินทร์ / พระราม 9
ในเชิงลงทุน-พักอาศัย-ปล่อยเช่า
มีแรง absorb เพียบ
เรียกว่าของขาดตลาดกันเลยทีเดียว
โดยเฉพาะบ้านขนาด 4 ห้องนอนขึ้นไป
เป็น Supply ที่คนต้องการสูงมาก
เป็นที่โปรดปรานของคนจีนอย่างยิ่ง
**แต่ก็ระวังคุณภาพและประวัติของผู้เช่าด้วยเช่นกัน**
.
6.ของยิ่ง Luxury...ยิ่งขาดตลาด
แรง Demand ที่รอการจับจองเพียบ
Dev ไหนที่จับตลาดกลุ่มนี้
มั่นใจใน Product ของตัวเอง
ปล่อยมาเลยครับ ขายได้แน่นอน
.
7.ราคาการปล่อยเช่าเริ่มมีขยับสูงขึ้น
ไม่มีแล้วนะกับคำว่าราคาโควิด
ดังนั้นจะเห็นคนเช่าต่ออายุปีที่ 2 กันซะส่วนใหญ่
เพราะถ้าย้ายที่อยู่ไปคงไม่สามารถได้ราคานี้อีกแล้ว
.
ส่วนราคาขาย ยังไม่ปรับตัวเท่าไหร่
ยังคงตรึงราคาเดิมๆไว้
Owner คอนโดยังอยากปล่อยของเก่า
เพื่อนำเงืนไปหมุนเวียนธุรกิจ
หลังจากที่สภาพคล่องฝืดมาตลอดช่วงโควิด
.
แต่ถ้าจะproductใหม่ๆที่เพิ่งปล่อยออกมา
ในราคาเมื่อแต่ก่อน…น่าจะยาก
เพราะค่าเหล็ก ค่าก่อสร้าง
ซึ่งถือเป็นต้นทุนสำคัญสำหรับที่อยู่อาศัย
ได้ปรับตัวสูงขึ้นมาแล้ว
.
ดังนั้นนี่เป็นโอกาสสุดท้าย
สำหรับคนที่กำลังสนใจอยากมีบ้าน
หรือคอนโดเป็นของตัวเอง
ที่ยังมีบางส่วนสามารถซื้อได้ในราคาจับต้องได้
ก่อนที่ราคาภาพรวมจะปรับตัวสูงขึ้นทั้งหมด
.
8.ในส่วนของเชิงพาณิชย์
ไม่ว่าจะเป็นการเช่า
ที่ดิน / ตึกแถว / โรงงาน / โกดัง / Hostel / การเช่าพื้นที่การค้า
ตอนนี้คึกคักมาก
เรียกว่ามีคนหมุนเวียนมาพิจารณาสถานที่และเงื่อนไขการเช่า
รับลูกค้ากันทุกวันเลยทีเดียว
.
9.ในส่วนของ Landlord (ผู้ถือครองที่ดิน)
เนื่องจากกลัวภาษีที่ดินกันมาก
การปลูกต้นกล้วยหรือสวนมะนาวในเมือง
อาจจะไม่ใช่วิธีที่ดีอีกต่อไป
.
จำเป็นต้องตัดใจปล่อยเช่า
ให้มีการทำประโยชน์เพื่อลดภาษี
แต่การปล่อยเช่าจะไม่ค่อยเห็นการปล่อยระยะยาว 10-20ปีเหมือนแต่ก่อน
จะเป็นลักษณะ 3+ซะมากกว่า
.
10.มาในเรื่องของ demand กันบ้าง
เรียกว่ามีการ viewing กันตั้งแต่ 9โมงเช้า-3ทุ่มเลย
ประมาณเที่ยงคืน-ตี1ก็มีมาทักเยอะไม่ใช่เล่น
(ทีมงานตาโบ๋ทุกคน)
.
11.คอนโดยังเป็นที่อยู่อาศัยหลักของคนเมือง
ที่มีการถามถึงมากที่สุด
ในส่วนของโครงการคอนโดที่ Hot ฮิต 3 อันดับ
1.Life อโศก-พระราม 9
2.XT ห้วยขวาง
3.Life ลาดพร้าว
3ตัวนี้ยังคงเป็นตัวที่มี Traffic หมุนเวียนดีงามอยู่ตลอด
ด้วยราคา / product / ทำเล และส่วนกลาง
ถือว่าตอบโจทย์ดีมานได้เป็นอย่างดี
.
ในส่วนของ One9Five ที่กำลังจะเสร็จในไม่ช้า
เชื่อว่าคนในโซนนั้นที่อยากสัมผัสของใหม่
จะย้ายจาก Life Asok-Rama9 ไปอยู่ที่นั่นไม่ใช่น้อย
(Asking Price สำหรับเช่าอยู่ที่ 18k ในห้องไซส์เล็กสุด)
.
12.ในส่วนของธุรกิจโรงแรม
หลังจากที่ช่วงโควิด
โรงแรมมีการเทขายลดล้างสต็อกเป็นจำนวนมาก
จึงเป็นช่วงน้ำลายไหลของเจ้าสัว
มาช้อนซื้อโรงแรมไปหลายแห่ง
ทั้งในรูปแบบขายขาดและขายฝาก
.
แต่เมื่อประเทศกำลังจะกลับมาเปิด
ก็เริ่มมีคนกลับมามองธุรกิจนี้อีกครั้ง
แต่ราคาอาจจะไม่ดีงามเท่าช่วงโควิดแล้ว
.
จีนจะสนใจในส่วนของ ภูเก็ต เชียงใหม่
ส่วนในกรุงเทพจะเป็น สหรัฐ สิงคโปร์ ญี่ปุ่น
ลักษณะโรงแรมที่นายทุนสนใจ
จะเป็นโรงแรม 4 ดาวขึ้นไป
และไม่ไกลจากทะเล
.
ส่วน Dev รายย่อยของไทย
จะสนใจที่ดินนครนายกและเขาใหญ่กันเป็นพิเศษ
ด้วยวิวและภูมิทัศน์ที่ดูสบายหูสบายตา
เหมาะกับการอยู่อาศัยและผ่อนคลายได้เป็นอย่างดี
.
13.ธุรกิจ Flip คอนโดและ Renovate บ้าน
ยังเป็นที่สนอกสนใจกับนักลงทุนหลายราย
บางคนเริ่มพอรู้แล้วว่าทำเลไหนกำลังตื่น
ทำเลไหนยังเงียบอยู่
โครงการไหนปล่อยง่ายปล่อยไว
ROI สูง
ถ้าเจ้าของท่านไหนอยากปลดภาระ
นี่เป็นโอกาสที่ดีที่จะเจรจากับนักลงทุนเหล่านี้
เชื่อว่าช่วงนี้คงกำลังส่องหาของมา shopping กันเพียบ
.
ในข้อมูลอื่นๆได้พูดในที่ประชุมบริษัทไปแล้ว
ว่าให้ทีมงานเตรียมตัวกันอย่างไรบ้าง
ใครที่ยังงงๆว่าเค้าวิ่งกันไปทางไหน
เรามาสรุปให้พวกเธอฟังคร่าวๆแล้ว
.
นึกอะไรออกเดี๋ยวมา Edit ต่อละกัน
.
พิมพ์มาตั้งเยอะ ขอโฆษณานิด
Matching Property
ฝากขาย / เช่า อสังหาทุกชนิด (ทุกชนิดจริงๆนะ)
ขอเฉพาะกรุงเทพและปริมณฑล
ปรึกษาได้ไม่กัด ตอบช้าหน่อยนะ โทรไม่ค่อยรับ กรุณาทำใจ
.
ส่วนใครรอผมตอบไม่ไหว
เรามีน้องๆทีมงาน สวยๆ น่ารักๆ
ขาวหมวย สวยเอ็ก ตัวเล็ก ดัดฟัน
ดีกรีระดับ Miss Grand Agent Thailand ทุกคน
คอยให้คำปรึกษาพวกคุณอยู่
.
ติดต่อผ่านทางLine Official
@matchinhgproperty
หรือคลิ๊กลิงค์ https://lin.ee/C4eqRVC
.
ลูกค้าที่เข้ามาน่ารักๆกันหน่อยนะ
ความอดทนของเอเจ้นท์มีจำกัด
รักนะ จุ๊บ!😘

matching 3 ปีที่แล้ว

925

matching 3 ปีที่แล้ว

ความรู้

ใหญ่กว่า "เจ้าของ" ใหญ่กว่า "ลูกค้า" ก็กรมที่ดินนี่แหละ... ระบบที่ นายหน้า ต้องรู้

สิ่งที่ต้องเตรียมตัวอย่างมาก เวลาไปติดต่อสิ่งๆนึงที่เรียกว่า “ระบบราชการ”
.
ระบบที่มีการทับซ้อน/คลุมเครือ/คาบเกี่ยว
จนเหมือนเป็นระบบงานแบบเทาๆ
ที่ประชาชนอย่างเรายากจะเข้าใจ
เรียกว่าต้องไปศึกษาประวัติสถานที่แต่ละเขตเลย
ว่ามีที่มาที่ไปอย่างไร
.
เขตนี้สร้างเมื่อ พ.ศ.ไหน
ครอบคลุมพื้นที่แค่ไหน
การติดต่อต้องเป็นขั้นตอนยังไง
ซึ่งโยงไปถึงกฏหมายอสังหาและอื่นๆ
.
ที่ดินเราถือครองตั้งแต่เมื่อไหร่
สิ่งปลูกสร้างเริ่มขออนุญาตตั้งแต่ตอนไหน
ปัจจุบันเขตไหนเป็นคนรับผิดชอบ
และหน่วยงานไหนเป็นคนดูแล
ต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง
.
คนละเขตเกี่ยงกันเองก็มี
โยนกันไปกันมาระหว่างเขตก็บ่อย
คนในหน่วยงานเดียวกันยังมีความเห็นไม่ตรงกัน
แล้วประชาชนอย่างเราจะทำยังไง
เมื่อไหร่งานจะจบ
.
คนไม่รู้เรื่องขั้นตอนตรงนี้
ทำหน้าใสๆตาแป๋วๆเข้าไป
จะต้องร้อง”อิหยังวะ”ออกมาทุกราย
.
สมัยก่อนก็เป็น 1 คนที่งงกับระบบมาก
วิ่งวนไปวนมาจนดอกยางล้อรถสึกไปหลายวง
มาจนถึงปัจจุบัน
“กูเตรียมตัวมาดี…พูดเลย”
ด้วยความย้อนแย้งในระบบของพวกคุณเองนั่นแหละ
ประชาชนอย่างเราต้องมีความรู้แน่นมากๆ
แล้วเถียงห้วชนฝาหน้างานเอา
.
ตั้งคำถามกับขั้นตอนการตั้งคำร้อง
รวมไปถึงการยื่นเรื่องต่างๆ
โดยให้พวกคุณตอบประชาชนให้คลายข้อสงสัย
.
ตอนเช้าตากฝนรองเท้าเปียก
เถียงยันรองเท้าแห้ง
ในที่สุดกูก็ชนะ
ได้ข้อสรุป+เจ้าหน้าที่ยอมทำให้…
จบเคสซะที
บ้าเอ้ยยยย!!! 55

matching 3 ปีที่แล้ว

724

matching 3 ปีที่แล้ว

ความรู้

นั่งรื้อของหาเอกสารอยู่ แล้วเจอสำเนาเช็คที่ได้ค่าคอมล้านแรก จากการทำนายหน้า...ระหว่างทางถึงแม้จะสะดุดบ้างล้มบ้าง แต่ถ้าเราเห็นเป้าหมาย คุณจะไม่หยุดแค่การสะดุดก้อนกรวดหรอก

นั่งรื้อของหาเอกสารอยู่ แล้วเจอสำเนาเช็คที่ได้ค่าคอมล้านแรก จากการทำนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
.
เกือบ 4 ปีแล้ว
ก่อนที่เราก้าวมาทำอาชีพนี้อย่างเต็มตัว
ช่วงนี้ใครที่กำลังความคิดอยากจะเปลี่ยนอาชีพ
ไม่ต้องอาชีพนายหน้าหรอก
อาชีพอะไรก็ได้
.
ระหว่างที่คุณกำลังศึกษาอาชีพอื่นอยู่
แล้วต้องทำอาชีพปัจจุบันไปด้วย
.
ช่วงจังหวะนี้แหละ
ช่วงพิสูจน์ใจเลยนะ
ว่าคุณแกร่งพอจะควบคุมตัวเองได้ดีแค่ไหน
.
งานใหม่ก็ต้องทำอย่างมีความหวัง
งานปัจจุบันก็ต้องไม่ให้เสีย
.
ถ้าใจคุณบอกกับตัวเองว่า
ลองๆทำดูก่อน
ถ้าไม่เวิร์คก็ยังมีงานปัจจุบันรองรับอยู่
ความคิดแบบนี้ก็ไม่ได้ผิดหรอกนะ
แต่มันเป็นกับดักให้คุณไม่กล้าทำสิ่งใหม่ๆอย่างเต็มที่
.
งานใหม่ที่กำลังจะทำ
คุณต้องมั่นใจก่อนว่า
มันเปลี่ยนชีวิตคุณได้จริงๆ
.
อย่าเพิ่งมอง income เป็นตัวหลักมาก
มันต้องดูด้วยว่ามันถูกจริตคุณแค่ไหน
ไม่ใช่ธุรกิจเฮไหนเฮนั้น
ตอนล้มมันก็ล้มกันหมด
เพราะคุณทำธุรกิจแบบ copy cat
ไม่มีจุดเด่นจุดขายในธุรกิจเลย
.
ส่วนงานเก่าคุณก็ต้องทำในชนิดที่ว่า
คุณจะไม่มีโอกาสได้ทำมันอีกแล้ว
ทำชนิดที่ว่าคุณจะไม่เสียดายกับมันอีกในภายหลัง
.
ทำไปฝึกวิธีคิดไป
แล้วมันจะทำให้เรากล้าเผชิญสิ่งใหม่ๆ
ทำด้วยสติและมีหลักการ
ศึกษาความเป็นไปได้ของธุรกิจ
.
จะทำธุรกิจใหม่
เริ่มแรกอยากให้มองธุรกิจให้เป็นworst caseให้หมด
ไม่ได้ฝึกให้กลัวจนไม่กล้าทำนะ
แต่ต้องฝึกจินตนาการ
ปัญหาของธุรกิจที่จะทำทุกอย่าง
ว่ามันจะเกิดอะไรขึ้นได้บ้าง
อย่าโลกสวย
เราทำธุรกิจในชีวิตจริง
ไม่ใช่ทุ่งลาเวนเด้อร์
.
ถ้าเจอเหตุการณ์แบบนึ้
เราจะหาวิธีแก้ไขอย่างไร
ถ้ารู้วิธีแก้
หาทางออกได้ทุกอย่างแล้ว
วิ่งไปเลยครับ
.
ระหว่างทางถึงแม้จะสะดุดบ้างล้มบ้าง
แต่ถ้าเราเห็นเป้าหมาย
และวิธีการได้มาที่ชัดเจนขนาดนั้น
คุณจะไม่หยุดแค่การสะดุดก้อนกรวดหรอก
ต่อให้เอาช้างมาฉุด
ก็รั้งคุณไว้ไม่ได้
#ขอให้โชคดึ

matching 3 ปีที่แล้ว

ความรู้

"เปลี่ยนต้นไม้ปุ๊ป ขายได้ปั๊ปเลย" เรื่องเล่าจาก หมอเอ๊กซ์ Matching นายหน้าจิตสัมผัส

**เรื่องนี้เป็นนิทาน/เรื่องแต่ง อ่านเพื่อความบันเทิงเท่านั้น**
.
มีบ้านหลังนึงย่านใจกลางเมืองสุขุมวิท
เห็นจากในรูปคือสวยมากกก
และราคาก็ดีมากกกด้วย
เรียกว่าเป็นบ้านในฝัน
ของใครหลายๆคนเลยก็ว่าได้
คิดว่าหลังนี้ไม่นานก็คงขายได้
.
แต่ผ่านมาเกือบครึ่งปี
บ้านหลังนี้ยังค้างอยู่ในลิสต์
แปลกใจว่าทำไมยังปล่อยไม่ออก
.
เท่าที่คุยกับเจ้าของ
มีคนมาดูเยอะมาก
แต่ก็ไม่มีใครตัดสินใจวางจองซะที
เลยเกิดคำถามในใจหลายอย่าง
ว่าหลังนี้มันต้องมีอะไรแล้วแหละ
จึงขอทำการนัดหมายเข้าไปดูบ้าน
แบบที่ยังไม่มีลูกค้า
.
เมื่อมาถึงที่หมาย
บ้านหลังนี้สภาพใหม่มาก ตรงปกสุดๆ
เข้ามาคือบรรยายดีสุดๆ
แต่นั้นเป็นแค่สิ่งตาที่เราเห็น
.
ในส่วนของมิติทับซ้อนนั้น
มีวิญญาณเร่ร่อน
เข้ามาแฝงอยู่ตามหลืบบ้านในจุดต่างๆ
อันนี้ไม่น่ากังวลเท่าไหร่
แผ่เมตตาให้น่าจะไปได้
.
ในตัวบ้านมีเจ้าที่หลักๆอยู่ 2 ตน
ชั้นล่างเป็นหญิงไทย
นิสัยใจดีน่ารัก ดูมีความเมตตา
อยู่กลางบ้านเลย
.
แต่ปัญหาอยู่ที่ห้องนอนชั้นบนฝั่งสระว่ายน้ำ
เป็นเจ้าที่อิสลามที่แรงมากๆดื้อสุดๆ
ต้องการให้บ้านหลังนี้เป็นของคนในศาสนาเดียวกันเท่านั้น
เลยเป็นเหตุผลว่าทำไมถึงยังปล่อยไม่ได้ซะที
.
ตอนแรกนั่งสมาธิในห้องที่มีพลังงานแรงที่สุด
และอุทิตแผ่บุญกุศลให้
ไม่เอาครับ!!! “ศาสนาชั้นไม่ต้องการบุญ”
เลยถามว่าต้องการอะไร
ตอนแรกไม่ยอมคุยด้วยเลย
เพราะไม่ต้องการให้ใครมาอยู่ที่นี่
จนสุดท้ายคายออกมาว่า
“ต้องการฟังบทสวด”

matching 3 ปีที่แล้ว

875

matching 3 ปีที่แล้ว

ความรู้

นายหน้า ใครที่คิดว่า ดีลเก่ง เจอเจ้าของ เจอลูกค้า ยากแค่ไหนก็จบได้หมด ความจริงแล้ว อาจไม่ใช้เช่นนั้น เพราะยังมีคนคุมอีกคนที่มองไม่เห็น !!!

**โพสนี้เป็นนิทาน/เรื่องแต่ง โปรดอ่านเพื่อความบันเทิงเท่านั้น**
.
“คุณเอ็กซ์ วันนี้เราไปดูบ้านแถวสุขุมวิทกันนะ”
ลูกทีมรุ่นพี่โทรมาชวนให้ไปดูเคส
ใจกลางเมืองย่านอโศก
.
เมื่อไปถึงแปลงที่ดินดังกล่าว
เป็นที่ดินสี่เหลี่ยมสวยเลยครับ
เนื้อที่น่าจะประมาณไร่ครึ่ง
หน้ากว้าง 40 เมตรขึ้น
สร้างอะไรก็ได้ สวยงามหมด
.
พื้นที่ด้านหน้าเป็นลานกว้าง
น่าจะจอดรถได้ถึง 10 คัน
จริงๆที่ดินแปลงนี้ควรขายแต่ที่ดิน
ไม่ต้องบอกว่าขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างหรอก
เพราะบ้านเก่ามาก
เป็นสไตล์กึ่งปูนกึ่งไม้
อายุไม่น่าต่ำกว่า 30 ปี
.
พื้นที่มีบ้านอยู่ 2 หลัง
หลังใหญ่ขวามือกับหลังเล็กซ้ายมือ
สภาพเก่าพอๆกันทั้งคู่
.
บ้านขวามือมี2ชั้น
ดูโปร่งโล่งสบาย
คิดว่าน่าจะเป็นบ้านหลัก
เลยแวะเข้ามาดูหลังนี้ก่อน
.
ชั้นแรกเป็นพื้นที่ของคนดูแลที่ดิน
พักอาศัยอยู่คนเดียว ณ ปัจจุบัน
.
พอขึ้นมาชั้นสองเป็นบันไดโค้ง
มีห้องนอนอยู่2 ห้อง
พอกำลังจะเข้าห้องนอนหลักเท่านั้นล่ะ....

matching 3 ปีที่แล้ว

1.3K

matching 3 ปีที่แล้ว

ความรู้

มีลูกค้าคนนึงบอกว่าขอเช่าพื้นที่ทั้งหมด รวมสิ่งปลูกสร้าง 20 ปี ต้องคำนวณค่าหน้าดินกับค่าเช่ายังไงให้ทั้งคู่ได้ประโยชน์ ... 😵

พี่เอ็กซ์ๆ
พอดีมีคนมาเช่าที่ดินยาวๆสัก 20ปีแปลงนึง
แล้วเจ้าของก็ไม่รู้ราคาที่ดิน
Q1 : วิธีหาค่าเช่าที่ดินระยะยาว
ควรคิดค่าเช่าอย่างไร
Q2 : เห็นเค้าบอกว่าต้องมีค่าแปะเจี๊ยะกินเปล่าด้วย
มันต้องคิดยังไง
.
สมมติที่ดินขนาด 2 ไร่ (800 ตร.วา)
.
A1 : หาราคาที่ดินตลาด"สำหรับขาย"ในโซนนั้นๆ
แล้วคำนวนเฉลี่ยออกมาเป็น xx บาท/ตรวา
โดยการเช็คราคาที่ประกาศขายอยู่
ในทำเลใกล้เคียงกัน
จากพวกเว็บขายที่ดิน
.
สมมติเราหาราคามาแล้ว
ราคาขายที่ดินตก ตรวาละ 300k
เราก็เอา 300k x 800(2ไร่) = 240 ล้าน
240 ล้านคือราคาขายของแปลงนี้(แต่เราไม่ได้ขายไง)
.
ค่าหน้าที่ดินสำหรับเช่าระยะยาว
คิดที่ 40-60 % (ยิ่งเช่ายาวยิ่ง % มากขึ้น)
อย่าง 20 ปี ก็ตีกลางๆ 50% = 120ล้าน
120 ล้าน คือเงินที่ได้ภายใน 20 ปี
ตกปีละ 120mb/20 = 6 ล้านบาท
.
ถ้าต่อเดือนก็เอามาหาร 12 (1ปีมี 12 เดือน)
6 ล้าน / 12 = คิดเดือนละ 5 แสนบาท
สรุปแปลงนี้ คิดค่าเช่าที่ 5 แสนบาท/เดือน
.
**สูตรค่าเช่ารายเดือน = (ราคาขาย/ค่าหน้าดิน40-60%) / ระยะเวลาการเช่า(จำนวนปี) / 12(จำนวนเดือน) ***
.
A2 : คำนวนหาค่าแป๊ะเจี๊ยะ
ค่าแป๊ะเจี๊ยะหรือค่าหน้าดินคือ
ค่าเสียโอกาสที่เจ้าของไม่สามารถเอามาทำประโยชน์ได้
ระหว่างที่มีผู้เช่าเข้ามาใช้ประโยชน์กับที่ดินที่ปล่อยเช่า
.
แป๊ะเจี๊ยะส่วนใหญ่ไม่มีกฏตายตัว
แต่ส่วนใหญ่จะเป็นค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 10 % ของราคาขาย
อย่างข้อ A1 เราคำนวนราคาขายแล้วว่าเป็น 240 ล้าน
10% = 24 ล้าน
.
*** สูตรการหาค่าแป๊ะเจี๊ยะ = 10% ของราคาขาย ***
.
สรุป A1 และ A2 คือ
จ่ายค่าหน้าดินในวันทำสัญญาอยู่ที่ 24 ล้าน
แล้วคิดค่าเช่าเดือนละ 5 แสนบาท/เดือน
.
#ลืมเรื่องค่าคอมมิสชั่น
สำหรับค่าคอมมิสชั่น
เคสเช่าที่ดินระยะยาว
ที่มีค่าหน้าดิน
ให้คิดค่าคอมที่ 5% จากค่าหน้าดิน
+ เรตค่าเช่าอีก 2 เดือน
.
อย่างเคสข้างบนเราจะได้ค่าคอมมิสชั่นอยู่ที่
5% ของ 24 ล้าน = 1,200,000
ค่าเช่า 5 แสน 2 เดือน = 1,000,000
1,200,000 + 1,000,000 = 2,200,000 บาท
.
ถ้าไม่มีค่าหน้าดิน
มีแต่การเก็บค่าเช่า
ให้เรียกเก็บค่าคอม
2% ของค่าเช่าxระยะเวลาทั้งหมด
โดยมีการตกลงทยอยจ่าย
หรือจ่ายรวดเดียวในวันทำสัญญา
.
ยกตัวอย่างเคสข้างบน
ค่าเช่า 500,000x12(เดือน)x20(ปี)
.
[สมมติว่าค่าเช่าไม่ขึ้นเลยตลอด20ปี
เพื่อจะได้คำนวนง่ายๆนะครับ]
.
120,000,00x2% = 2,400,000 บาท
.
จะเห็นว่าค่าคอมที่ได้
ค่อนข้างใกล้เคียงกัน
.
ทั้งนี้ทั้งนั้น
ขึ้นอยู่กับการตกลงกับเจ้าของที่ดินเป็นหลัก
เพราะในแต่ละรูปแบบ
การเสียภาษีที่ดินก็จะต่างกัน
.
เพราะการเช่าที่ดินระยะยาว
จะต้องจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน
เพื่อสลักหลังโฉนดว่าเช่าระยะยาว
และเพื่อให้มีผลทางกฏหมาย
.
ซึ่งการจดทะเบียนเช่าระยะยาวนั้น
จะเสียค่าธรรมเนียม1%
ของค่าเช่าทั้งหมดรวมกัน
.
การจะเช่าระยะยาวนั้น
ไม่แนะนำให้จด 3+3+3 เพื่อเลี่ยงค่าธรรมเนียม
เพราถ้าเกิดมีการฟ้องร้องขึ้นมา
กฏหมายจะมีผลบังคับใช้
เพียง 3 ปีแรกเท่านั้น
.
#จบ🙂
คำนวนค่าหน้าดิน

matching 3 ปีที่แล้ว

14.2K

matching 3 ปีที่แล้ว

ความรู้

“กลิ่น” นี่แหละ ตัวช่วยในการปิดการขายชั้นดีเลย

เทคนิคการขายอสังหาอย่างหนึ่ง คือการทำให้บ้านดู homey and cozy (อบอุ่น สงบ สบาย) ผู้เข้าชมอยากจะเข้ามาจับจองบ้านหลังใหม่ จนบัตรเครดิตในมือสั่นระรัว นอกจากเรื่องของการตกแต่งแล้ว

“กลิ่น” ก็เป็นเรื่องสำคัญ
ในการส่งต่อความรู้สึกให้กับผู้เข้าชมได้อย่างง่ายดาย
.
บางคนอาจจะใช้การวางน้ำหอมแอบไว้ตามมุมต่างๆ
แต่น้ำหอมมักจะอยู่ได้ไม่กี่วัน แถมการเปิดน้ำหอมไว้ตลอดเวลาโดยที่ยังไม่มีลูกค้าเข้ามาเยี่ยมชม ดูจะเป็นการสิ้นเปลืองมาก
.
ดังนั้นอีกวิธีนึงที่สามารถสร้างบรรยากาศได้ดี
คือการถ่ายทอดความรู้สึกด้วย “กลิ่นอาหาร” นั่นเอง

การอุ่นอาหารที่มีกลิ่นเข้ากับบรรยากาศนั้นๆ
ก่อนที่ลูกค้าจะเข้ามาชมทรัพย์สิน
.
เช่น กลิ่นชากาแฟสดที่คั่วใหม่ๆในตอนเช้า
การอบขนมปัง / ครัวซอง / หรือเบเกอรี่
ความหอมของเนยในบรรยากาศตอนกลางวัน
หรือการมีกลิ่นอาหารรสอ่อนๆให้ตอนกลางคืน
กลิ่นสบู่หรือแชมพูจางๆในห้องน้ำ
ได้กลิ่นน้ำยาปรับผ้านุ่มในห้องนอน
กลิ่นใบไม้ใบหญ้าและเสียงน้ำไหลในส่วนของ outdoor
.
เทคนิคนี้สามารถทำให้ผู้สนใจ
ได้รับรู้ฟิลลิ่งของบรรยากาศในตอนนั้น
เหมือนกับตัวเค้ากำลังอยู่ในบ้านหลังนั้นจริงๆ
เมื่อเค้าอินกับความรู้สึกนี้แล้ว

อย่าปล่อยให้ลูกค้าออกจากบ้านไปมือเปล่านะจ๊ะ
ให้ออกไปพร้อมกับใบจองด้วยเลย ❤️❤️

matching 3 ปีที่แล้ว

1.5K

matching 3 ปีที่แล้ว

ความรู้

เจอผู้เช่ามีปัญหา (เสียงดัง / ค้างจ่าย / เลี้ยงสัตว์ / สูบบุหรี่ ฯลฯ) อยากยกเลิกสัญญาเช่า เจ้าของก็ใจดีเกิ๊นส์ ไม่ยอมไล่ แต่คนปวดหัวคือเอเจ้นท์อย่างเรา

ที่ต้องคอยตามเคลียร์ปัญหาทุกเดือนได้ค่าคอมมาต้องซัดยาพาราแทนอาหารกลางวัน คือถ้าต้องการ move ผู้เช่าออกจากที่พักอาศัย

แบบปลอดภัยต่อเจ้าของทรัพย์สิน และเอเจ้นท์เองก็ทำแทนเจ้าของได้ง่ายๆ ทำตามนี้นะจ๊ะ

matching 3 ปีที่แล้ว

1.7K

matching 3 ปีที่แล้ว

AgentAble

สำหรับเอเจนท์

เพิ่มเติม

สรุปภาวะตลาดอสังหาที่เกิดขึ้นในช่วงนี้ (เอาเฉพาะที่เห็นและได้สัมผัสกับตัวเองนะ)

ใหญ่กว่า "เจ้าของ" ใหญ่กว่า "ลูกค้า" ก็กรมที่ดินนี่แหละ... ระบบที่ นายหน้า ต้องรู้

"เปลี่ยนต้นไม้ปุ๊ป ขายได้ปั๊ปเลย" เรื่องเล่าจาก หมอเอ๊กซ์ Matching นายหน้าจิตสัมผัส

“กลิ่น” นี่แหละ ตัวช่วยในการปิดการขายชั้นดีเลย

เซสชั่นหมดอายุ